广西桂建房地产有限责任公司、彭葆进二审民事判决书

发布日期：2019-06-21 点击量：1300次 广西桂建房地产有限责任公司、彭葆进二审民事判决书 （2018）最高法民终580号 上诉人（一审被告）：广西桂建房地产有限责任公司。住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区新民路*号华星时代广场**楼。 法定代表人：黄国培，该公司董事长。 委托代理人：冯慧，北京市金杜律师事务所律师。 委托代理人：丁婉丽，北京市金杜律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：彭葆进，男，1978年4月13日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托代理人：ＸＸ，广西众维律师事务所律师。 委托代理人：张娆，广西众维律师事务所律师。 一审第三人：柳州市尔海房地产开发有限公司。住所地：广西壮族自治区柳州市南环路*号。 法定代表人：覃灵军，该公司执行董事。 委托代理人：黄日虹，广西思齐律师事务所律师。 委托代理人：杨云杰，广西思齐律师事务所律师。 上诉人广西桂建房地产有限责任公司（以下简称桂建公司）因与被上诉人彭葆进、一审第三人柳州市尔海房地产开发有限公司（以下简称尔海公司）案外人执行异议之诉一案,不服广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人桂建公司的法定代表人黄国培、委托代理人丁婉丽，被上诉人彭葆进及其委托代理人ＸＸ、张娆，一审第三人尔海公司的委托代理人黄日虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桂建公司上诉请求判令撤销一审判决第一判项，改判驳回彭葆进的全部诉讼请求，由彭葆进承担本案全部诉讼费用。事实与理由：（一）原判决认定彭葆进与尔海公司在案涉房屋被查封前签订了合法有效的书面买卖合同，属认定事实和法律适用错误，该合同真实性严重存疑。1.虽然《房屋买卖合同书》载明的签署时间是2016年6月18日，但相关“税收缴款书”上备注的合同签订时间是2016年9月7日。依据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同的当天”之规定，应认定《房屋买卖合同书》交易时间为2016年9月7日，晚于案涉房屋查封时间2016年8月10日。而且，《房屋买卖合同书》中约定的付款时间是在合同签订之后，且购房款270万元不包括过户需缴纳的税费。实际上房款于2016年4月合同签订前已付清，且含税款才270万元，且没有就租赁保证金的转交等事宜作出约定。桂建公司于2015年8月起诉尔海公司，并于2015年11月申请财产保全。一审法院于2016年初向柳州市房产档案馆查询尔海公司名下物业，查询结果包括案涉房屋。尔海公司是在知悉案涉房屋正在采取保全措施的情况下，与彭葆进配合进行所谓的房屋交易，以达到恶意转移财产的非法目的。2.彭葆进提供的证明其洽谈购买案涉房屋的微信聊天记录没有证据原件，亦未提供证明该证据来源的公证文件，该证据形式不合法，且内容不完整不连续，一审判决以该证据认定《房屋买卖合同书》真实性，没有事实和法律依据。3.案涉房屋租赁合同约定的15年不含税租金共计3593340元，还约定承租方投入不低于200万元用于装修及购置配套设备，而《房屋买卖合同书》约定的房屋所有权及土地使用权整体转让价格仅为270万元，不足15年使用权益及配套设施价值的一半，明显低于房屋价值。一审判决错误分配举证责任，认为桂建公司不能证明该房屋价款过低，以幼儿园属公益性质，转让价格不能与普通商品房价格等同为由认定转让价格合理，没有客观依据。案外人在案涉房屋开办的尔海南山御景小区的幼儿园（以下简称尔海幼儿园）是营利性的非公立幼儿园，不属于公益用房。4.一审判决认为,案涉房屋被查封后形成的（2016）桂0203民初3102号民事调解书（以下简称3102号调解书）可证明《房屋买卖合同书》是在房屋被查封前签署的合法有效合同，明显违反《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议若干规定》）第二十六条“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定。3102号调解书从起诉到作出文书仅用2天时间，不符合法院正常审判流程，应依据《最高人民法院关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》的相关规定严格审查。此外，柳州市鱼峰区人民法院在3102号调解书指定的十日履行期限未届满时即作出执行裁定书，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条关于申请强制执行条件的规定。（二）一审判决认定彭葆进于2016年6月28日通知到达承租人起就已占有案涉房屋，属认定事实及适用法律错误。1.被通知人是尔海幼儿园，而非承租人北京克莱伍教育文化发展有限公司（以下简称克莱伍公司），且未注明幼儿园签收时间。应以克莱伍公司出具证明追认幼儿园接收相关文件的时间点2017年1月13日作为有效通知时间。2.对不动产的合法占有应以买受人能实际控制、使用不动产为主要判断标准，本案中应以彭葆进享有房屋租金的时间作为合法占有的时间。一审判决依据尔海公司向非承租人发出权利义务转让通知就片面认定彭葆进已实际占有房屋，缺乏法律依据。3.彭葆进提供的银行流水未显示付款人名称及汇款用途，且拒绝提供付款人的信息，不足以证明是支付租金。即使其于2016年11月17日收取的款项是案涉房屋租金，也是2016年9月1日之后的租金，租期和实际收取时间均在法院查封案涉房屋之后。一审判决认定彭葆进占有房屋在查封之前，属事实认定错误。（三）一审判决认为彭葆进向覃柳超支付200万元及向尔海公司支付70万元，系支付案涉房屋的转让价款，属认定事实明显错误。1.彭葆进和尔海公司均称覃柳超是尔海公司销售经理，其收取款项系职务行为，但没有提供相关证据予以证明。即使是销售经理，职权范围显然也不包括以个人名义收取售房款。2.彭葆进向尔海公司支付的70万元相关转账回单及收据均未载明款项用途，不能证明是房屋交易款，也不能说明交易标的就是案涉房屋。3.彭葆进在2016年6月28日才签订《房屋买卖合同书》，却于2016年4月就支付了全部购房款，不符合交易习惯和常理。4.彭葆进提交的收据编号顺序与出具日期相反，系伪造的证据。其提交的其他相关证据与所主张的付款情况相矛盾，不能证明已向尔海公司支付案涉房屋的全部转让价款。5.一审法院向柳州市房产管理部门调查的事项与本案无任何关联，一审判决以彭葆进未在柳州市向第三人购买其他房产为由，认定其支付的270万元就是案涉房屋购房款，缺乏法律依据。而且一审法院依职权调查的事项，不符合民事诉讼法及司法解释规定的法院主动调查取证的法定情形，该行为属严重程序违法。（四）一审判决认为，尔海公司承认其因客观原因未配合彭葆进办理房屋过户手续，据此认定案涉房屋未能办理过户非因彭葆进原因，属于认定事实不清，法律适用错误。即使彭葆进与尔海公司之间就案涉房屋存在真实交易，彭葆进未及时缴纳税款，拖延办理过户相关手续，导致未能在查封前办理过户，其自身也存在明显过错。（五）一审判决作出前，最高人民法院已在（2017）最高法民终52号案（以下简称52号案）中判令尔海公司为桂建公司办理包括案涉房屋等相关物业的抵押登记手续，据此，桂建公司享有案涉房屋的抵押权。根据《执行异议若干规定》第二十七条规定，桂建公司基于法院执行行为对执行标的享有担保物权，相较彭葆进主张的合同债权，具有优先受偿的对抗效力。一审判决与52号案的生效判决存在明显矛盾，违反了生效判决的既判力。本案为非金钱债权执行过程中发生的执行异议纠纷，不应适用《执行异议若干规定》第二十八条关于金钱债权执行的法律规定，一审判决适用法律错误。（六）案涉幼儿园物业所有权人为房地产开发公司，并非幼儿园所有资产，不符合《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》规定的幼儿园等事业单位、社会团体所有的教育设施不得抵押的情形，广西地方政府规范文件也仅规定不得改变物业用途，没有禁止除事业单位、社会团体之外的其他主体持有的作为学校的资产设定抵押。转让行为都被法律允许，抵押更应有效。本案不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定不得查封的四个要件，不能排除执行。 彭葆进辩称：（一）原判决认定彭葆进与尔海公司在案涉房屋尚未查封之前就签订了合法有效的房屋买卖合同，是对生效民事调解书确认的事实进行认定，是客观公正的。桂建公司称合同不真实，但没有提供证据反驳，该合同内容上存在的小瑕疵不影响真实性。税收缴款书载明的“2016年9月7日”相关民事调解书上载明的日期，不是签约的实际日期，本案没有证据证明尔海公司获悉了案涉房屋被采取保全措施后与彭葆进恶意串通。彭葆进购买案涉房屋经过了多方考察，交易是双方真实意思表示，有一审提交的微信聊天记录等证据为证。约定支付时间和实际支付时间不一致，是因为彭葆进基于对尔海公司的信任，认为已经出具了收据，收到房款已是事实，就没太注意合同约定。案涉房产是尔海公司名下房产，其出售时本身具有自主定价权，双方都认可270万元转让价格，也通过了税务部门的审核，并未明显低于市场合理价。（二）彭葆进在法院查封之前已经合法占有案涉房屋。根据买卖不破租赁的法律规定，原租赁关系继续有效，自2016年6月28日书面通知承租人并与克莱伍公司电话沟通确认时起，彭葆进以受让租赁合同权利义务的方式实际合法占有了案涉房屋。案涉租赁合同约定租金每半年缴纳一次，已经向彭葆进支付，有银行流水及承租人出具的证明为证。收到租金的时间不影响彭葆进在此之前对案涉房屋的实际占有。（三）一审判决认定彭葆进已经向尔海公司支付了全部购房款，有充分的事实和法律依据。2016年4月1日，彭葆进向尔海公司销售经理覃柳超账户转账支付了200万元，在客户回单上备注为购房款。2016年4月22日，又以刷卡消费的形式支付了两笔共70万元。尔海公司就上述两笔款项出具了收款收据，注明是幼儿园购房款。一审中已经对于桂建公司质疑的收据连号等问题进行了充分说明，一审判决认定上述270万元为房屋购房款是正确的。（四）案涉房屋没有办理过户登记手续并非彭葆进自身原因造成。自签订合同之后，彭葆进就一直督促尔海公司办理过户登记手续，不动产登记中心以没有办理过幼儿园直接变更过户登记业务为由，要求征得主管部门住建委产权科同意。经多次与住建委产权科沟通，该部门建议通过法院的裁判文书和协执办理，于是彭葆进向柳州市鱼峰区人民法院提起诉讼。是否申报相关税费不影响办理过户。（五）一审判决作出时，52号判决并未送达给当事人，未发生法律效力。该判决第五项要求尔海公司为桂建公司办理抵押登记手续的房产并没有指向案涉房屋，且判令办理抵押登记手续是一个行为，不具有执行的可操作性，而案涉房屋规划用途是民办幼儿园，属于公益教育的相关物业，依法不能办理抵押登记，但不能抵押不代表不能交易。即使52号案进入执行阶段，彭葆进依然可就执行标的提出案外人执行异议之诉，所以本案与52号案并不矛盾。此外，一审法院依职权到柳州市房产管理部门查询彭葆进的房屋登记及购买情况的证据，符合民诉法及司法解释的相关规定。综上，彭葆进具备《执行异议若干规定》第二十八条规定的四个要件，依法可以排除法院的查封执行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。 尔海公司提交意见称：（一）尔海公司在案涉房屋尚未查封之前就与彭葆进签订了合法有效的房屋买卖合同，该合同效力已经柳州市鱼峰区人民法院进行了确认。尔海公司在签约之前没有收到任何查封公司财产的裁定，桂建公司主张尔海公司2015年8月就应当知道保全申请无事实依据。（二）尔海公司在2016年4月收到彭葆进购房款270万元，200万元的收据是在刷卡支付70万元的当天补开的，因此编号连号，不存在伪造收据的情况。转让价格合理合法，因案涉房屋是规划类房屋，用途只能办理幼儿园，有资质的买方不好找，不存在转让价款过低的情况。（三）尔海公司于2016年6月28日向尔海幼儿园书面告知案涉房屋转让一事，同时电话通知了克莱伍公司，至此应视为已将案涉房屋交付给彭葆进。尔海幼儿园是克莱伍公司旗下幼儿园，从开园起，尔海公司就一直与尔海幼儿园进行直接接触，所以物业转让一事的书面通知是发给了实际使用人尔海幼儿园。（四）未能办理过户手续是有客观原因的。2016年5月起柳州市土地使用权和房屋产权证两证合一，办理过户的手续有所调整，不能及时办理。案涉房屋规划用途为幼儿园，在柳州市没有过户先例，需请示住建委，后住建委建议通过诉讼途径解决，所以耽搁了时间。尔海公司在2017年8月30日前没有收到52号判决，该判决生效时间是2017年9月8日。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。 彭葆进向一审法院诉请：一、确认柳州市××环路××号尔海南山御景小区的幼儿园（即尔海幼儿园）房屋归彭葆进所有，并依法判令停止对幼儿园房屋的执行；二、本案诉讼费用由桂建公司承担。 一审法院查明：该院在审理桂建公司诉广西联壮投资集团有限公司、尔海公司、柳州市泛宇投资有限责任公司、覃炳权、覃灵军、覃灵超抵押担保合同纠纷一案中[（2015）桂民二初字第7号]，依桂建公司的财产保全申请，于2015年12月14日作出（2015）桂民二初字第7-1号民事裁定，裁定查封保证人尔海公司价值124928000元的财产，并于2016年8月10日依法查封登记在尔海公司名下、位于柳州市××环路××号的尔海南山御景房产一套（房产证号：Ｄ0××05），即案涉房屋。案外人彭葆进对查封提出书面异议。该院于2017年1月4日作出（2016）桂执异1号执行裁定，驳回彭葆进异议申请。彭葆进不服，向该院提起本案案外人执行异议之诉。 2016年4月1日，彭葆进通过中国交通银行转账200万元到尔海公司销售经理覃柳超的账户，客户回单附言为购房款；同月22日，彭葆进通过中国农业银行分别支付249000元、451000元给尔海公司，共计70万元，尔海公司分别给彭葆进开具了两张金额为200万元和70万元的收据，注明为幼儿园购房款。同年6月18日，彭葆进与尔海公司签订了一份《房屋买卖合同书》，对案涉房屋的价款、尔海公司配合过户以及幼儿园房屋的租金收取等进行了约定。2016年6月28日，尔海公司向案涉房屋的承租人发出了通知，告知承租人案涉房屋已转让给彭葆进，并要求承租人将下一期租金支付给彭葆进，承租人在该通知上加盖印章予以确认。之后，承租人按该通知要求于2017年1月13日向彭葆进支付了2016年9月至2017年2月案涉房屋的租金共101814元。 2016年8月23日，彭葆进向柳州市鱼峰区人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，同年9月7日该院作出3102号调解书，确认彭葆进与尔海公司于2016年6月18日签订的房屋买卖合同有效，尔海公司于调解书生效之日起十日内协助办理房屋过户手续。次日，该院作出（2016）0203执1512号执行裁定，裁定将案涉房屋登记至彭葆进名下，彭葆进于60日内到房产部门办理过户登记手续。2016年10月21日，尔海公司向彭葆进出具价税共计270万元的广西增值税发票三张。同年11月3日，彭葆进向税务机关缴纳印花、契税等79317.04元。 一审法院认为：综合各方当事人的意见，本案的争议焦点是彭葆进对案涉房屋所享有的民事权益是否足以排除法院的查封，即：一、彭葆进是否在案涉房屋被查封前与尔海公司签订了合法有效的书面买卖合同。二、彭葆进是否已合法占有案涉房屋。三、彭葆进是否已支付完全部价款。四、是否非因彭葆进原因未能办理过户登记。 关于焦点一。首先，案涉房屋查封时间为2016年8月10日，彭葆进提供了该房屋被查封前，其与第三人于2016年6月18日签订的案涉房屋买卖合同的原件。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本”的规定，桂建公司对该合同原件的真实性、合法性提出异议，但未提供足以反驳的相反证据，应确认该合同的效力。其次，彭葆进在2015年3月和2016年4月初的微信聊天记录中，显示其正在洽谈购买涉案幼儿园房屋的事宜，从而佐证了涉案合同的真实性。第三，桂建公司认为与附近商品房价格相比，案涉房屋价款过低，本案交易不真实。因案涉房屋规划性质是幼儿园，属公益性质，亦不能抵押，故其转让价格和普通商品房价格不能完全等同，桂建公司亦未能提供周围其他同类幼儿园房屋的价格作为对比，故对桂建公司此辩解意见不予支持。第四，案涉房屋买卖合同已被生效的（2016）桂0203民初3102号民事调解书确认为有效合同，现桂建公司对该民事调解书的合法性提出质疑，但相应的质疑不属于本案执行异议之诉的审查范围，其可以通过其他合法途径解决，但在该民事调解书被其他法律文书撤销之前，对其法律效力应予尊重。故彭葆进提出其在案涉房屋被查封前已与尔海公司签订了合法有效的书面买卖合同的主张成立，一审法院予以确认。 关于焦点二。彭葆进与尔海公司签订案涉房屋买卖合同后，尔海公司于2016年6月28日向案涉房屋的承租人发出通知，告知承租人案涉房屋已转让给彭葆进，从2016年6月18日起尔海公司与承租人的权利义务由彭葆进享有和承担，并要求承租人将下一期租金支付给彭葆进，承租人亦在该通知上盖章确认，并按该通知要求向彭葆进支付了2016年9月至2017年2月幼儿园房屋的全部租金101814元，故彭葆进于2016年6月28日该通知到达承租人时起已实际占有涉诉房屋。 关于焦点三。根据查明的事实，2016年4月1日，彭葆进通过中国交通银行转账200万元到尔海公司销售经理覃柳超的账户，客户回单附言为购房款。对桂建公司提出该200万元不能认定为向尔海公司支付购房款的意见，一审法院认为，覃柳超是尔海公司的销售经理，其向彭葆进收取该购房款系职务行为，视为尔海公司已向彭葆进收取该200万元购房款，且尔海公司在庭审中，明确表示收到该款，故桂建公司该辩解意见没有法律依据，一审法院不予支持。此后，彭葆进于2016年4月22日通过中国农业银行分别支付购房款249000元、451000元给尔海公司，共计70万元，尔海公司分别给彭葆进开具了两张金额为200万元和70万元的收据，注明为幼儿园购房款。因此，彭葆进于2016年4月份向尔海公司支付了购房款共计270万元。一审法院向柳州房产管理部门调取的相关证据证实，彭葆进名下只有一套位于柳州市××路佳禾城的商品房，该商品房系彭葆进于2011年向柳州市禾田房地产投资有限责任公司购买，除此之外，没有彭葆进购买其他房屋的交易记录。因此，彭葆进主张其2016年4月份向尔海公司支付的270万元款项即为案涉房屋的购房款，该主张有事实依据，一审法院予以确认。故彭葆进已在案涉房屋查封前支付完案涉房屋的全部价款。 关于焦点四。合同签订后，尔海公司没有按合同约定配合彭葆进办理案涉房屋过户手续。尔海公司亦承认是因客观原因导致本公司未能配合彭葆进办理过户登记手续。故案涉房屋未能办理过户手续非因彭葆进原因。 桂建公司辩称彭葆进与尔海公司之间系虚假买卖，彭葆进未占有案涉房屋、在查封前未支付购房款、对案涉房屋未能过户有过错，桂建公司对其主张，没有提交足以反驳的相反证据，一审法院对其辩解意见不予采信。 综上，依照《执行异议若干规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记”的规定，彭葆进对案涉房屋所享有的民事权益足以排除人民法院的查封，彭葆进请求解除对案涉房屋查封的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。对彭葆进提出的确权诉请，由于彭葆进与尔海公司之间就案涉房屋的纠纷已有生效裁判文书确认并已进入执行程序，故一审法院对彭葆进要求对案涉房屋作出确权的诉请不予支持。依照《执行异议若干规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决：一、不得执行柳州市××环路××号尔海南山御景幼儿园房屋（产权证编号：柳房权证字第××号）。二、驳回彭葆进的其他诉讼请求。案件受理费100元（彭葆进已预交），由桂建公司负担，彭葆进已预交的案件受理费予以退还。 本院二审期间，桂建公司提交证据，即52号判决书、送达回证及相关快递单，用于证明该生效判决判令尔海公司以持有的案涉房屋为桂建公司办理抵押登记手续，并非主张金钱债权，一审判决适用法律错误。 彭葆进质证称：对上述证据真实性无异议，对证明目的有异议。彭葆进并非52号案当事人，案涉房屋不能抵押，即使相关抵押担保合同有效，也不能证明案涉房屋的担保合法，违反了物权法等禁止性规定，事实上和法律上都不具有履行可能。 尔海公司质证称：对上述证据的真实性无异议，对关联性有异议。案涉房屋的查封是因桂建公司与尔海公司之间的纠纷产生的，尔海公司愿意承担相应责任，但与彭葆进无关联，不应牵连彭葆进。 彭葆进提交了一份证据，是彭葆进与尔海公司之间纠纷的民事起诉状，拟证明彭葆进是在2016年8月23日向法院提起诉讼的。 桂建公司质证称：彭葆进一审提交的民事调解书载明是2016年9月7日立案的，即使该民事起诉状是真的，调解书也是在2016年9月7日作出的，是在案涉房屋查封之后，不能对抗执行。而且该起诉状的事实和理由中载明，彭葆进与尔海公司于2016年3月29日签订了房屋买卖合同书，与本案中彭葆进提交的房屋买卖合同书签订时间2016年6月18日不一致。 尔海公司质证称：该起诉状载明的2016年3月29日签订的是指意向书，并非房屋买卖合同书。 本院经审查认为，对桂建公司所提交的证据真实性予以确认，关于该判决判项是否能证明一审判决适用法律错误，在下文一并讨论。对彭葆进提交证据的真实性予以确认，但拟证明的起诉时间与调解书作出时间只有先后顺序的关系，对本案争议事实并无直接关联性。 对于桂建公司对一审质证认证情况以及查明事实的异议，如主张一审法院没有对照手机微信等部分证据原件、认定覃柳超身份缺乏证据支持等，本院经查阅一审卷宗中的庭审笔录、手机微信记录的打印文本等证据，结合彭葆进及尔海公司针对桂建公司所提异议的解释说明，认为一审所查事实没有遗漏，在案证据充分，质证认证过程符合法律规定。桂建公司在没有提供证据推翻一审法院查明的事实的情况下，其对一审法院认定事实的异议不能成立。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的主要问题是：一审判决适用《执行异议若干规定》第二十八条判令不得执行案涉房产是否正确。 本案执行异议之诉针对的查封行为，是一审法院在审理（2016）桂民初8号桂建公司诉广西联壮投资集团有限公司、尔海公司、柳州市泛宇投资有限公司、覃炳权、覃灵军、覃灵超抵押担保合同纠纷一案中，依据桂建公司的财产保全申请所作的查封行为。一审法院于2015年12月14日作出（2015）桂民二初字第7-1号民事裁定，裁定查封保证人尔海公司价值124928000元的财产，并于2015年8月10日查封案涉房屋。彭葆进于2016年12月8日向一审法院书面提出案外人异议申请，请求解封案涉房屋。该院于2017年1月4日作出（2016）桂执异1号裁定书，裁定驳回彭葆进的异议申请。 桂建公司对（2016）桂民初8号案的一审判决不服，向本院提起上诉，本院于2017年6月30日作出52号判决，其中相关判项内容是：“柳州市尔海房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以其持有的柳州市××环路××号国有土地使用权、持有的柳州市南环6号尔海南山御景相关物业等非住宅房产，为广西桂建房地产有限责任公司办理抵押登记手续。”可见，52号判决相关判项的执行内容并非金钱债权的执行，本案执行异议之诉针对的查封行为源于诉讼保全，并非对该判项的直接执行，不应适用《执行异议若干规定》第二十八条，一审判决法律适用确有不当。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据本案认定的事实，彭葆进在案涉房屋被查封前与尔海公司签订了案涉房屋买卖合同并交付房款，虽然合同约定的付款时间、方式等内容与实际履行并不完全相同，但彭葆进提供的转账记录等证据足以证明其已实际支付购房款共计270万元，尔海公司对此予以认可并出具了收款收据。尔海公司向案涉房屋承租人发出通知并将其与承租人的权利义务转由彭葆进享有和承担，彭葆进已实际控制案涉房屋，应属法律上的实际占有。且案涉房屋未办理过户手续系因客观原因导致尔海公司未能配合彭葆进办理，一审判决认定系非因彭葆进原因，并无不当。本案符合上述法条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的情形，彭葆进对案涉房屋享有的民事权益，可以排除人民法院对案涉房屋的查封行为。 此外，关于案涉房屋为幼儿园是否不能办理抵押的问题，是对52号判决判项的执行问题，本案仅是针对查封行为，不涉及能否实际办理抵押的问题，因此该问题不属本案审理范围。关于对彭葆进提出的确权诉请，其对案涉房屋的权属问题已经生效裁判文书确认，一审法院对该请求不予支持并无不当。 综上所述，桂建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人广西桂建房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　奚向阳 审 判 员　钱小红 审 判 员　张颖新 二〇一八年九月二十七日 法官助理　申　蕾 书 记 员　黄洁怡