天津中川投资有限公司与天津浩地集团有限公司与天津中新药业集团股份有限公司、天津市中腾房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷申请再审民事裁定书8

发布日期：2019-06-21 点击量：921次 天津中川投资有限公司与天津浩地集团有限公司与天津中新药业集团股份有限公司、天津市中腾房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷申请再审民事裁定书8 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：天津中川投资有限公司。 法定代表人：侯熙丛，该公司总经理。 委托代理人：赵峥，国浩律师（北京）事务所律师。 委托代理人：张东山，国浩律师（北京）事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：天津浩地集团有限公司。 法定代表人：郭桂英，该公司总经理。 一审第三人：天津市中腾房地产开发有限公司。 法定代表人：王天林，该公司总经理。 一审第三人：天津中新药业集团股份有限公司。 法定代表人：王志强，该公司董事长。 再审申请人天津中川投资有限公司（以下简称中川公司）因与被申请人天津浩地集团有限公司（以下简称浩地公司）、第三人天津市中腾房地产开发有限公司（以下简称中腾公司）、天津中新药业集团股份有限公司（以下简称中新药业）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市高级人民法院（2014）津高民一终字第012号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 中川公司申请再审称，（一）浩地公司没有按照合同约定日期交付案涉房产及相应的证件资料，并且未依约提供正式使用标准的供水系统，存在违约行为，中川公司享有先履行抗辨权。（二）原判决确认中新药业对案涉房产中的900平方米享有所有权，不计算在租赁范围内，违反了买卖不破租赁的法律规定。综上，请求撤销二审判决第一、三、四项，依法改判。 浩地公司、中腾公司、中新药业均未提交书面答辩意见。 本院经审查认为，申请人的再审理由不成立。具体分析如下： 关于房产交付的时间、租赁面积及免租期问题。虽然双方在最初的《租赁经营合同》中约定房产交付时间为2008年10月31日，免租期限为15个月，租金由双方按实测建筑面积38791.5平方米计算。但其后双方根据实际情况又签订了一系列补充协议。在补充协议（一）中，双方重新约定，自2009年6月1日至2011年4月30日止中川公司只需支付300万元租金。双方在诉讼中亦一致认可，该300万元租金对应的租期是2010年6月30日至2011年4月30日。在补充协议（二）中，双方又重新约定了交付时间，其中第三条约定，2009年6月1日实际交房完毕。在补充协议（三）中，双方一致确认将案涉房产建筑面积中的1957.05平方米排除出《租赁经营合同》标的之外。根据原审查明的事实，浩地公司于2009年6月1日前将案涉房产交付给了中川公司。故中川公司关于浩地公司没有按照《租赁经营合同》约定时间交付房产以及给予其15个月免租期的再审理由没有事实依据。同样，原审判决根据补充协议（三），将租赁面积变更为36834.45（38791.5－1957.05）平方米，有合同依据，中川公司关于浩地公司没有按照《租赁经营合同》约定面积交付的再审理由，亦无事实依据。此外，补充协议（三）在2009年7月8日签订，而双方在补充协议（一）中约定2011年5月1日开始正常交付租金，故中川公司再审申请提出租赁标的房产的面积存在变动，无法计算租金的主张，没有依据。 关于浩地公司没有依约交付相应证件资料和提供正式使用标准的供水系统问题。原审判决已对此事实予以确认，并判决浩地公司履行相应的合同义务。而对于中川公司主张的先履行抗辩权问题，本院认为，对于租赁合同，出租人的主要义务是提供租赁物供承租人使用、收益，承租人的主要义务是支付租金。根据原审查明的事实，浩地公司已按照约定于2009年6月1日前将案涉房产交付给了中川公司。《租赁经营合同》及补充协议并未明确约定浩地公司提供相应证件资料和正式使用标准的供水系统与中川公司支付租金之间的先后履行顺序；即便浩地公司的上述义务应先履行，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在浩地公司已经履行了合同主要义务的情况下，中川公司亦无权全部拒绝履行其合同主要义务。且中川公司亦未提供证据证明因浩地公司未提交相应证件资料和正式使用标准的供水系统而给其造成的实际损失。故原审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，确定各自承担相应的责任，并无不当。 关于租金和免租期的计算问题。双方在一审庭审中一致认可，在地铁施工期间的2010年6月30日至2011年4月30期间，案涉房产的租金为300万，且双方约定如地铁施工不能在政府公告的2010年6月30日前完成而顺延工期时，双方另行协商浩地公司给予中川公司再增加免租期的方案。本案中，浩地公司起诉主张的租期为2011年5月1日至2012年4月30日，根据原审查明的事实，案涉房产前面的黄河道因地铁施工断行后于2012年10月1日恢复通行，也即该期间地铁仍在施工，与相关补充协议签订时的情况无明显差异，故原审判决根据上述约定，认定继续进行部分免租，并计算相应租金，不违背双方当事人本意，符合本案实际情况，该自由裁量并无明显不当。 关于确认第三人中新药业对案涉房产中的900平方米享有所有权的问题。本院认为，中新药业的确权请求与本案租赁合同纠纷属于不同的法律关系，原审将两案合并审理不当。但从实体处理上看，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条并不排斥租赁期间租赁物的所有权发生变动，中新药业对案涉房产亦仅就所有权提出请求，并未排除中川公司的占有和使用权益。本案中，由于纠纷是发生在原出租人浩地公司和承租人中川公司之间，根据已经生效的判决，中腾公司对相关的900平方米不再享有所有权，亦不应再享有收取租金的权益，故原判决在计算浩地公司应收取的租金时，直接在双方原约定的面积中减去900平方米，实质上并未损害中川公司的利益。原判决虽然程序上存在瑕疵，但处理结果并无不当，应以维持为宜。 综上，本院认为，中川公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回天津中川投资有限公司的再审申请。 审　判　长　　冯小光 审　判　员　　王友祥 代理审判员　　王　丹 二〇一四年十二月八日 书　记　员　　王永明