湖南宏欣投资有限公司与湖南鑫都大酒店有限公司、湖南腾福实业有限责任公司物权保护纠纷申诉、申请民事裁定书

发布日期：2019-06-21 点击量：872次 （2016）最高法民申519号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：湖南宏欣投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一路235号湘域中央1栋708房。 法定代表人：杨正刚，该公司总经理。 委托代理人：黄轶，湖南君见律师事务所律师。 委托代理人：王振宇，该公司职员。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：湖南鑫都大酒店有限公司。住所地：湖南省长沙市雨花区东二环一段684号。 法定代表人：易明钦，董事长。 委托代理人：龚炜，该公司法律顾问。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖南腾福实业有限责任公司，原湖南省电力综合利用开发总公司，住所地：湖南省长沙市雨花区城南中路60号福安公寓706房。 法定代表人：易明钦，董事长。 再审申请人湖南宏欣投资有限公司（以下简称宏欣公司）因与被申请人湖南鑫都大酒店有限公司（以下简称鑫都公司）、被申请人湖南腾福实业有限责任公司（以下简称腾福公司）物权保护纠纷一案，宏欣公司向湖南省长沙市中级人民法院提起诉讼，该院于2015年4月27日作出的（2014）长中民三重初字第00120号民事判决。宏欣公司、鑫都公司不服，向湖南省高级人民法院提起上诉，该院于2015年10月26日作出的（2015）湘高法民一终字第283号民事判决。宏欣公司仍不服向本院申请再审，本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 宏欣公司向本院申请再审，请求：一、请求撤销湖南省高级人民法院（2015）湘高法民一终字第283号判决；二、请求判令两再审被申请人腾退再审申请人所有的长沙市火焰开发区二片1栋601、901、1001、1101、1201、1301、1401共七层房屋（产权证号依次为：710267654、710267653、710267655、710267656、710267657、710267658、710267652）；三、请求判令两再审被申请人赔偿再审申请人房屋占用损失2283.8625万元（含租金损失、经营收益损失、欠款利息，暂计算至2014年1月8日止），并按租金损失14025元/天、经营收益损失7000元/天、欠款利息损失按人民银行同期贷款利息的双倍计算至腾退房屋之日止的损失。四、本案一审、二审和再审的案件受理费由再审被申请人承担。主要理由如下： 一、鑫都公司和电力公司于2001年11月1日签订的《房屋租赁协议》系事后伪造，不具备真实性。鑫都公司无证据证明向电力公司支付了租金，认定鑫都公司和电力公司存在租赁关系缺乏有效证据证明。根据民诉法第二百条的规定，原判决认定的基本事实缺乏证据证明的，人民法院应当再审。 第一，《房屋租赁协议》有明显的伪造的痕迹，该协议上电力公司的印章与宏欣公司从工商管理部门调取的电力公司在2000年-2005年工商登记资料中所使用的两枚印章在大小和设计上有明显差异。二审法院也在判决书认定这两枚公章目测均与房屋租赁协议上的公章不一致（见二审判决书第16页）。 第二，电力公司和鑫都公司法律人格和财产高度混同，电力公司为鑫都公司81%股权的控股股东，两公司的法定代表人均为易明钦，办公地点均在鑫都公司十楼。鑫都公司是电力公司为经营本案涉案房产而成立的子公司，鑫都公司为电力公司代缴房产税、土地税和银行利息。电力公司对鑫都公司的债权债务均予以包揽，如为鑫都公司的在银行贷款提供担保，并用自有房产替鑫都公司抵偿银行1400多万元贷款，在2014年与加源酒店签订《房屋租赁协议》中用收取加源酒店的租金300万元无偿为鑫都公司支付员工遣散费及货款。鑫都公司和电力公司作为关联企业，其签订的《房屋租赁协议》不具有证明力。 第三，鑫都公司提供其向电力公司转账的凭证以证明其向电力公司每月支付了租金。但实际情况是，上述凭证上注明的是往来款，并无凭证表明支付的款项属于租金。因为金钱属于种类物，在未明确款项性质且两公司高度混同的情况下，鑫都公司支付的款项究竟属于租金、借款还是股东分红根本无法区分。银行转账凭证并不能证明鑫都公司向电力公司支付过租金，从而认定鑫都公司和电力公司之间存在真实的租赁协议关系，二审法院将上述转账款项认定属于租金存在认定事实错误。 第四，宏欣公司在2011年3月6日起诉鑫都公司和电力公司后，经过本案多次开庭，鑫都公司均未主张过存在租赁合同关系，也未提交过租赁协议，直到2015年3月31日长沙中院一审最后一次开庭当天才提交租赁协议。若该协议确于2001年签订，本应一直在鑫都公司和电力公司处保管，并不属于新证据或难以取得的证据。鑫都公司和电力公司在长达4年多的时间内从未提出存在租赁关系，有违常理。此外，根据民诉法规定，鑫都公司和电力公司提交的此份证据时已经超过举证期，宏欣公司明确提出异议，不予认可（见一审判决书第6页）。 二、二审法院未按宏欣公司的申请对房屋租赁协议的真实性进行鉴定，实际剥夺了宏欣公司质证的权利，属于程序违法。 在本案的二审中，宏欣公司对《房屋租赁协议》的上的打印文字的形成时间、协议签字盖章的形成时间申请了鉴定。该协议原件存放至鑫都公司和电力公司处，二审法院却以宏欣公司未提供样本供鉴定为由，“认为宏欣公司的异议不能否定《房屋租赁协议》的真实性。”根据民诉法第七十六条的规定，当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人未申请鉴定，人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当委托具备资格的鉴定人进行鉴定。在宏欣公司已经提出申请的情况下，二审法院对与本案至关重要的证据未组织鉴定，实际已经剥夺了宏欣公司质证的权利。 三、鑫都公司并非善意第三人，其不应受“买卖不破租赁”原则的保护，二审法院适用法律错误。 二审法院简单的适用了合同法关于买卖不破租赁的条文，判决驳回宏欣公司的诉讼请求。诚实信用原则是合同法的基本原则，买卖不破租赁的初衷是在善意第三人合法占有、使用租赁物的情况下，保护善意第三人的利益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款的规定“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”上述规定也反映了买卖不破租赁原则保护的是善意第三人。在本案中，鑫都公司明显不属于善意第三人。首先，其与房屋原所有人电力公司在法律人格和财务上高度混同，自建行长沙河西支行受偿鑫都公司相关房屋后，其一直拒不腾退房屋。在其与宏欣公司、建行长沙河西支行自2011年起近四年的各类案件中、以及在2008年长沙市岳麓区人民法院组织的三次涉案房屋拍卖和长沙市人民岳麓区法院依照（2008）岳执字第0521、0525号裁定书将涉案房屋抵债给建行长沙河西支行的过程中，鑫都公司从未提出过与电力公司存在租赁关系；其次，其无法提供合法有效的能证明存在租赁关系的证据；第三，在其所称的房屋租赁协议中，电力公司仅以8万元的低价将火焰开发区2片1栋主楼（15层，29526.86平方米）和附楼（5409.97平方米）出租给鑫都公司，而鑫都公司在2008年将其中的7-8层以6万元/层的价格租赁给第三人池振华，由此可见电力公司和鑫都公司约定的租赁价格为明显不合理的低价；第四，鑫都公司在二审庭审中承认自宏欣公司拍得房屋后就未再使用9-15层（见2015年8月20日二审庭审笔录第6页、2015年9月23日二审质证笔录第4页）。在2014年6月24日，电力公司将本案所涉房屋所在的，由鑫都公司经营的“鑫都大酒店”转让给湖南加源酒店管理有限公司经营，鑫都公司实际上已经退出“鑫都大酒店”的经营。鑫都公司对本案所涉房屋既未经营使用，却也不腾退，存在严重的恶意。实际上鑫都公司已经并非“买卖不破租赁”原则所应保护的善意第三人，二审法院适用法律错误。 被申请人鑫都公司答辩称，1.二审法院认定鑫都公司与腾福公司（原电力公司）之间于2001年11月开始存在案涉房屋租赁法律关系，符合客观事实。《房屋租赁协议》并非伪造，鑫都公司与电力公司人格并非混同，租金合理，而且鑫都公司诉讼前一直未主张该租赁协议是基于诉讼策略的考虑。2.二审法院庭审程序上合法，鑫都公司可提交案件事实相关的新证据同时二审也并未剥夺宏欣公司质证的权利。3.本案客观事实上鑫都公司也不存在侵犯宏欣公司案涉房屋物权的行为。宏欣公司自拍卖取得案涉房屋所有权后从未向鑫都公司行使或者主张过所有权，鑫都公司也从未对宏欣公司表示拒绝交付房屋，鑫都公司认为宏欣公司恶意采取诉讼的方式要求高额房屋使用费，有违诚信，对鑫都公司有失公平。 被申请人腾福公司的答辩意见与鑫都公司基本一致。 另，湖南省电力综合利用开发总公司（以下简称电力公司）系腾福公司前身。 本院经审查认为，宏欣公司申请再审主要涉及以下问题：一、鑫都公司和腾福公司（以下称电力公司）是否对宏欣公司的案涉房产构成侵权；二、二审法院是否违反法定程序及是否适用法律错误。 一、关于鑫都公司和电力公司是否对宏欣公司的案涉房产构成侵权问题 宏欣公司申请再审主张：鑫都公司与电力公司关于案涉房产于2001年11月1日所签订的房屋租赁协议是伪造的，且无证据证明鑫都公司向电力公司支付了租金，认定其间存在租赁关系缺乏有效证据证明。1.案涉《房屋租赁协议》系鑫都公司与电力公司之间签订，对于意思表示真实各方并无异议，存在争议的是电力公司的公章问题。由于该租赁协议上所加盖的公章与电力公司在2000-2005年工商管理部门备案的两枚公章从表面上看确实存在差异，但同时也证明在该协议签订期间，使用的公章不具有唯一性，在宏欣公司没有证据证明租赁协议上电力公司所加盖的公章系伪造印章的情形下，不能排除该公章系电力公司在此段期间使用的两枚以上的公章之一，因此宏欣公司关于公章系伪造的再审申请，本院不予支持。2.二审法院查明，2010年9月21日，湖南希尔得拍卖有限公司向鑫都公司出具优先购买权的通知函，告知鑫都公司行使优先购买权，与涉案《房屋租赁协议》第九条的约定相互印证，且宏欣公司也参与了此次拍卖并最终取得了涉案房产的所有权，对拍卖的过程是明知的，二审法院关于鑫都公司为涉案房产的实际使用人、实际承租人及《房屋租赁协议》真实有效且实际履行的认定，并无不妥。3.关于鑫都公司是否真实向电力公司支付租金问题。本院认为，首先，二审法院将往来款认定为鑫都公司向电力公司履行租赁协议支付的租金，并无不当；其次，根据《房屋租赁协议》约定，鑫都公司支付给电力公司的租赁对价并不仅仅指向96万元/年的租金，还应该包括代为缴纳土地税、房产税以及未缴纳租金时的银行利息，并且已经实际履行和经过鉴证，故宏欣公司认为租金价格过低的主张，本院不予支持。 另外，关于宏欣公司主张电力公司和鑫都公司人格高度混同进而否定《房屋租赁协议》的问题。本院认为，仅从法定代表人和注册地址的同一不能否认二者的独立人格地位，且宏欣公司提交的鑫都公司在全国企业信用信息公示系统中的信息载明：电力公司仅仅是鑫都公司五名股东之一，并不能以此认定鑫都公司与电力公司主体混同。至于鑫都公司与电力公司之间的租金、债权债务、担保等往来，并不能达到认定二者人格混同的程度，因此宏欣公司据此主张《房屋租赁协议》无效，应不予支持。至于宏欣公司主张案涉租赁协议并未合理出示及合法举证的问题。鑫都公司未在举证期限内出示《房屋租赁协议》，并不能认定其与电力公司的租赁关系不存在，且该证据与案件基本事实有关的，人民法院予以采纳，并无不妥，故宏欣公司关于超过举证期限应不采纳证据的观点不成立。 二、关于二审法院是否违反法定程序及是否适用法律错误的问题 1.宏欣公司主张二审法院未对房屋租赁协议真实性进行鉴定，剥夺了其质证权利，属于程序违法。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第25条第二款之规定：对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。因此由于宏欣公司未在指定时间提交鉴定所需材料，二审法院未予鉴定符合法律规定，宏欣公司的主张于法无据。 2.宏欣公司主张鑫都公司不属于“买卖不破租赁”原则保护的善意第三人。首先，在宏欣公司并无证据证明鑫都公司与电力公司构成人格混同，亦不能证明《房屋租赁协议》系伪造，更不能证明双方租金属明显不合理的低价，进而无法否定鑫都公司与电力公司租赁关系真实存在并已经切实履行的前提下，宏欣公司认为鑫都公司不属于善意第三人地位，于法无据。其次，案外人池振华的另案主张已经被法院依法驳回，且鑫都公司与湖南加源酒店管理有限公司签订的租赁协议所涉标的与本案无关。宏欣公司以此否认鑫都公司属善意第三人之主张，本院不予采信。综上，宏欣公司关于鑫都公司不属于善意第三人的再审申请，本院不予支持。 另，关于宏欣公司主张的租金问题，二审法院已经向其释明，由于本案属物权保护纠纷，宏欣公司对于依法成为案涉标的所有权人之后的租金返还及交付问题，可以通过另案主张。 原一、二审法院认定事实清楚、适用法律正确，宏欣公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定，本院依照该法第二百零四条之规定，裁定如下： 驳回湖南宏欣投资有限公司的再审申请。 本裁定为终审裁定。 审　判　长　　王东敏 审　判　员　　朱海年 代理审判员　　吴景丽 二〇一六年四月二十五日 书　记　员　　郝晋琪