甘肃天源温泉大酒店集团有限责任公司、甘肃运通大厦房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

发布日期：2019-06-21 点击量：1130次 甘肃天源温泉大酒店集团有限责任公司、甘肃运通大厦房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书 （2017）最高法民申4075号 再审申请人(一审被告、反诉原告，二审上诉人)：甘肃天源温泉大酒店集团有限责任公司。住所地：甘肃省兰州市七里河区安西路***号。 法定代表人：杨世斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李泉，甘肃勇盛律师事务所律师。 被申请人(一审原告、反诉被告，二审上诉人)：甘肃三和圆餐饮有限公司。住所地：甘肃省兰州市七里河区体育街***号。 法定代表人：孙勇智，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周侃仁，甘肃策横律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何玮，甘肃策横律师事务所律师。 一审第三人：甘肃运通大厦。住所地：甘肃省兰州市七里河区安西路***号。 临时负责人：李斌。 委托诉讼代理人：魏晋双，甘肃银衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨红霞，甘肃银衡律师事务所律师。 一审第三人：甘肃新运通酒店有限责任公司。住所地：甘肃省兰州市七里河区安西路***号。 临时负责人：李斌。 委托诉讼代理人：魏晋双，甘肃银衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨红霞，甘肃银衡律师事务所律师。 再审申请人甘肃天源温泉大酒店集团有限责任公司（以下简称天源温泉公司）因与被申请人甘肃三和圆餐饮有限公司（以下简称三和圆公司）及一审第三人甘肃运通大厦、甘肃新运通酒店有限责任公司（以下简称新运通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2017）甘民终197号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 天源温泉公司申请再审称：（一）二审判决天源温泉公司对三和圆公司租赁房屋装饰装修损失承担80%的赔偿责任，缺乏事实依据。首先，二审判决对天源温泉公司的行为与三和圆公司店面装修损失间的因果联系认定错误。天源温泉公司作为案涉房屋的第一承租人，在从新运通公司承租包括案涉房屋在内的运通大厦时，并不知晓该大厦因甘肃运通大厦未及时偿还债务已被法院查封之事实。之后，在法院主持下，天源温泉公司与通过司法拍卖取得运通大厦所有权的甘肃金牛投资有限公司（以下简称金牛公司）于2016年5月6日达成《甘肃运通大厦房屋交接协议》。协议第二条明确约定，金牛公司认可天源温泉公司与三和圆公司之间已经履行的租赁合同的效力，只要三和圆公司同意继续承租，金牛公司保证三和圆公司按原承租条件继续承租直至租赁期限届满。天源温泉公司亦将该情况及时告知了三和圆公司。然而，三和圆公司却向金牛公司发函明确表示放弃继续承租的权利。由此，导致三和圆公司不能继续承租的直接原因并非案涉房屋被查封或天源温泉公司未及时告知案涉房屋被查封，而是三和圆公司自己放弃了天源温泉公司为其争取到的按原承租条件继续承租的权利。二审判决认定天源温泉公司为导致协议不能继续履行的主要责任主体，并判决天源温泉公司对三和圆公司的装修装饰损失承担80%的赔偿责任，属事实认定错误及责任划分错误。其次，二审判决认定案涉《联营合作协议》及补充协议已丧失继续履行的条件错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项规定“房屋在出租前已被法院查封的”不适用“买卖不破租赁”规则。但是，在不适用“买卖不破租赁”规则的案件中，并不必然会出现承租人不能继续承租或导致原房屋租赁合同不能继续履行的结果。本案中，案涉房屋确实在三和圆公司承租前就已被法院查封，三和圆公司也确实不能以“买卖不破租赁”的理由抗辩金牛公司。但是，经过天源温泉公司与金牛公司协商，金牛公司已同意三和圆公司按原承租条件继续承租。但因为三和圆公司选择放弃继续承租，才导致租赁合同不能继续履行。因此，对于三和圆公司不能继续承租案涉房屋，天源温泉公司不应承担任何违约责任。（二）二审法院在证据不足和错误分配证明责任的基础上，判决天源温泉公司对三和圆公司的外购设备及原材料损失承担全部赔偿责任错误，且将三和圆公司分属不同案由的诉请一并裁判，严重违背审判规则。首先，三和圆公司在本案一、二审时诉称，其放置于案涉租赁房屋内的外购设备及原材料在天源温泉公司向金牛公司移交房屋时，被天源温泉公司全部搬空，不知去向，并提交了2016年5月11日《110接处警工作登记表》予以证明。天源温泉公司对该证据质证认为，登记表系公安机关未向纠纷双方依法调查并进行现场核实而草率出具的，且该登记表没有注明具体搬走了哪些物品，故该证据不能证明是天源温泉公司搬走了三和圆公司的财产。而且，天源温泉公司向二审法院提交了其向金牛公司移交房屋时拍摄的照片，该组照片证实在天源温泉公司向金牛公司移交房屋时，该房屋内根本没有三和圆公司所述的外购设备及原材料，遗留在现场的只有三和圆公司遗弃的部分装饰画和不可拆除的墙面柜体，并进而证明在天源温泉公司向金牛公司交房前，三和圆公司就已将其财产搬离案涉房屋。但是，二审判决却采信了三和圆公司提交的不合规范的证据，而且以天源温泉公司未能举证证明没有搬走三和圆公司财产为由，认定天源温泉公司应承担举证不能之责任，判决全额赔偿三和圆公司外购设备及原材料的损失，属认定事实错误。其次，三和圆公司单方委托评估公司出具的《评估报告》及所附单据、票据仅能证明三和圆公司外购设备及原材料的价格，并不能证明外购设备及原材料就放置于案涉租赁房屋内用于经营。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条二款、第六十四条三款之规定，证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据；人民法院应当按程序全面、客观地审核证据。然而本案中，三和圆公司提交的上述两份证据既不能证明外购设备及原材料用于案涉租赁房屋经营，也不能充分证明天源温泉公司确实搬走了该部分财物。二审判决违背证据采信规则，未查清外购设备及原材料的用途和去向，未审查公安机关出具的登记表的证明力，认定天源温泉公司对三和圆公司外购设备及原材料损失承担全部赔偿责任错误。再者，本案案由为房屋租赁合同纠纷，但二审判决判定天源温泉公司赔偿三和圆公司外购设备及原材料损失共计894628.03元的理由是天源温泉公司在向金牛公司移交案涉房屋时将该部分财产全部搬走，不知去向。基于该理由，三和圆公司应当按照侵权另案起诉。二审判决将三和圆公司分属诉的不同类型的两项诉讼请求一并裁判明显错误，而且对该项判决未列明适用的法律依据，违反“以事实为依据、以法律为准绳”的司法裁判基本原则，也不符合《人民法院民事裁判文书制作规范》的要求。天源温泉公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项的规定申请再审。 三和圆公司提交意见称：二审判决认定事实清楚，判决天源温泉公司对三和圆公司的店面装修损失和外购设备及原材料损失承担相应赔偿责任正确。请求驳回天源温泉公司的再审申请。 本院认为:一、关于二审判决认定天源温泉公司对三和圆公司主张的租赁房屋装饰装修损失承担80%赔偿责任是否正确的问题。根据本案查明事实，2014年4月10日和2015年9月8日，天源温泉公司与三和圆公司分别签订《联营合作协议》和《联营合作协议补充协议》，约定了将案涉房屋出租给三和圆公司经营使用相关事宜。2002年8月9日和2014年12月4日，甘肃省高级人民法院分别作出民事裁定书和协助执行通知书，将包括案涉房屋在内的房产予以查封，后于2016年1月28日经甘肃省高级人民法院（2002）甘法执字第36号协助执行通知书将查封房产过户至金牛公司名下。2016年2月23日，甘肃省高级人民法院就房产过户至金牛公司事宜向天源温泉公司进行了告知。2016年5月6日，天源温泉公司与金牛公司签订《甘肃运通大厦房屋交接协议》。2016年5月11日，天源温泉公司向三和圆公司发出了《租赁房屋所有人变更通知》。由此可以认定，在案涉《联营合作协议》签订前，三和圆公司从天源温泉公司处承租的房屋已被法院查封，且之后由法院执行过户至金牛公司，发生了所有权变动。根据《联营合作协议》第四条违约责任第1项的约定，被法院查封后的房屋存在纠纷不能正常出租，天源温泉公司应承担相应的违约责任。虽然天源温泉公司主张依据其与金牛公司签订的《甘肃运通大厦房屋交接协议》第二条的约定，三和圆公司可以按原承租条件继续承租案涉房屋，权利未受影响。但依据上述事实，天源温泉公司向三和圆公司出租的房屋系法院已查封的房屋，三和圆公司对该房屋享有的承租权利因法院查封和执行过户而受有阻碍，即使天源温泉公司与金牛公司协商同意由三和圆公司继续承租，那也是金牛公司在取得房屋所有权后同意与三和圆公司按原租赁条件形成租赁关系，并不能以此免除天源温泉公司违反案涉《联营合作协议》应承担的违约责任。鉴于一审中天源温泉公司、三和圆公司均认可案涉协议无法继续履行，同意解除，二审法院判令本案《联营合作协议》及《联营合作协议补充协议》解除，并依据天源温泉公司在签订和履行合同中的违约事实，结合三和圆公司主动放弃继续履行租赁合同的机会及欠付部分租金费用的事实，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）项“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”之规定，判令天源温泉公司对三和圆公司发生的装饰装修损失5446531.39元承担80%的赔偿责任，具有相应的事实和法律依据，并无不妥。 二、关于二审判决认定天源温泉公司对三和圆公司主张的外购设备和原材料损失承担赔偿责任是否正确的问题。如前所述，根据案涉《联营合作协议》第四条违约责任第1项“如因该房屋存在纠纷或其他原因致使乙方不能正常使用该房屋，乙方有权单方解除协议，并要求甲方支付合作总费用10%的违约金，并赔偿损失（包括但不限于乙方的装修、设备投入）”之约定，在天源温泉公司将已查封房屋出租给三和圆公司并在租赁期间经法院执行房屋所有权发生变动的情况下，天源温泉公司构成违约，应向三和圆公司承担赔偿损失的违约责任。对此，三和圆公司主张天源温泉公司将其外购设备及原材料搬离，造成其经济损失，并提交了评估机构的《评估报告》和2016年5月11日《110接处警工作登记表》为证。而天源温泉公司认为其只搬离了一些毁坏的桌椅及过期的原材料，但未提供有效证据予以证实。而三和圆公司所举《评估报告》所附单据、票据，虽仅反映三和圆公司购买设备及原材料的价格，但由于三和圆公司在承租期间进行餐饮经营，其所购设备及原材料均为餐饮经营所需，在天源温泉公司未提交证据证明其未搬离三和圆公司相应设备及原材料的情况下，二审法院根据“谁主张谁举证”的证据规则，认定天源温泉公司对三和圆公司的外购设备和原材料损失承担全部赔偿责任符合双方协议约定，并无不当。 综上，天源温泉公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回甘肃天源温泉大酒店集团有限责任公司的再审申请。 审 判 长　汪国献 审 判 员　晏　景 审 判 员　崔晓林 二〇一七年十二月八日 法官助理　杨　烨 书 记 员　刘笑笑