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敬永德、张珏英房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

发布日期:2019-06-21 点击量:185次 (2018)最高法民申2072号 再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):敬永德,男,1953年1月14日出生,汉族,住四川省射洪县。 再审申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人):张珏英,女,1975年10月5日出生,汉族,住成都市锦江区。 被申请人(一审原告、反诉被告、二审上诉人):四川深空影业投资有限公司,住所地四川省成都市青羊区东坡北三路518号1栋4楼1号。 法定代表人:李建华,董事长。 委托诉讼代理人:周乐平,四川人和律师事务所律师。 被申请人(一审原告、反诉被告、二审上诉人):张德荣,男,1960年4月10日出生,汉族,住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人:周乐平,四川人和律师事务所律师。 一审第三人:任和,男,1967年8月11日出生,汉族,住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 一审第三人:任萧羽,女,1990年8月4日出生,汉族,住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 再审申请人敬永德、张珏英因与被申请人四川深空影业投资有限公司(以下简称深空公司)、张德荣及一审第三人任和、任萧羽房屋买卖合同纠纷一案,不服四川省高级人民法院(以下简称原审法院)(2017)川民终384号民事判决,向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审查。本案现已审查终结。 敬永德、张珏英申请再审称,一、原审按购房面积确定双方的购房款错误。1.《购房协议》仅对房屋总价款及首付款作出了明确约定,未对购房尾款及设备设施款进行约定。相关方就房屋尾款及设备设施款如何分担和支付等问题未协商确定,应属合同主要条款约定不明。2.张德荣在诉讼中无权提出按其给予各购房人的房产面积确认各自的购房尾款;且按面积分担尾款也极不合理。张德荣在明知敬永德与任和签订《合伙协议》共同购房的情况下,与第三人任萧羽签订《购房协议》,房产所有权人变为任萧羽,实属一房二卖。且案涉房屋在设施设备的分布、房屋位置、朝向等方面存在差异,依据目前房屋设备及装修装饰的现实状态,相关用益物权、使用价值等不明,若简单按照房屋面积比例分摊总价款,显然有失公允。3.深空公司、张德荣违背《购房协议》约定,将部分房屋私下出卖给第三人任箫羽,该违约行为已造成上述价款支付不能实际履行。二、本案所涉房屋不具备交付的条件,且未实际交付。1.案涉的房屋共有设施未作分割,房屋所涉顶层空中花园的使用、地暖设施等权利不明,房屋实际分割的四址界线不清。2.任和在未实际购房情况下,私自拆除共有房屋大厅的装修,涉及的赔偿问题未作解决。3.案涉房屋及财产均由深空公司、张德荣实际管理和控制,由任贵、张珏英签署的《移交函》自始没有得到任和、敬永德的授权或追认,该函实系现场物品清理清单,并非实际交付的依据。且原审法院对案涉《欠费缴款通知书》这一实质问题,未作务实审判。三、敬永德不支付剩余房款、装修及设备转让款具有正当的抗辩事由,不构成违约。本案诉争的根源系深空公司、张德荣将房屋“一房二卖”,未依约将出卖物实际交付。按照《购房协议》及《关于宫爵壹号房产相关事宜会议纪要》约定,首先应由张德荣将房屋产权办至敬永德与任和名下,再由敬永德与任和支付剩余房款。但本案张德荣实际违约在先。依据我国《合同法》第六十七条,敬永德享有先履行抗辩权。另,案涉房屋因第三人任萧羽在银行进行抵押借款逾期未还,已进入强制执行阶段,因涉及买受人的不确定性,加重了上述房屋在实际中的分割问题,使得敬永德、张珏英实际使用、管理上述财产的可能性更小。上述事实是整个房屋买卖无法实现的客观原因,且这些原因并非敬永德造成。综上,原审认定事实错误,请再审法院依据民事诉讼法相关规定,对本案进行再审,纠正错误判决。 深空公司、张德荣再审答辩称,1.敬永德与深空公司、张德荣之间签订的《购房协议》约定明确,是双方真实意思表示,签订合同的各方应按照合同约定履行。2.案涉房屋已经完成交付。3.敬永德反复提到的《合伙协议》与本案的房屋买卖合同关系无关,属两个不同法律关系。综上,二审判决正确,请求驳回敬永德、张钰英的再审申请。 根据敬永德、张珏英的再审申请,本案再审审查的重点是:一、原审判决依据购房面积比例确定应付购房款是否显失公平;二、原审判决认定深空公司、张德荣已向敬永德、张珏英交付房屋是否存在错误;三、原审判决认定敬永德、张珏英承担未支付款项及延期付款的违约责任是否存在错误。 一、关于原审判决依据购房面积比例确定应付购房款是否显失公平的问题 敬永德、张珏英申请再审认为,案涉《购房协议》对房屋尾款及设备设施款的支付未进行约定,后亦未进行补充约定,属合同主要条款约定不明,在该情形下,结合房屋装饰装修及设备设施分布的现状,原审法院依据购房面积确定应付购房款属显失公平。经审查,《购房协议》第四条对张德荣、深空公司名下的房屋产权及国有土地使用权的变更作了明确的约定,包括定金的支付、首付购房款和装修设施设备转让款的支付、具体受让方所受让的房屋产权及国有土地使用权面积、第二笔购房款和装修及设施装让费的支付、房屋移交等内容,任和、敬永德依约支付了定金及首付购房款和装修设施设备装让款,现《购房协议》后续的履行出现问题,第二笔购房款和装修及设施转让费未能依约完成支付。本院认为,任和、敬永德作为《购房协议》的乙方,应依约支付相应款项。在未明确约定合同装修装饰、设备设施款的具体分担的情况下,结合一、二审中任和、深空公司、张德荣均主张按任和、敬永德各自实际购房的面积比例承担应付购房款费用,且任和已按实际购房面积比例支付款项,据此,原审法院认定其符合公平原则,判令敬永德按购房面积比例支付房款、装修及设备设施款项,并无明显不当。至于敬永德提出的房屋装修、设备设施分布存在差异等问题,属于任和与敬永德之间合伙关系内部的权利义务安排,张德荣和深空公司作为房屋买卖合同关系中的出卖方,已依约履行合同义务,敬永德此项申请再审的理由不能对抗张德荣与深空公司。 二、关于原审判决认定深空公司、张德荣已向敬永德、张珏英交付房屋是否存在错误的问题 敬永德、张珏英申请再审认为案涉房屋不具备交付条件,且未实际交付。经审查,该主张不能成立,主要理由为:1.《购房协议》第四条第五点对房屋交付进行了约定,“本合同项下的房屋,甲乙双方约定在乙方向甲方足额支付前述约定购房款及装修设施设备转让款共计人民币800万元(大写:捌佰万元整)后的3个工作日内办理房屋移交手续。甲方以现有房屋内的装修及硬件设施的现状向乙方办理一次性移交。移交前的一切税费、债权债务由甲方承担,之后由乙方承担”。本案一、二审查明,2014年9月22日,深空公司、张德荣(甲方)的代表石凯与任和、敬永德(乙方)的代表任贵、张珏英签订《宫爵壹号固定资产移交确认函》,该函载明,案涉房屋及相关设施设备等已实际交付。敬永德再审提出任贵、张珏英无权确认移交事宜,事后亦未获追认的问题。本院认为,其在二审及本案再审申请中均未否认张珏英参与了资产移交的事实,任和在二审中亦未否认任贵代表其在移交确认函上签字的行为,再结合本案敬永德、张珏英、任和均认可之事实,即在2014年10月9日前几天,敬永德安排工人,并由任和现场指挥拆除了“宫爵壹号”大厅的屋顶装修这一情况,亦能表明本案房屋已实际移交。2.一、二审法院查明,在任和、敬永德依约支付首次购房款和装修设备设施款共计800万元后,敬永德、任和分别于2014年10月29日、2014年11月5日按《购房协议》约定的受让范围和面积办理了权属变更登记。现敬永德、张珏英提出的对房屋共有设施未作分割、顶层的使用权、地暖设施等权利不明、四址界限不清等问题,依《购房协议》,张德荣、深空公司仅需以现有房屋内的装修及硬件设施的现状向任和、敬永德办理一次性移交即可,对上述事宜进行分割并非支付房屋价款的前提条件。综上,原审法院认定深空公司、张德荣已向敬永德、张珏英交付房屋,并无不当。 三、关于原审判决认定敬永德、张珏英承担未支付款项及延期付款的违约责任是否存在错误的问题 敬永德、张珏英申请再审认为,依据合同法第六十七条,其未支付款项系主张先履行抗辩权,不应承担违约责任。经审查,本案张德荣、深空公司已依约履行了《购房协议》,敬永德、张珏英不满足主张先履行抗辩权的条件。《购房协议》明确约定,敬永德、任和应在领取房屋所有权证和国有土地使用权证之日起两个月内将约定的剩余款项转入张德荣账户,若超过约定付款时间30天,深空公司、张德荣有权阻止敬永德、任和对已移交房屋的使用,并按交易总额的10%追究违约责任。敬永德、张珏英于2014年10月29日取得房屋所有权证,至今未支付约定的剩余款项,故二审法院认定其构成违约,判其承担相应的违约金,并无不当。现案涉成都市青羊区东坡北三路518号1栋4楼2-18号房屋变更登记在敬永德、张珏英名下,张珏英属房屋共有权人,且其与敬永德系夫妻关系,二审法院据此认定敬永德所欠购房款属敬永德与张珏英夫妻关系存续期间的共同债务,判其共同承担向张德荣、深空公司支付尚欠购房款及装修、设施设备款的民事责任,于法有据。 综上,敬永德、张珏英提出的再审理由不能成立,其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定如下: 驳回敬永德、张珏英的再审申请。 审 判 长 郭载宇 审 判 员 李延忱 审 判 员 王 丹 二〇一八年六月二十八日 法官助理 万 怡 书 记 员 伍齐敏