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济南东环置业有限公司与孙以磊一般买卖合同纠纷申请再审民事裁定书46

发布日期:2018-07-27 点击量:73次
(2014)民申字第958号 
再审申请人(一审被告、二审上诉人):济南东环置业有限公司,住所地山东省济南市历城区山大北路54号2号楼1幢402室。 
法定代表人:白瀚文,该公司董事长。 
委托代理人:白志林,该公司总经理。 
委托代理人:何立敏,北京市亦非律师事务所律师。 
被申请人(一审原告、二审上诉人):孙以磊。
再审申请人济南东环置业有限公司(以下简称东环置业公司)为与被申请人孙以磊房屋买卖合同纠纷一案,不服山东省高级人民法院(2013)鲁民一终字第402号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。 
东环置业公司申请再审称,二审法院参照孙以磊的预期利益确定违约金数额属于认定事实错误、适用法律错误,孙以磊的违约金请求不应得到支持。结合本案已经查明的事实和相关法律规定,东环置业公司有针对性的提出如下观点:(一)实际损失:无论从孙以磊与东环置业公司签订合同的目的来看,还是合同履行过程而言,孙以磊主张的违约事由(一是相应土地手续的过户;二是房屋的按期交付)均没有造成其任何损失,反而孙以磊通过二次买卖的方式赢取了巨额的市场差价利润。 
(二)合同的履行情况:时至合同解除之日,孙以磊在经东环置业公司多次催促的情况下,仍然未办理和交付相应的按揭手续,其利用律师的特殊身份设下了合同陷阱,自合同签订之日起,就没有真正履行合同的意思表示,合同的目的根本就不可能实现,孙以磊才是合同履行过程中的实际违约方。 
(三)当事人的过错程度:本案工程项目所在地的原所有者为济南市历城区山大路街道办事处殷家小庄居民委员会,该居委会因为居民拆迁安置、拆迁补偿等历史原因和政府审批等多重性原因,导致项目没有如期的过户,并不是东环置业公司故意而为之。 
(四)预期利益:二审法院计算逾期利益损失4129288.40元是按照3200平方米乘以每平方米预期利益1290.4元,显然不妥。因为孙以磊只支付了1000万元,剩余约定款额1400万元虽经多次催促,但孙以磊一直未缴纳。如果按照合同约定每平方7500元的价格计算,1000万元只能购得约1300平方米的房屋,而二审法院却以合同约定的3200平方米计算,其做法不仅与合同履行的事实不符,而且也存在着鼓励当事人“积极违约”的嫌疑。 
(五)公平原则和诚实信用原则:违约金条款的主要目的是以赔偿性为主,本案中孙以磊并无任何证据可以显示构成了任何的损失。反而结合一、二审法院的认定,孙以磊不仅通过设置合同陷阱,以房屋二次买卖的形式赚取了巨额的房屋利润(100万元左右),而且还要收取东环置业公司410万余元的违约金,这于情于理于法都是违背的,更谈不上所谓的“公平”可言。 
综上,东环置业公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。       孙以磊提交书面意见称,(一)东环置业公司存在明显的违约行为。1、东环置业公司未按照《房屋买卖合同》约定的期限将涉案项目的相关手续过户到自己名下。2、东环置业公司未按照《房屋买卖合同》约定的期限向孙以磊交付房屋,由于东环置业公司的超规划建设行为导致预期交房,系其自身行为导致违约,不属于不可抗力且无法定或约定的免责事由,其应当承担合同约定的违约责任。 
(二)二审法院在认定事实和适用法律方面均无不当。1、孙以磊作为投资人,购买涉案房屋是为了二次销售获取利润,但由于东环置业公司不能按时取得合法的开发手续和逾期交房,严重影响了二次销售,使很多有购买意向的客户最终放弃购买和已购买的客户纷纷退房,由此导致孙以磊投入的资金无法及时收回,通过买卖房屋获利的目的无法实现,给孙以磊造成了巨大的经济损失。2、东环置业公司称孙以磊没有实际履行合同的意思表示,与事实不符。3、从双方当事人的过错程度看,东环置业公司负有完全的过错责任。4、本案中房屋买卖合同解除时的房屋价格与签订合同时的房屋价格之间存在的差额,即房屋增值利润就是孙以磊的可得利益损失,也是合同双方作为市场主体在订立合同时应该能够预见到的,因此孙以磊的房屋增值利益损失理应得到赔偿。 
(三)东环置业公司在济南市城乡建设委员会备案的网签合同均价达到了9170.6元/平方米,仅以此价格计算,孙以磊的损失就是5345920元。这一数字远远高于二审法院支持的4129288.4元,接近约定的全部违约金540万元。 
根据东环置业公司申请再审的理由、提交的相关证据及孙以磊提交的书面意见,本院对以下问题进行审查。 
(一)2010年8月4日东环置业公司与孙以磊签订房屋买卖合同一份,约定孙以磊认购房屋东环综合商贸中心南楼19、20、21、22层全部房屋,总建筑面积为3200平方米,每平方米单价7500元,总价2400万元,孙以磊应于合同签订后5日内支付1000万元首付款。该房屋买卖合同还对违约责任问题进行了详细约定。东环置业公司再审主张“孙以磊利用律师的特殊身份设下了合同陷阱,自合同签订之日起,就没有真正履行合同的意思表示,合同的目的根本就不可能实现”,因东环置业公司未提供证据对其主张予以佐证,本院不予采信。 
(二)从合同的履行情况来看,2010年8月6日孙以磊支付东环置业公司预付房款1000万元,东环置业公司出具收款收据一份。而东环置业公司在合同签订后既没有依约在2010年12月30日之前,将本项目的相关手续从济南市历城区山大路街道办事处殷家小庄居民委员会名下过户到东环置业公司名下,也没有依约在2012年10月1日前将符合合同约定的商品房交付孙以磊使用,其行为构成违约,应当承担违约责任。东环置业公司主张自己不承担违约责任的理由系“并非故意而为之”,该理由显然不能成立。 
(三)东环置业公司主张,时至合同解除之日,孙以磊在东环置业公司多次催促的情况下,仍然未办理和交付相应的按揭手续,孙以磊才是合同履行过程中的实际违约方。本院认为,双方签订的房屋买卖合同中只是约定了“本买卖合同签订后5个工作日内,买方向卖方支付总房款的41.7%(首付款),即1000万元;剩余款项以银行按揭贷款形式陆续付清”,并没有约定剩余款项的具体履行期限,即没有对办理银行按揭贷款的时间进行约定,故东环置业公司关于孙以磊违约的主张不能成立。 
(四)本案二审法院认为违约金数额应参照合同履行后孙以磊所能取得的预期利益,按照二次销售孙以磊转让的11套房屋的均价8790.4元和孙以磊购买时房屋均价7500元/平方米的价差计算,因东环置业公司未能履行房屋买卖合同,给孙以磊造成了预期利益损失4129288.40元,故二审法院酌定东环置业公司应当向孙以磊支付违约金4129288.40元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”二审法院对本案违约金数额的认定系在依法行使自由裁量权,本院认为并无不当。 
综上,东环置业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定之情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下: 
驳回济南东环置业有限公司的再审申请。 
审 判 长  张进先 
审 判 员  吴晓芳 
代理审判员  王毓莹 
 二〇一四年十二月十二日 
书 记 员  王楠楠