（2018）最高法民终443号 

上诉人（原审原告、申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50层。 

负责人：潘晖，该公司总经理。 

委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。 

委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。 

被上诉人（原审被告、案外人）：北京宸宇红盛咨询有限公司，住所地北京市海淀区高梁桥斜街59号院1号楼16层西北侧。 

法定代表人：徐红，该公司执行董事。 

委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。 

被上诉人（原审被告、被执行人）：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。 

法定代表人：焦青，该公司执行董事。 

被上诉人（原审被告、被执行人）：北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇。 

法定代表人：焦青，该公司执行董事。 

被上诉人（原审被告、被执行人）：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号。 

法定代表人：焦青，该公司执行董事。 

被上诉人（原审被告、被执行人）：黄怒波，男，1956年6月3日出生，汉族，住北京市海淀区。 

上诉人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）因与被上诉人北京宸宇红盛咨询有限公司（以下简称宸宇红盛咨询公司）、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣房地产公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资集团公司）、北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业房地产公司）、黄怒波申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市高级人民法院（以下简称一审法院）(2017)渝民初147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。      东方资产重庆分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或改判继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元511、512号房屋；3.本案一、二审诉讼费用由宸宇红盛咨询公司、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同承担。事实和理由：（一）宸宇红盛咨询公司与中坤锦绣房地产公司之间的房屋买卖行为系宸宇红盛咨询公司与中坤锦绣房地产公司之间恶意串通，企图通过转移抵押房产逃避债务，不具有真实性。（二）宸宇红盛咨询公司并未实际支付完毕案涉房屋买卖价款。1.宸宇红盛咨询公司没有提供合法有效的证据证明向中坤锦绣房地产公司支付了案涉房屋全部价款。2.宸宇红盛咨询公司知悉案涉房屋上有他项权利（抵押权），即使宸宇红盛咨询公司曾经向中坤锦绣房地产公司支付过款项，也不足以证明宸宇红盛咨询公司支付的款项系购买案涉房屋的价款，即宸宇红盛咨询公司没有向东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司指定的资金监管账户中支付案涉房屋价款。3.宸宇红盛咨询公司没有提供合法有效的证据证明案涉房屋在法院查封之前，宸宇红盛咨询公司已经持续的实际使用。4.案涉房屋买卖合同约定价款为3302600元，但付款凭证金额仅为274万元，与合同约定不一致。并且，付款人为案外人徐红，并非宸宇红盛咨询公司。因此，不能认定付款行为与房屋买卖合同之间是相同的法律关系，有可能存在恶意串通行为。 

宸宇红盛咨询公司提交书面答辩意见称，（一）宸宇红盛咨询公司与中坤锦绣房地产公司签订的房屋买卖合同合法有效，宸宇红盛咨询公司对未办理案涉房屋产权过户无过错，东方资产重庆分公司有义务凃销抵押登记。（二）宸宇红盛咨询公司已支付案涉房屋全部价款，本案不存在恶意串通的行为。（三）案涉房屋被法院查封前，宸宇红盛咨询公司已合法占有、使用案涉房屋。 

中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同提交书面答辩意见称，（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确。案涉房屋经东方资产重庆分公司同意后，中坤锦绣房地产公司出售给宸宇红盛咨询公司，其后宸宇红盛咨询公司在法院查封案涉房屋之前支付了全部价款并占有、使用案涉房屋，双方并不存在恶意串通的行为。现案涉房屋已不属于中坤锦绣房地产公司可供执行的财产，东方资产重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。（二）本案一、二审诉讼费用应由东方资产重庆分公司承担。 

东方资产重庆分公司一审诉讼请求：1.撤销（2017）渝执异29号执行裁定；2.继续执行中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元511、512号房屋；3.本案诉讼费用由宸宇红盛咨询公司、中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波共同承担。 

一审法院认定事实：东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司、中坤投资集团公司、中坤长业房地产公司、黄怒波借款合同纠纷一案，一审法院于2015年4月20日作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决，判决：1.中坤锦绣房地产公司于判决生效之日起十日内偿还东方资产重庆分公司借款本金2亿元及支付至清偿之日止的利息（以2亿元为本金，自2013年1月1日起至2013年5月31日止，按年利率19%计算；自2013年6月1日起至实际清偿之日止，按年利率24%计算）；2.黄怒波、中坤长业房地产公司、中坤投资集团公司对中坤锦绣房地产公司的前述债务承担连带清偿责任；3.东方资产重庆分公司有权在本判决第一项所列债务金额范围内就编号为X京房他证海字第××号、170288号、170290号、158973号的《房屋他项权证》和编号为京海他项（2012）第00062号、第00063号的《土地他项权利证明书》所载明的抵押物优先受偿。判决生效后，东方资产重庆分公司向一审法院申请强制执行。宸宇红盛咨询公司以其系案涉房屋的实际所有人为由提出了书面异议，请求解除对案涉房屋的查封。一审法院于2017年7月17日作出（2017）渝执异29号执行裁定，裁定中止对被执行人中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元511、512号房屋的执行。 

2013年3月13日，宸宇红盛咨询公司与中坤锦绣房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣房地产公司将该公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元511号房屋出售给宸宇红盛咨询公司，合同总价款1651300元；付款方式为一次性付款，并约定宸宇红盛咨询公司于2013年5月31日前支付。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF401414。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。 

2013年3月13日，宸宇红盛咨询公司与中坤锦绣房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定中坤锦绣房地产公司将该公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元512号房屋出售给宸宇红盛咨询公司，合同总价款1651300元；付款方式为一次性付款，并约定宸宇红盛咨询公司于2013年5月31日前支付。合同签订后，双方办理了网签手续，合同编号为XF401415。东方资产重庆分公司出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》为该合同的附件。 

2014年4月4日，中坤锦绣房地产公司分别向宸宇红盛咨询公司出具了案涉两套房屋的全款购房发票（发票号码分别为24118421、24118422）。庭审中，宸宇红盛咨询公司为证明其已支付案涉两套房屋购房款，举示了其法定代表人徐红于2013年5月2日支付274万元的银行卡交易明细以及徐红付款说明，并称另有562600元购房款系现金支付。徐红说明其因限购政策以宸宇红盛咨询公司名义购买了案涉两套房屋，并支付了案涉两套房屋的购房款3302600元。 

2013年7月，中坤锦绣房地产公司将该公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元511、512号房屋交付给宸宇红盛咨询公司使用。中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元511、512号房屋至今登记在中坤锦绣房地产公司名下并为东方资产重庆分公司的借款设定了抵押。 

另查明，1.2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将由其开发并抵押给东方资产重庆分公司的海淀区头堆村碧河花园一期A区A15、A16号楼的在建工程和现房全部进行销售，案涉房屋包含在内。2.2011年9月21日，东方资产重庆分公司、中坤锦绣房地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订《监管协议》，约定中坤锦绣房地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账户为监管账户，对中坤锦绣房地产公司项下的“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。3.案涉房屋于2014年10月29日被一审法院司法查封。 

一审法院认为，本案的争议焦点是：宸宇红盛咨询公司是否就中坤锦绣房地产公司位于北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元511、512号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。结合本案查明的事实和证据，应当认定宸宇红盛咨询公司对北京市××高粱桥××街××院（头堆村××花园××区）6号楼2单元511、512号房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。2.在本案中，宸宇红盛咨询公司在一审法院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续。关于购房款的支付，宸宇红盛咨询公司举示该公司法定代表人徐红的银行账户流水、徐红的付款说明、购房发票等证据，可以证明徐红支付的274万元系案涉房屋购房款。关于现金支付问题，因购房人在购房时支付部分现金符合常理，从徐红支付房款的情况看，其有现金支付能力，结合中坤锦绣房地产公司出具的购房发票、情况说明等证据，对宸宇红盛咨询公司关于购房款562600元系现金支付的陈述予以采信。据此，可以认定宸宇红盛咨询公司已支付了案涉房屋的全部购房款。此外，宸宇红盛咨询公司举示的采暖费发票、水电缴费通知单等证据，可以证明其在查封前已实际占有使用案涉房屋。3.对于未办理过户登记的问题，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，如果买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续应认定为买受人自身的原因。但是，在抵押权人同意抵押人出售抵押房屋且向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示的情况下，应当认定买受人已基于抵押权人的行为而产生合理的信赖利益，买受人在此种情况下对案涉房屋不能办理过户登记并非因其自身原因，应当认定在抵押人将案涉房屋对外出售后，抵押权人负有涂销抵押登记的义务。抵押人是否将买受人支付的购房款向抵押权人支付的风险，应由抵押权人自行承担，抵押权人可通过设定共管账户等方式避免抵押人违约的风险。虽然东方资产重庆分公司、中坤锦绣房地产公司、锦州银行股份有限公司北京分行签订了《监管协议》，并约定中坤锦绣房地产公司在锦州银行股份有限公司北京分行开立的410100129034886账号为监管账户，对中坤锦绣房地产公司项下“长河湾”房产项目的销售回款进行监管。但是该账号并未在北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局公示，也未在宸宇红盛咨询公司与中坤锦绣房地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》约定该账号为付款账号。宸宇红盛咨询公司作为买受人，在购买案涉房屋过程中已尽到了充分的注意义务，故应当认定非因宸宇红盛咨询公司自身原因未办理过户登记手续。综上所述，东方资产重庆分公司的诉讼请求不能成立，不予支持。一审判决：驳回东方资产重庆分公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由东方资产重庆分公司负担。 

二审中当事人没有提交新证据，对于一审查明的事实，本院予以确认。 

本院认为，本案二审的争议焦点是：宸宇红盛咨询公司就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 

（一）关于是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该不动产的问题。 

首先，本案中宸宇红盛咨询公司在一审法院查封案涉房屋之前已经与中坤锦绣房地产公司签订两份《北京市商品房现房买卖合同》并办理了网签手续，该两份合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋的抵押权人东方资产重庆分公司出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》并作为上述买卖合同附件，宸宇红盛咨询公司买受该房屋不违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条关于“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”之规定，东方资产重庆分公司未举示证据证明宸宇红盛咨询公司与中坤锦绣房地产公司之间存在恶意串通的事实。东方资产重庆分公司关于宸宇红盛咨询公司与中坤锦绣房地产公司之间的房屋买卖行为系宸宇红盛咨询公司与中坤锦绣房地产公司之间恶意串通，企图通过转移抵押房产逃避债务的违法行为，不具有真实性的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。 

其次，宸宇红盛咨询公司在一审中已经举示了采暖费发票、水电缴费通知单等证据，足以证明其在一审法院查封之前就已经实际占有和使用案涉房屋。一审判决认定在人民法院查封之前宸宇红盛咨询公司已经合法占有案涉房屋并无不当。 

（二）关于宸宇红盛咨询公司是否已经支付价款的问题。 

本案中，宸宇红盛咨询公司与中坤锦绣房地产公司签订两份《北京市商品房现房买卖合同》，约定案涉两套房屋出售给宸宇红盛咨询公司的价款均为1651300元；付款方式为一次性付款，在2013年5月31日前支付。宸宇红盛咨询公司一审提供该公司法定代表人徐红的银行卡交易明细、徐红的付款说明等证据，足以证明宸宇红盛咨询公司通过银行转账向中坤锦绣房地产公司支付274万元。至于剩余购房款是否以现金方式已支付完毕，一审判决根据中坤锦绣房地产公司向宸宇红盛咨询公司出具全款购房发票的事实，综合在案证据，认定宸宇红盛咨询公司以现金方式已支付完毕，认定事实正确。一审判决认定宸宇红盛咨询公司已经向中坤锦绣房地产公司支付了全部价款并无不当。宸宇红盛咨询公司并无法定或约定的义务将价款支付到东方资产重庆分公司与中坤锦绣房地产公司之间约定的特定账户中，东方资产重庆分公司关于宸宇红盛咨询公司没有向指定的资金监管账户中支付案涉房屋价款就没有支付价款的上诉理由没有事实与法律依据，本院不予支持。 

（三）关于是否非因宸宇红盛咨询公司自身原因未办理过户登记的问题。 

案涉房屋登记于中坤锦绣房地产公司名下，并未登记于宸宇红盛咨询公司名下。虽然案涉房屋上存在抵押权，但房屋销售之前，东方资产重庆分公司向北京市海淀区城乡建设委员会、北京市海淀区房屋管理局出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意中坤锦绣房地产公司将案涉房屋对外进行销售。宸宇红盛咨询公司购买案涉房屋时中坤锦绣房地产公司向其出示了东方资产重庆分公司同意对外销售案涉房屋的证明，并将该证明作为合同附件。买受人宸宇红盛咨询公司基于东方资产重庆分公司同意销售抵押房屋行为而产生东方资产重庆分公司将会配合办理过户登记的合理信赖，其作为买受人，对这一问题已尽到充分的注意义务。一审判决认定非因宸宇红盛咨询公司自身原因不能办理案涉房屋过户登记手续并无不当。 

本案中，在一审法院查封案涉房屋之前，宸宇红盛咨询公司与中坤锦绣房地产公司就案涉房屋签订了合法有效的商品房买卖合同并办理了网签手续，依照合同约定支付了全部价款，宸宇红盛咨询公司在一审法院查封之前已经实际占有使用案涉房屋，未办理过户登记也并非因宸宇红盛咨询公司自身的原因。根据《执行异议复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，宸宇红盛咨询公司就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 

综上所述，东方资产重庆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 

驳回上诉，维持原判。 

二审案件受理费80元，由中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。 

本判决为终审判决。 

审 判 长　　王　丹 

审 判 员　　张　纯 

审 判 员　　李晓云 

 二〇一八年六月二十七日 

法官助理　　李　朋 

书 记 员　　陈思妤