（2013）民提字第25号 

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：武汉金银湖国际高尔夫实业发展有限公司。 

法定代表人：李添潍，该公司董事长。 

委托代理人：付海亮，湖北山河律师事务所律师。 

委托代理人：徐瑞贞，湖北山河律师事务所律师。 

被申请人（一审第三人、二审上诉人）：严清军。

委托代理人：刘磊。 被申请人（一审第三人、二审上诉人）：刘磊。 

被申请人（一审第三人、二审上诉人）：刘莲。 

委托代理人：刘磊。 一审被告（二审上诉人）：梁波。 

委托代理人：吴东，湖北鹏展律师事务所律师。 

一审第三人（二审上诉人）：田进秋。 

委托代理人：田进蓉。 一审第三人（二审上诉人）：田进蓉。 

一审第三人：华夏银行股份有限公司武汉江汉支行。 

负责人：段勇，该支行行长。 

委托代理人：方耀宗，该支行职员。 

委托代理人：张仁浩，该支行职员。 

再审申请人武汉金银湖国际高尔夫实业发展有限公司（以下简称高尔夫公司）因与被申请人严清军、刘磊、刘莲，一审被告梁波，一审第三人田进秋、田进蓉、华夏银行股份有限公司武汉江汉支行（以下简称江汉支行）房屋回购合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院（以下简称湖北高院）（2011）鄂民一终字第97号民事判决，向本院申请再审。本院于2012年10月30日作出（2012）民申字第321号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，因以传票方式送达未果，遂于2013年2月2日进行了公告送达，于2013年4月16日开庭审理了本案。高尔夫公司的委托代理人付海亮、徐瑞贞，刘磊，严清军、刘莲的委托代理人刘磊，梁波的委托代理人吴东，田进蓉，田进秋的委托代理人田进蓉，江汉支行的委托代理人方耀宗、张仁浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 

一审原告高尔夫公司向湖北省武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院）诉称，2006年初，因高尔夫公司资金周转困难，向梁波提出融资要求，经双方协商一致后签订了一份《购买武汉金银湖国际高尔夫实业发展有限公司G型公寓补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定梁波仅支付12万元，向银行套取488万元资金，共向高尔夫公司提供资金500万元。具体方式为虚假按揭购买高尔夫公司位于武汉市东西湖区金银湖高尔夫会员别墅西苑二期FS栋50间G型公寓(实为49间)。同时协议还约定高尔夫公司在《武汉市商品房买卖合同》(以下简称《购房合同》)签订之日起两年内享有该批房屋的回购权。以上协议签订后，梁波向严清军等五名自然人出具《委托协议》，授权这五人与高尔夫公司签订《购房合同》，梁波为实际权利人。2006年3月20日，梁波及其委托的五人与高尔夫公司签订了六份《购房合同》，合同约定购房总价款为7646688元，梁波实际按照协议仅支付12万元，向江汉支行办理了488万元按揭。2008年两年回购期即将届满时，高尔夫公司曾多次要求按协议回购房屋，梁波一直无理拒绝。为此，请求判决：1、高尔夫公司有权按照《补充协议》回购金银湖高尔夫会员别墅西苑二期工程FS栋50间G型公寓(实为49间)，并无偿收回25个停车位及广告位(回购房屋时的办证税费、交易手续费、银行贷款以实际发生的为准，上述款项及已付购房本金由高尔夫公司承担，且原告按照《补充协议》约定另行支付200万元)；2、被告承担本案全部诉讼费用。 

梁波辩称，双方签订的《购房合同》真实并办理了房产证，土地证，交了全部交易税费，至今足额支付银行按揭，是正常的商品房买卖。不存在高尔夫公司所说的融资情况。双方签订的《补充协议》是建立新的买卖关系，但梁波无权代替全部购房人处置他人所有的房屋。《委托协议》未经第三人同意，签名是他人伪造，该协议系无效协议，回购协议也无效。请求驳回高尔夫公司的诉请。 

第三人严清军、刘磊、刘莲述称，其与高尔夫公司签订的《购房合同》取得了商品房权属证书，合法有效。梁波与高尔夫公司之间签订的《补充协议》第三人不知情，也没有签订《委托协议》，高尔夫公司要求按《补充协议》进行回购没有事实和法律依据，请求驳回高尔夫公司的诉请。 

第三人田进秋、田进蓉述称，其与高尔夫公司签订的《购房合同》有效，房屋已交付并办理了产权证，梁波未实际出资，无权处置争议房产，《补充协议》不对第三人产生约束力。请求驳回高尔夫公司的诉请。 

第三人江汉支行述称：我行不知情，本案购房办理了正常按揭手续，借款合同有效，借款人在按期偿还贷款。 

武汉中院一审查明：位于湖北省武汉市东西湖区金银湖高尔夫会员别墅西苑二期工程FS栋G型公寓50间系高尔夫公司开发的商品房。2006年3月10日，委托方(甲方)梁波与受托方(乙方)严清军等5位第三人签订《委托协议》，约定就甲方以500万元整通过银行按揭方式，购买高尔夫公司开发的位于湖北省武汉市东西湖区天河机场西路高尔夫球场内共50间G型公寓后，高尔夫公司在2年内以每年增加20点(在房屋原成交价基础上加价20％)的价格回购梁波购买的该50间G型公寓事宜，现甲方授权乙方与高尔夫公司签订《购房合同》，实际购房者为甲方，乙方不享有任何实体权利；乙方在《购房合同》中应履行的义务由甲方承担，享有的权利由甲方行使。委托方的梁波和受托方的田进秋、田进蓉在《委托协议》上各自签名，而受托方的严清军、刘磊、刘莲的签名则由他人签名。 

2006年3月20日，依《委托协议》的约定，梁波及其受托的严清军、刘磊、刘莲、田进蓉（买受人）分别与高尔夫公司（出卖人）签订了《购房合同》。2006年3月21日，田进秋与高尔夫公司亦签订了《购房合同》。上述合同约定，买受人所购商品房为西苑幢FS-A、B、C、D单元的房屋共49间，房价共计7646688元，首付共计2,546,688元，贷款共计为510万元；所签合同购房的49间中，梁波有5间、严清军有10间、刘磊有10间、刘莲有10间、田进秋有5间、田进蓉有9间；合同还约定了其他内容。 

后高尔夫公司(甲方)与梁波(乙方)就甲方开发的金银湖高尔夫球场内共50间G型公寓事宜签订了《补充协议》，该协议约定：该50间G型公寓实际购买人为乙方，乙方及乙方分别委托的六人(乙方与六名委托签订的《委托协议》为本协议的附件)与甲方签订了该50间房屋的《购房合同》。六名受托人在《购房合同》及本补充协议中应履行的义务，乙方须全部承担，享有的权利乙方有权行使。在高尔夫公司的要求下，梁波同意所购物业采用银行按揭方式进行购买，购房总价为500万元整。高尔夫公司承诺在政府规定的期限内将公寓房的“二证”（共50个独立房屋所有权证、房屋土地证）办理到梁波及其受托人名下，按《购房合同》依法应由甲方缴纳的办证税费由乙方及六名受托人分别承担。因梁波经营的需要，高尔夫公司同意将乙方购买房屋所处红线范围内的土地及金银湖国际高尔夫球场内25个停车位及朝金山大道入口右侧一位置作为广告牌无偿提供给梁波使用。自梁波及5名受托人与高尔夫公司签订《购房合同》之日起，高尔夫公司有权在2年内以每年增加20个点(在房屋原成交价基础上加价20％)的价格回购梁波购买的50间G型公寓，高尔夫公司如期要求回购房屋时，梁波无正当理由不得拖延或拒绝；回购房屋过户时所需的办证税费、交易手续费、梁波作为出售人应缴纳的各项税费均由高尔夫公司全额承担；高尔夫公司需在回购协议签订后2日内还清梁波以该物业为抵押在银行的所有贷款本息及梁波已付购房本金，梁波在收到高尔夫公司还清银行按揭证明和梁波购买房屋本金款后30日内将房屋所有权证、土地使用权证办到高尔夫公司名下；若梁波对房屋进行了装修或增添了其他设施，高尔夫公司回购时应给予补偿，补偿标准由双方协商确定；协商不成的委托鉴定机构对造价及对梁波造成的经营损失进行鉴定；高尔夫公司在回购过户后2日内将所有余款（在原成交价基础上加价部分金额）一次性支付给梁波，梁波在收到所有余款后30日内将回购房屋内的可移动物腾退清空；如高尔夫公司依约回购房屋，则高尔夫公司一并无偿收回本协议约定的25个停车位及广告位的使用权；本补充协议、相关停车位、广告位及50套房屋的方位、面积示意图作为乙方及分别委托的六人与甲方签订购买50间G型公寓签订的《购房合同》的附件，与该合同具有同等法律效力。协议还约定了其他内容。 

2006年3月19日至23日，高尔夫公司按《购房合同》约定的金额向梁波及第三人开具了武汉市转让(销售)不动产无形资产发票。2006年4月29日，梁波向高尔夫公司首付购房款人民币12万元；2006年3月22日和29日、4月12日，梁波、严清军等5位第三人依约分别与江汉支行签订《个人房屋抵押借款合同》并办理了房屋抵押他项权证，贷款共计人民币488万元，其中梁波贷款金额50万元、严清军98万元、刘磊98万元、刘莲98万元、田进秋50万元、田进蓉94万元。2006年4月12日至同年4月21日，高尔夫公司收到梁波及第三人的上述贷款。梁波、严清军等5位第三人共计支付高尔夫公司购房款500万元。2006年3月至4月，梁波、严清军等5位第三人各自为办理49间公寓房的权属证书共计支付317760.20元。2006年4月4日至同年4月13日，梁波及严清军等第三人分别取得所购房屋的房屋所有权证书，并于2006年5月26日取得相应房屋的土地使用权证书，还按梁波和高尔夫公司签订的《补充协议》无偿取得了25个停车位和广告牌使用权，严清军等否认其取得停车位和广告牌使用权是依据《补充协议》，而是和高尔夫公司口头协商的结果。一审中高尔夫公司提出梁波、严清军等5位第三人实际支付的购房款是依据《委托协议》及《补充协议》中所约定的500万元，而并未按《购房合同》约定价款支付。梁波、严清军等5位第三人则主张根据其与高尔夫公司达成的口头协议已实际付清了购房总价款500万元给出卖人高尔夫公司。梁波、严清军等第三人占有公寓房后，未经有关部门批准，对公寓房的室外进行了加建。截至2011年3月20日，梁波已还贷336914.2元、刘莲还贷666771.91元、刘磊还贷666903.91元、严清军还贷667362.77元、田进秋还贷348050.6元、田进蓉还贷639911.88元，合计3325915.7元。2008年1月10日、1月15日、2月25日，高尔夫公司多次向梁波发函主张按《补充协议》的约定回购本案G型公寓，梁波提出回购补偿费用达1000余万元，双方因此形成本案纠纷。 

另查明，根据严清军、刘磊、刘莲的申请，一审法院委托湖北三真司法鉴定所对《委托协议》上受托人签名是否属严清军、刘磊、刘莲书写进行鉴定。该鉴定所作出鄂三真司鉴所(2008)文鉴字第0145号鉴定意见为《委托协议》受托人上严清军、刘磊、刘莲的签名与提供的笔迹不是同一人书写。 

还查明，梁波与田进蓉原系夫妻关系，刘磊与刘莲系兄妹关系，刘磊是田进蓉的姐夫，田进蓉与田进秋系姐妹关系，严清军是田进秋公司的职员。 

武汉中院一审认为，关于《委托协议》及《补充协议》的法律效力问题。首先，该协议约定了梁波以500万元银行按揭的方式购买公寓房，高尔夫公司在购房后两年内以每年增加二十个点的价格回购梁波购买的公寓房，梁波作为实际购房人授权严清军等第三人与高尔夫公司签订《购房合同》，但第三人不享有任何实际权利等内容，上述内容并不违反法律的禁止性规定，应有效。该协议委托方梁波于2006年3月10日签字，田进秋、田进蓉在《委托协议》受托人栏签名，严清军、刘磊、刘莲在《委托协议》受托人栏签名不是本人所签。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款：“书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章”的规定，该委托协议委托人梁波已签名，双方基于《委托协议》建立的委托授权行为是一种单方法律行为，即只要被代理人梁波作出授权的意思表示，第三人严清军等代理人就享有了代理权。该协议符合法律关于授权委托书形式要件的规定，应为有效。 

其次，从协议的履行看，田进蓉、田进秋对《委托协议》上的签名无异议，严清军、刘磊、刘莲虽然否认《委托协议》上的签名，但包括梁波和其他所有第三人均是按《委托协议》的约定与高尔夫公司签订了《购房合同》，梁波向高尔夫公司支付了公寓房的首付款12万元，梁波、严清军等5位第三人分别依据上述《购房合同》向江汉支行贷款合计488万元。

之后，梁波、严清军等5位第三人向相关部门支付了办理权属证书的费用共计317760.20元，并分别领取了各自合同约定房屋的权属证书。涉及公寓房《购房合同》中的实际买受人应为梁波，而严清军等5位第三人只是经梁波授权与高尔夫公司签订《购房合同》的受托人，且在其委托人梁波授权范围内实施民事法律行为。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，严清军等5位第三人与高尔夫公司签订的《购房合同》直接约束梁波和高尔夫公司。高尔夫公司、梁波及第三人在其后支付购房款的行为中也是按《委托协议》中约定的总价款500万元的内容在履行，而不是依《购房合同》的总价款7646688元和首付总款2546688元约定在履行，梁波对此也无异议。严清军等5位第三人不仅是《委托协议》的实际受托人，而且还按《委托协议》的约定在履行。虽然第三人严清军、刘磊、刘莲未亲自在《委托协议》上签名，但其对协议约定的内容包括高尔夫公司回购房屋等事宜是明知的并按照约定的内容积极履行。根据《合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，第三人严清军、刘磊、刘莲虽然未在《委托协议》上亲自签名，但该协议对其仍具有法律约束力。 之后，高尔夫公司与梁波签订《补充协议》，对《委托协议》约定的相关内容进行了更加明确约定：“公寓房的实际购买人为梁波；梁波及其分别委托的5人与高尔夫公司签订公寓房的《购房合同》，梁波与受托人签订的《委托协议》为本协议的附件，受托人在《购房合同》及本协议中的义务须梁波全部承担，享有的权利梁波有权行使；在高尔夫公司的要求下，梁波同意所购物业采用银行按揭方式进行购买，购房总价为人民币500万元整；高尔夫公司承诺在政府规定的期限内将公寓房的两证办理到梁波及其受托人名下”内容，以及梁波与严清军等5位第三人签订的《委托协议》中约定的“高尔夫公司在2年内以每年增加20点(在房屋原成交价基础上加价20％)的价格回购梁波购买的该50间G型公寓事宜，现甲方(指梁波)授权乙方(指严清军等5位第三人)与高尔夫公司签订《购房合同》，实际购房者为甲方，乙方不享有任何实体权利；乙方在《购房合同》中应履行的义务由甲方承担，享有的权利由甲方行使”的内容。《补充协议》中还提到了高尔夫公司同意将乙方购买房屋所处红线范围内的土地及金银湖国际高尔夫球场内25个停车位及朝金山大道入口右侧一位置作为广告牌无偿提供给梁波使用。以上约定内容除了高尔夫公司回购售出的房屋外，其他内容均得到了履行。该《补充协议》是对《委托协议》和《购房合同》约定的内容更加明确和细化，系高尔夫公司和梁波直接签订，同时对代理梁波购房的严清军等5位第三人也具有法律约束力。 

综上，《委托协议》、《购房合同》及《补充协议》从约定到履行均能互相印证且合法有效。高尔夫公司真实目的是通过卖房再回购的特殊方式获取银行贷款，虽有套取银行按揭款之嫌，但本案的卖房行为、购房行为、贷款及还贷行为均是真实发生的，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，也未损害第三人江汉支行的权益，该民事行为合法有效。本案《补充协议》约定的回购房屋事宜是高尔夫公司、梁波之间的真实意思表示，内容合法有效，各方当事人应遵从约定。关于第三人认为梁波无权处置其房产的意见。一审法院认为，梁波及第三人的所购房屋事宜已在《委托协议》中进行了约定并实际履行，第三人严清军等人对所购房屋不享有实体权利已有明确约定并且明知本案梁波及第三人从高尔夫公司购房不是单纯的购房行为，而是和高尔夫公司找到梁波，由梁波委托本案的第三人严清军、田进蓉、田进秋、刘磊、刘莲向高尔夫公司购房达到高尔夫公司融资的目的，梁波及第三人则获取房屋及停车位等设施两年的使用权以及回购补偿金为对价的事实相关联的。该行为符合民事行为中民事主体权利义务等价有偿原则。因此，不能把梁波及第三人的购房行为从本案中委托行为、卖房购房行为、回购房屋等一系列形成整体的法律行为中孤立割裂开来，否则无法合理解释为什么梁波及第三人未按购房合同约定的金额付款，且在购房人未付购房款的情形下高尔夫公司就对其开具购房发票并将房屋权属证书办到梁波及第三人名下，并将25个停车位及广告牌无偿提供给梁波及第三人使用。梁波在事后对高尔夫公司回购补偿金的回函中也说明双方对回购房屋事宜进行了协商，只是对回购金额未达成一致才形成了纠纷。故，梁波及第三人向高尔夫公司购房不是独立于本案之外的商品房买卖关系，根据民事行为中的诚信原则以及双方的约定，当高尔夫公司提出回购时，梁波及第三人严清军、田进蓉、田进秋、刘磊、刘莲有将从高尔夫公司处取得的房产回购给高尔夫公司的义务，高尔夫公司则须按补充协议的约定承担梁波及第三人为购房发生的实际费用并支付回购补偿金的义务。因梁波及第三人严清军、刘磊、刘莲、田进蓉、田进秋未对高尔夫公司应承担的该部分义务进行主张，且金额目前无法确定，双方可通过其他途径另行解决。 

武汉中院根据《合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第一百二十八条的规定，判决：高尔夫公司有权于本判决生效之日起按照《委托协议》及《补充协议》的约定回购登记在梁波及第三人严清军、刘磊、刘莲、田进蓉、田进秋名下的位于本市东西湖区金银湖高尔夫会员别墅西苑二期工程FS栋49间G型公寓（以梁波及第三人严清军、刘磊；刘莲、田进蓉、田进秋提供的房屋权属登记证书的记载为准），并无偿收回金银湖国际高尔夫球场内停车场中25个停车位及朝金山大道入口右侧一位置的广告牌的使用权。本案案件受理费46800元、财产保全费5000元、鉴定费3000元均由梁波负担。 

梁波、刘磊、刘莲、严清军、田进秋、田进蓉对一审判决均不服，分别向湖北高院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回高尔夫公司的诉讼请求。 梁波的上诉理由是：1、梁波仅是本案5间争议房屋购买人，既不是购买全部争议房屋的“委托人”，也不是全部争议房屋的“实际购买人”，无权代表全部购房人与高尔夫公司签订整体回购《补充协议》，故高尔夫公司依据补充协议要求整体回购缺乏事实根据。2、一审判决回购房屋没有确定的给付内容以及给付权利、义务相对方，是一个注定依法无法执行的判决。 

刘磊、刘莲、严清军的上诉理由是：1、刘磊、刘莲、严清军对涉案的30间房屋享有合法所有权，一审判决严重侵害了其合法物权。刘磊、刘莲、严清军与梁波及田进蓉、田进秋商量共同出资500万元购买金银湖别墅整栋公寓准备经营，高尔夫公司亦同意共同以500万元购买。刘磊、刘莲、严清军就其购买的共30间房屋与高尔夫公司签订《购房合同》，向高尔夫公司支付了实际约定的购房款，每月按时向按揭贷款银行足额偿还了贷款。高尔夫公司如约交付了房屋，并将房屋所有权证及土地使用权证办理至名下。至此，刘磊、刘莲、严清军已取得上述房屋的合法所有权。一审判决罔顾《委托协议》上刘磊、刘莲、严清军签名系他人伪造的事实，将合法的不动产物权认定为梁波为实际购房人，进而错误地将刘磊、刘莲、严清军的购房行为认定为受梁波委托的代理行为，并与事后梁波单独与高尔夫公司签订的《补充协议》强行牵扯在一起，认定高尔夫公司有权回购上诉人的房屋，严重侵害了刘磊、刘莲、严清军的合法物权。2、《委托协议》上刘磊、刘莲、严清军签名系他人伪造，不符合法律规定并且没有任何事实根据，依法不能成立。刘磊、刘莲、严清军从不知道这份《委托协议》，且《委托协议》上刘磊、刘莲、严清军签名经鉴定系伪造，本案亦无任何证据证实刘磊、刘莲、严清军三人受梁波委托向高尔夫公司购买房屋。依照《合同法》三十二条的规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，故此《委托协议》依法不能成立，不可能对上诉人产生约束力。3、刘磊、刘莲、严清军与高尔夫公司之间的购房合同依法独立存在，而不是受梁波委托的代理行为。刘磊、刘莲、严清军已提供了购房合同、抵押贷款合同、购房发票、还款明细、办证费用票据以及房屋两证等证据予以证实。 

田进蓉、田进秋的上诉理由是：1、证据证明田进蓉、田进秋在签订的《委托协议》之前，已与高尔夫公司签订了系双方真实意思表示的购房合同，同时已经实际履行，田进蓉、田进秋已合法有效地取得了争议房屋所有权。2、《委托协议》不符合委托合同的法律特征，实质上是田进蓉、田进秋与梁波之间签订的买卖协议。3、本案高尔夫公司之所以明知梁波无权处分房屋还与其签订补充协议，是为了攫取违背公平、等价原则的回购利益。4、本案回购条款不对田进秋、田进蓉产生法律约束力。签订回购条款实质上是签订一个新的购房协议，是房屋所有权人行使所有权益中处分权的一种形式。而本案中高尔夫公司签订《补充协议》时，清楚地知道梁波不是委托协议的实际购房者，而仅是一个新的购房者，无权代理田进秋、田进蓉处分名下房屋。5、假使将《委托协议》当作委托合同来看，高尔夫公司诉求主张整体回购房屋的《委托协议》依法亦不能成立。虽然田进秋、田进蓉在委托协议上签名，但是本案严清军、刘磊、刘莲在委托协议上的签名系他人伪造，并非本人所签。本案含有整体回购事宜的委托协议由于缺乏其他人签名依法不能成立。 

高尔夫公司综合答辩称：1、梁波是全部诉争房屋的实际购买人，其签订的《补充协议》合法有效，高尔夫公司有权回购全部诉争房屋。2、田进秋、田进蓉在《委托协议》上的签字是真实的，《补充协议》的内容对田进秋、田进蓉具有法律约束力，田进秋、田进蓉不享有诉争房屋的权利。3、严清军、刘磊、刘莲对《补充协议》、《委托协议》的内容是明知的，且是按上述协议的内容履行，《委托协议》对严清军、刘磊、刘莲具有约束力。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 

江汉支行述称：本案中上诉人与被上诉人之间签订的《补充协议》、《委托协议》我行不知情，梁波以及严清军等5位第三人六笔贷款均按规定办理正常按揭手续，借款合同、抵押合同真实有效，上述六笔贷款的借款人均按期偿还本金及利息。 

二审期间，各方当事人均未提交新的证据。 

对一审法院认定的事实，梁波对下列事实有异议：1、2006年3月10日的《委托协议》上仅是梁波的签字时间，不是协议最终形成的时间；2、《委托协议》上严清军、刘磊、刘莲的签名应为他人伪造；3、2006年3月20日，购房人与高尔夫公司签订的《购房合同》并非是依《委托协议》的约定，购房行为与《委托协议》无关；4、2006年4月29日向高尔夫公司所交的首付款12万元不是梁波交纳的，系由田进蓉交付的；5、一审认定依《补充协议》的约定无偿取得25个停车位和广告牌使用权，无任何证据证实。并补充说明：1、购房人所交的办理49间房屋的费用317760.20元，是按《购房合同》的标准交付的契费；2、各购房人在江汉支行办理按揭后，均是由各购房人各自还贷。 

田进秋、田进蓉同意梁波对一审认定事实异议的意见，并补充说明：1、田进秋、田进蓉在《委托协议》上签字的时间是在办理房屋两证后，大概为2006年6月份左右；2、向高尔夫公司交付的12万元首付款是田进蓉代表各购房人向高尔夫公司交付的，因高尔夫公司已出具购房发票，故未再出具所谓收据。 

严清军、刘磊、刘莲同意梁波、田进秋、田进蓉对一审认定事实异议的意见。 

高尔夫公司对一审认定的事实无异议，并补充说明：1、高尔夫公司是在2006年3月20日与购房人签订的《购房合同》，而刘磊的购房发票是2006年3月19日开具、4月12日办证、4月21日贷款到账，刘磊的系列行为是不符合房屋买卖的习惯的；2、对于梁波交付的12万元首付，一审庭审中有该部分事实的记录。 

江汉支行对一审认定的事实无异议。 

对各方当事人认为一审认定的事实无异议部分，湖北高院予以确认。 

湖北高院另查明：1、因《补充协议》中约定的为50间房屋，而本案中办理至梁波、田进秋、田进蓉、严清军、刘磊、刘莲等人名下的为49间房屋，故湖北高院在二审庭审时对该间房屋的事宜向双方询问。田进秋陈述：因其曾在2003年6月1日购买了高尔夫公司开发的一套别墅房，但至今因高尔夫公司将土地抵押在银行未能办理该套别墅的两证，故在购买涉案房屋时提出能办理两证才同意购买。后高尔夫公司以其员工邓敏的名义办理了一间房屋的两证，证明该50套房屋是可以办理正常的手续。该间房屋（FS-A单元2层203室）于2006年3月16日、21日办理户名为邓敏的房屋所有权证和土地使用权证，该间房屋的两证原件在刘磊手中掌握。 

2、一审认定涉案的《委托协议》中委托方为梁波，受托方除为严清军等5位第三人外，还有邓敏作为受托方。在该《委托协议》上，邓敏没有签字。 

3、在高尔夫公司与梁波、田进秋、田进蓉、严清军、刘磊、刘莲签订《购房合同》后，对在房地产管理部门办理两证以及在江汉支行办理银行按揭事宜，经湖北高院询问各方当事人和江汉支行，其陈述事实经过为：梁波、田进秋、田进蓉、严清军、刘磊、刘莲六人各自在房地产管理部门签字办理两证，各自在江汉支行签字办理正常的按揭手续，后六名按揭贷款人各自分别在每月将还款汇入各自在江汉支行开立的账户，用于偿还在江汉支行的贷款。 

4、二审中，法院询问梁波在江汉支行办理完成按揭手续后，其是否代替其他购房人在银行偿还贷款，梁波陈述所有贷款均是各购房人分别自己偿还的，其未代替任何人偿还贷款，其本人的月收入为6000元，也没有实力替人还贷。 

5、高尔夫公司与梁波签订的《补充协议》未标注签订时间。高尔夫公司向一审法院提交的2006年4月29日收梁波现金12万元的《收条》系以便条方式出具，未加盖公章，由高尔夫公司的员工签字并盖“现金收讫”条形章。 

6、因以邓敏的名义所购一间房屋办理房屋所有权证、土地使用权证的时间为2006年3月16日、21日，而根据《委托协议》中的当事人之一有邓敏的事实，可以判定该《委托协议》的最终形成时间不应为2006年3月10日，该时间仅是梁波签字时间，田进秋、田进蓉的签字时间而应为2006年3月16日之后，一审对《委托协议》签订时间认定为2006年3月10日不当。 

湖北高院认为，本案二审的争议焦点问题是：高尔夫公司是否有权回购涉案的房地产，即《委托协议》、《补充协议》的法律约束力问题。 

根据《合同法》第二条“合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的协议”的规定，由于《委托协议》的表现形式是以“协议”方式签订，系当事人协商一致后达成的契约，应为双方当事人的合意行为，非“授权委托”所表现的单方行为。而在《委托协议》中，作为一方当事人的严清军等5位第三人、邓敏等人中仅有田进秋、田进蓉的签名是真实的，严清军、刘磊、刘莲的签名经鉴定不是其本人签字，该三人事后对该协议内容亦未予以追认而是予以否认，而邓敏未在该协议上签字，故该《委托协议》中约定的内容仅对签字表示同意的田进秋、田进蓉具有法律约束力，对协议上未签名同意的严清军、刘磊、刘莲不产生法律效力。由于本案中所有的购房人均分别与高尔夫公司签订了《购房合同》，并分别与江汉支行签订《个人房屋抵押借款合同》，各自分别办理了房屋所有权证和土地使用权证，上述合同应合法有效。在上述合法有效的房地产权证未经法律程序认定无效或撤销前，根据《物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”的规定，本案中的各购房人对其分别所购买的房屋享有独立的所有权。而从本案中《委托协议》中“现甲方授权乙方与高尔夫公司签订《商品房买房合同》，实际购房者为甲方，乙方不享有任何实体权利；乙方在《买房合同》中应履行的义务由甲方承担，享有的权利由甲方行使”的约定内容分析，梁波若为涉案全部房屋实际购房者而有权处分房屋，其实质性的表现形式应是梁波仅借用他人名义购房，其他所有义务均由梁波承担，特别是梁波应依协议的约定履行《商品房买房合同》中的义务，即由梁波负责偿还因购房行为在银行的按揭贷款。而根据本案查明的事实，本案中购房人严清军等5位第三人的银行贷款，均是由该五名购房者按月自己向银行还贷，高尔夫公司并无证据证明梁波履行了相应义务，故梁波应无权享有该《委托协议》中约定的房地产处分权利，尤其是未在《委托协议》上签名的严清军、刘磊、刘莲三人房地产的处分权利。但田进秋、田进蓉在《委托协议》上的签字行为，表明虽梁波未履行《委托协议》约定的义务，田进秋、田进蓉仍认可并同意二人名下的房地产由梁波享有处分权。故田进秋、田进蓉在诉讼中提出梁波无权处分两人名下的房地产的理由不能成立，其相应上诉请求二审法院不予支持。 

高尔夫公司与梁波之间签订的《补充协议》，约定高尔夫公司有权回购梁波、刘磊、严清军、刘莲、田进秋、田进蓉名下的房地产，并将梁波与刘磊、严清军、刘莲、田进秋、田进蓉签订的《委托协议》和高尔夫公司分别与梁波、刘磊、严清军、刘莲、田进秋、田进蓉签订的《购房合同》作为《补充协议》的附件。由于该《补充协议》系高尔夫公司与梁波个人签订，而高尔夫公司据以主张本案权利的另一依据《委托协议》仅对田进秋、田进蓉产生法律效力，本案登记在田进秋、田进蓉名下的房地产因该二人在《委托协议》上签字，梁波可依约定进行处分；而严清军、刘磊、刘莲名下的房地产应归其各自所有，在梁波未取得严清军、刘磊、刘莲同意时，梁波无权对他人的物权进行处分。根据合同的自愿原则和相对性原则，高尔夫公司与梁波在《补充协议》中涉及对严清军、刘磊，刘莲的房屋所作回购约定无效，该《补充协议》的其他约定有效。对于梁波在诉讼中所提出的因《补充协议》约定是高尔夫公司有权回购并非必须回购，高尔夫公司有可能在房地产价格下降或房屋毁灭时可不予回购而不承担风险责任，所有的风险责任由梁波承担，《补充协议》约定条款显失公平的上诉理由，因《补充协议》的此部分约定虽有显失公平的意思表示，但梁波在签订该协议后未依相关法律规定在有效期间内行使撤销权，故仍应认定梁波接受了上述约定的内容，梁波的该上诉理由不能成立。 

综上所述，高尔夫公司在本案中主张对涉案房地产的回购，是依据高尔夫公司与梁波签订的《补充协议》和作为该协议附件的《委托协议》。因田进秋、田进蓉在《委托协议》上签字，表明二人同意梁波有权对该部分房屋进行处分。而梁波系《补充协议》的当事人，其名下的房地产高尔夫公司有权依《补充协议》约定回购。故高尔夫公司有权回购产权登记在梁波、田进秋、田进蓉名下的房地产，而无权回购产权登记在刘磊、刘莲、严清军名下的房地产。刘莲、严清军、刘磊的上诉理由成立，其上诉请求二审法院予以支持；梁波、田进秋、田进蓉的上诉理由与事实不符，其上诉请求湖北高院不予支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误。本案经湖北高院审判委员会讨论决定，依照《民事诉讼法》（2007年）第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决：一、撤销一审判决；二、高尔夫公司有权于本判决生效之日起按照《委托协议》及《补充协议》的约定回购登记在梁波及田进秋、田进蓉名下的位于湖北省武汉市东西湖区金银湖高尔夫会员别墅西苑二期工程FS栋19间G型公寓(以梁波及田进秋、田进蓉提供的房屋权属登记证书的记载为准)，并无偿收回金银湖国际高尔夫球场内停车场中25个停车位及朝金山大道入口右侧一位置的广告牌的使用权；三、驳回高尔夫公司的其他诉讼请求。一审案件受理费46800元，由高尔夫公司负担29300元，梁波负担17500元；财产保全费5000元由梁波负担，鉴定费3000元由高尔夫公司负担。二审案件受理费46800元，由高尔夫公司负担29300元，梁波负担4400元，田进秋负担4400元，田进蓉负担8700元。 

高尔夫公司不服二审判决，向本院申请再审。其理由是： 

（一）二审判决认定严清军、刘磊、刘莲是真实购房人，梁波对上述三人的房产无处分权，证据不足。1.二审判决认定严清军、刘磊、刘莲及田进蓉、田进秋自己偿还了银行贷款，证据不足。因以梁波一个人名义买房无法通过假按揭方式取得高额银行贷款，梁波才找到了严清军等五名受托人，以六人名义与高尔夫公司及江汉支行分别虚拟了六份《购房合同》及六份《个人房屋抵押贷款合同》，从而达到假按揭取得500万元融资款的目的。按银行一个借款人必须对应一个还款账户的规定，以上六人分别以各自名义在江汉支行开户用于还款，开设六个还款账户是为了满足银行贷款规定，从而顺利履行《补充协议》及《委托协议》并获取银行按揭贷款。本案中只能显示贷款是经上述六个还款账户进行偿还，但没有任何证据证明实际支付人是严清军、刘磊、刘莲三名受托人。事实上所有贷款均是由梁波借以上账户予以偿还。因此，二审判决认定严清军、刘磊、刘莲自己偿还了银行贷款，证据不足。2.二审判决认定梁波未按《委托协议》的约定承担严清军等五人在《购房合同》中应履行的义务，证据不足。《委托协议》中约定梁波应承担的是严清军、刘磊、刘莲等人在《购房合同》中应履行的义务，该义务是向高尔夫公司支付购房款的义务，而梁波已向高尔夫公司支付了12万元现金及借用严清军、刘磊、刘莲等五人的名义取得的488万元银行按揭款，共计支付500万元，对于《购房合同》来说付款义务梁波已履行完毕，虽与六份《购房合同》约定的总购房款7646688元有差距，但符合《补充协议》及《委托协议》关于500万元的约定。如果偿还银行按揭贷款的义务应由梁波来承担，那么《委托协议》中的表述应为“梁波应承担严清军等人在《个人房屋抵押借款合同》中应承担的义务”，而非《购房合同》中应承担的义务。因此，梁波已经履行了《购房合同》中应履行的义务。二审判决以上述两个错误的事实认定，得出严清军、刘磊、刘莲是实际购房人，梁波对上述三人的房产无处分权的结论，显然也是错误的。3.退一步说，即使严清军、刘磊、刘莲的按揭款是其自行偿还，也不能认定以上三人就是实际购房人。借名购房的形式多种多样，没有法律规定借名购房必须由实际购房人支付银行按揭款。就本案而言，根据《补充协议》约定在高尔夫公司回购房屋时除承担已支付的银行按揭款本息、12万元现金首付、各种税费、办证费外，还将给予梁波200万元的回报，即两年纯赚200万，此回报率从市场行情上来讲是极高的。梁波完全可以与严清军等人协商由严清军等人自己偿还银行按揭贷款，然后各方对200万元回报进行合理分配，该方式不影响梁波的实际购房人身份。 

（二）二审判决认定《委托协议》对严清军、刘磊、刘莲不产生法律效力，属适用法律错误。1.就严清军、刘莲、刘磊三人而言，其三人签订《购房合同》约定的购房金额分别为1491443元、1487714元、1487714元，银行向三人实际放贷金额均为98万元，购房款差额分别为511443元、507714元、507714元，3人收到三笔98万银行贷款后，一直未向高尔夫公司支付差额部分房款，也未与高尔夫公司签订相关补充还款协议。严清军、刘莲、刘磊几次庭审中都表明是根据梁波签订的《补充协议》在履行合同，且以上三人在二审上诉状中已明确承认：“上诉人与梁波及田进蓉、田进秋商量共同出资500万元购买金银湖别墅整栋公寓准备经营。”以上事实充分说明，三人虽未亲自在《委托协议》上签名，但签订《购房合同》后仍是按《委托协议》中约定的总价款500万元在履行，而不是依《购房合同》约定的总价款7646688元和首付总款2546688元在履行，显然三人对《委托协议》的内容是明知且认可的，梁波对三人的履行事实也无异议。因此，从严清军、刘莲、刘磊的实际履行情况来看，三人只是受梁波委托的名义购房人，梁波对其房产理应享有处分权。2.根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款“书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章”的规定，授权委托行为属单方法律行为，一经委托立即生效。就本案而言，《委托协议》是一份单务合同，其建立的授权委托行为是一种单方法律行为，梁波已在《委托协议》上签名，即作出了授权的意思表示，严清军、刘磊、刘莲虽未亲自在《委托协议》上签名，但已实际享有了代理权，《委托协议》对以上三人具备法律约束力，梁波对其房产理应享有处分权。因此，严清军、刘莲、刘磊不仅是《委托协议》的实际受托人，而且一直按《委托协议》的约定在实际履行，应适用《合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”及《中华人民共和国民法通则》第六十五条第二款的规定，认定严清军、刘莲、刘磊虽未亲自在《委托协议》上亲自签名，但该协议仍成立，并对严清军、刘莲、刘磊具有法律约束力，梁波对其房产享有处分权。二审判决错误适用了《合同法》第二条，对严清军、刘莲、刘磊未按《购房合同》履行而实际是按《委托协议》履行的事实只字未提，从而得出了《委托协议》对严清军、刘莲、刘磊不产生法律约束力的错误认定。 

本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。 

本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：1、二审判决认定严清军、刘磊、刘莲为真实购房人，梁波对该房产无处分权的依据是否充分；2、涉案《委托协议》对严清军、刘磊、刘莲是否有效。 

（一）关于一审判决认定严清军、刘磊、刘莲为真实购房人，梁波对该房产无处分权，依据是否充分的问题。 

高尔夫公司主张，虽然严清军、刘磊、刘莲未在《委托协议》上签字，但通过其履行行为推定其知道并实际履行了《委托协议》，该协议明确约定受托人不享有购房的实体权利，其不是真实的购房人，梁波对严清军、刘磊、刘莲名义上购买的房屋有处分权。严清军等六位购房人主张，严清军、刘磊、刘莲未在《委托协议》上签字，也不知道《委托协议》的内容，故不受该协议约束。其与高尔夫公司之间是真实的房屋买卖关系，并且办理了合法的房地产两证，梁波对严清军、刘磊、刘莲购买的30间房屋无处分权。江汉支行陈述称，严清军等六人在购房过程中均按规定办理正常按揭手续，所有合同均为面签，为购房所签的借款合同、抵押合同真实有效，且购房人均按期偿还贷款。本院认为，从合同履行情况看，《委托协议》上的五位受托人在签订《购房合同》前知道《委托协议》的内容，其购房是为了实现融资而非房屋交易。理由是：1、委托人、受托人之间存在亲属、亲戚关系或同事关系，彼此之间高度信任；2、《购房合同》约定的首付款为2546688元，《购房合同》的六位购房人未支付首付款即已办理了房地产两证，对高尔夫公司极为不利，但高尔夫公司却迅速为其办理了房屋抵押贷款手续，显然不符合购房的常理；3、六位购房人实际完成融资500万元，事实表明他们一起到江汉支行办理的按揭贷款，在分配各自贷款金额时应已进行协商。否则，付款总额不可能是整数且与融资总额完全吻合。4、完成融资后，购房人均未再依约继续付清房款，高尔夫公司也未催缴，行动如此一致不符合购房交易习惯。因此，可以推定严清军、刘磊、刘莲知道《委托协议》的内容并接受了梁波的委托，实施了为高尔夫公司融资的行为，虽然购房本身是事实且手续齐全，但结合《委托协议》、《购房合同》和《补充协议》内容，购房仅是实现融资的一个环节，并非真正购房。严清军、刘磊、刘莲的目的是完成梁波的委托，梁波实现房屋回购后取得融资总额500万元20%的补偿，除非高尔夫公司不选择回购房屋。既然融资交易已经完成，高尔夫公司在约定期限内选择了回购房屋，梁波即应按照《补偿协议》的约定返还已购的49间房屋，以及无偿取得的25个车位和广告牌。按照《委托协议》约定，受托人对购房不享有任何实体权利，严清军、刘磊、刘莲应当配合梁波履行房屋回购手续。作为《委托协议》的委托人，梁波有义务依照《补充协议》约定将以融资方式取得的49间房屋以及25个车位和广告牌交给高尔夫公司，完成回购。高尔夫公司应当依约支付《补充协议》约定的500万元融资款及每年20%的回报等。由于严清军、刘磊、刘莲购房的目的是融资，故其不是真实的购房人。二审判决认定严清军、刘磊、刘莲为真实的购房人，梁波对该房产无处分权的依据不充分，属于认定事实错误。 

（二）涉案《委托协议》对严清军、刘磊、刘莲是否有效。 

高尔夫公司主张，严清军、刘磊、刘莲知道并实际履行了《委托协议》，故该协议对其有效。《委托协议》上的六人主张，严清军、刘磊、刘莲未在协议上签字，且不知道该协议的存在，故对其无效。本院认为，从全部涉案合同履行情况和委托人与受托人的关系看，严清军、刘磊、刘莲以其购房行为履行了《委托协议》，可以推定其购房前知道《委托协议》的内容。委托行为属于单方法律行为，严清军、刘磊、刘莲以其行为接受了梁波的委托。根据《合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，应认定严清军、刘磊、刘莲虽未在《委托协议》上签字，但其履行行为表明其为实际受托人，该协议对其有效。对于严清军、刘磊、刘莲关于其不知道《委托协议》存在，该协议对其无效的主张，依据不足，本院不予支持。 

综上，高尔夫公司的再审申请理由充分，应予支持。本案二审判决适用法律不当，应予纠正。本院根据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 

一、撤销湖北省高级人民法院（2011）鄂民一终字第97号民事判决。 

二、维持湖北省武汉市中级人民法院（2011）武民一重字第1号民事判决。 

本案一审诉讼费按一审判决执行；二审案件受理费46800元，由梁波负担。 

本判决为终审判决。

 审判长　　李明义 

审判员　　张进先 

审判员　　宋春雨 

 二〇一三年十二月二十日 

书记员　　王楠楠