（2017）京0112民初8775号 

原告王亚军，男，1969年5月29日出生，回族，物美公司职员，住北京市通州区。 

被告北京市通州兴华物业管理公司，住所地北京市通州区中仓乙27号楼。 

法定代表人ＸＸ，经理。 

委托代理人韩伯钊，男，1988年7月24日出生，北京市通州兴华物业管理公司职员。 

原告王亚军与被告北京市通州兴华物业管理公司（以下简称兴华公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王亚军、被告物业公司的委托代理人韩伯钊到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 

原告向本院提出诉讼请求：1、减收2012年10月25日-2016年10月24日80%的物业服务费；2、被告严格执行合同条款，立即整改，将损坏的设备设施恢复到2012年10月25日的水平；3、停止侵犯全体业主合法权益的行为，清理侵权及其带来的后果；4、要求物业公司提供物业楼产权证；5、限期被告公示历年的利用共有设施经营的收入（2012年10月至今），不经全体业主同意不得动用；6、地下车库、自行车库的财产损失必须赔偿，责成被告交付给全体业主完好的能使用的地下车库、自行车库；7、限期拆除所有的违规违建（物业楼、车棚），恢复绿地；8、限期恢复物业楼原状，并由专业部门检测楼体受损程度及潜在影响；9、被告支付全部诉讼费。事实与理由：2012年10月25日,我与被告北京市通州兴华物业管理公司签订了《住宅物业管理合同》，合同中确定了物业服务内容和物业服务标准即物业服务收费标准。被告兴华公司几年来违反合同规定，未提供部分项目物业服务，有部分物业服务项目大幅度缩水，与二级物业服务标准差距悬殊。物业服务收费标准不变，业主享受到的是不对称的劣质服务，造成收费纠纷频发，小区环境越来越差，已经类似棚户区的状况了。 

一、被告兴华公司侵犯了业主的合法权益，造成了业主的财产损失。1、地下车库、自行车库是业主的共有财产，是1600多户业主的血汗钱买来的。2017年10月25日是新城乐居小区居民入住满五年的日子，意味着开发商交付住宅的保修期期满了。被告兴华公司在接收时无视国家法律法规，致使五年没有投入使用，如今已过保修期，给业主的私有财产造成极大损失。按照北京市国土资源局、市住建委、市规划委文件规定：住宅楼项目必须同步建设、同步交付使用。市住建委还规定了没有同步交付的项目不能收取业主的物业费。住建部在《物业承接查验办法》第三十九条规定：物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位，共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。2、被告兴华公司擅自出租物业楼，今年变本加厉拆改物业用房，在小区内私搭乱建，藐视国家法律的尊严。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。被告兴华公司侵犯业主合法权益，违反《物业管理条例》第三十八条“物业管理企业不得改变物业管理用房的用途”的规定，将物业楼出租给大高丽村委会，并将收益私吞。被告兴华公司拆改物业楼的行为给业主私有财产造成了极大损失，给物业楼整体结构遗留了潜在的威胁。兴华公司不但出租物业用房，在近几个月诉讼审理期间，变本加厉拆改物业楼，冲击国家法律底线。就在12月初还在北区私搭乱建，对抗法律已经达到有恃无恐的程度。3、利用业主共有设施非法牟利，将所有经营收入鲸吞，肆无忌惮搜刮业主财产。列举一部分事实。如：非法出租物业用房的租金收入，为通州市政工程公司临时楼房提供水、电、气、暖等，为水处理工程工地提供水、电，在200号楼顶架设信号塔，出租地下车库给宏瑞宽带，还在绿地上私搭乱建车棚，用于牟利，在历年的财务公示报表中经营收入均显示为零。这些是民生中的重要内容，也是本案的焦点。 

二、把应负的责任都推到政府、开发商和业主方面，把自己本身的管理责任摘得一干二净。例如：①物业楼出租诡辩为政府安排的，事实物业经理在合同上签字；②地下车库、自行车库不合格推到开发商，自己验收的责任及五年拖延的责任毫不承担；③把消防、电梯、门禁等设施推到业主方面，把管理责任摘得一干二净，如果日常维护不会出现这么多乱象。 

被告兴华公司辩称：不同意减免物业费，现在正在进行整改恢复。物业楼在南区，最早一楼是租给高楼金居委会了，现在已经搬走了，物业楼产权是开发商的，我方无法提供产权证，我方是租开发商的楼。无法公示资金收入，原告可以通过法律途径查询。自行车库和地下车库问题应该找开发商解决，但是办理入住时车棚还没有启用，没有启用是开发商的原因。很多业主要求物业提供一个车棚临时停放车辆，所以因为业主要求我方临时盖了一个车棚，小卖部占用绿地属实，但是今年拆了。关于绿地恢复问题，我方每年都进行绿地的补植增植，单元门已经新换了，门禁启用了，基础设施损坏属实，现在已经修复完了，墙皮脱落也恢复了，消防设施已经补齐了。 

经审理查明：原告王亚军为北京市通州区颐瑞东里200号楼4层2单元XXX号（建筑面积78.39平方米）的房屋所有权人，兴华公司为涉案小区（新城乐居小区）的物业服务公司。 

王亚军于2012年10月31日办理入住手续，办理入住当日王亚军与兴华公司（受委托方）签订《住宅物业管理合同》，王亚军作为涉案房屋的业主委托兴华公司进行物业管理。合同第二部分约定了物业服务内容，包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集及清运等；维护小区内交通秩序，对车辆停放进行管理（电动车、自行车看管需单独签订管理协议）；协助做好安全防范工作，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。合同第三条约定了物业服务标准（略），合同第五条约定了涉案房屋（高层住宅）的物业收费标准为1.90元/建筑平方米/月。……此外，该合同还约定了其他内容。 

王亚军表示涉案小区存在周界报警系统一直未启用、小区大门保安不尽责，人员随意出入、电梯没有定期维护、小区绿化不到位、消防设施缺失、消防通道随便停放车辆、物业私自搭建车棚占用绿地、擅自出租地下室给宏瑞宽带公司、拆改物业楼等诸多问题，上述诸多问题反映出兴华公司的物业服务不到位，因此兴华公司应当减收物业服务费用。兴华公司表示停车位的问题是因为开发商的手续不齐全政府不予审批，所以一直无法启用，造成小区车辆随便停放。周界报警系统以前确实有损坏，现在检修完毕正常使用；电梯运行过程中，是第三方进行维保的，定期进行年检；小区内绿化的树木、花草等死亡率比较高，死亡后物业公司会及时补种；消防设施确实有丢失的情况，物业公司每天都会进行巡视，如发现消防设施丢失，需上报公司购买；兴华公司认为已经按照物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》及与业主签订的物业服务合同的约定，履行了提供物业服务的义务，且服务并不存在不到位的问题，因此不同意王亚军提出的减收物业费的请求。 

针对王亚军反映的涉案小区的物业服务不到位的问题，在马志忠起诉兴华公司物业服务合同纠纷一案（2016京0112民初36636号）审理过程中，本院组织马志忠与兴华公司于2017年4月到涉案小区进行了现场勘查，勘验过程中发现涉案小区确实存在小区部分绿化区域裸露、部分单元门禁没有启用、部分消防设备遗失、地下停库未启用、车辆停放混乱等现象。王亚军表示马志忠一案的现场勘验情况亦作为本案中其主张兴华公司物业服务不到位的证据。 

本案审理过程中，本院组织双方于2017年12月进行了现场勘查，勘验过程中发现小区部分绿化区域裸露、自行车棚占用绿地、部分消防设备遗失、地下停车库未启用、车辆停放混乱等现象等仍然存在。 

上述事实，有入住手册、住宅物业管理合同、不动产权证书、业主联名信、照片、视频及证人证言、现场勘验笔录及照片及当事人陈述等证据在案佐证。 

本院认为，物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用。物业公司作为小区的物业服务提供者，应当按照双方签订的物业服务合同中约定的物业服务内容及标准对涉案小区提供相应的物业服务。根据本案当事人提供的证据、现场勘验情况及本案核查的事实，兴华公司在对涉案小区提供物业服务过程中在小区停车位及停车管理、环境卫生、小区绿化等环节存在服务不到位的问题，上述问题的存在反映出兴华公司提供的物业服务与双方合同约定的标准存在一定差距，在此情况下王亚军提出减收物业费的诉讼请求，依据充分，本院予以支持。关于物业费减收的幅度，由本院根据当事人提供的证据、现场勘验情况及本案核查的事实予以核定为10%。 

关于物业费减收的期间，本院认为王亚军提交的证据及本院现场勘验发现的上述物业服务不到位的问题均发生在2015年10月至2016年10月间，故本案中物业费的减收期间为2015年10月至2016年10月。因王亚军并未对2012年10月至2015年10月期间兴华公司存在物业服务不到位的问题提供相应证据，故对王亚军要求减收2012年10月至2015年10月期间物业费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 

关于王亚军主张的将损坏的设备设施恢复到2012年10月25日的水平、停止侵犯全体业主合法权益的行为，清理侵权及其带来的后果、要求被告提供物业楼产权证、限期被告公示历年的利用共有设施经营的收入（2012年10月至今），不经全体业主同意不得动用、地下车库、自行车库的财产损失必须赔偿，责成被告交付给全体业主完好的能使用的地下车库、自行车库、限期拆除所有的违规违建（物业楼、车棚），恢复绿地、限期恢复物业楼原状，并由专业部门检测楼体受损程度及潜在影响等项诉讼请求，上述诉讼请求的事项涉及全体业主的利益，因此王亚军作为单个业主，不是就上述请求事项提起诉讼的适格主体，故对王亚军的该项诉讼请求，因其主体不适格，本院不予审查和处理。 

应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 

一、被告北京市通州兴华物业管理公司减收原告王亚军二〇一五年十月至二〇一六年十月期间的物业服务费，减收幅度为10%； 

二、驳回原告王亚军的其他诉讼请求。 

案件受理费70元，由被告北京市通州兴华物业管理公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 

审　判　长　　王新东 

人民陪审员　　张万良 

人民陪审员　　崔爱民 

二〇一八年三月二十日 

书　记　员　　马　翔