深圳市美丝实业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书 （2018）最高法民申3429号

发布日期：2019-10-25 点击量：848次 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：深圳市美丝实业有限公司。住所地：广东省深圳市福田区北环路上梅林工业区**。 法定代表人：陈阳华，该公司董事长。 委托代理人：刘克强，北京大成律师事务所律师。 委托代理人：宋运龙，北京大成律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：深圳市物业发展（集团）股份有限公司。住所地：广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦**。 法定代表人：刘声向，该公司董事长。 委托代理人：刘艳艳，广东卓建律师事务所律师。 委托代理人：张斌，广东卓建律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉被告，二审被上诉人）：深圳市罗湖经济发展有限公司。住所地。住所地：广东省深圳市罗湖区布吉路草埔工业区**iv> 法定代表人：林国豪，该公司董事长。 再审申请人深圳市美丝实业有限公司（以下简称美丝公司）因与被申请人深圳市物业发展（集团）股份有限公司（以下简称物业集团）、深圳市罗湖经济发展有限公司（原称深圳市罗湖区经济发展公司，以下简称罗湖经发公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2015）粤高法民一终字第16号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 美丝公司申请再审称：（一）本案有行政复议决定和行政诉讼在先，已解决案涉土地和建筑物违法登记引发的权属纠纷。复议决定和行政判决认定案涉《复函》《合作开发协议》《补充协议》不具有转让效力，并撤销以上述文件为依据进行的违法登记，判令深圳市国土局撤销相关登记，恢复登记至美丝公司名下。原判决又以民事纠纷实体审理本案，属程序违法，即使审理，也应认定本案不存在土地转让。（二）原判决对《复函》的效力认定错误。《复函》是复印件，也不属概括性授权文件，不具有土地转让的授权，没有转让土地的意思表示。原判决对罗湖经发公司对案涉土地使用权是否有权处分认定不清，案涉土地使用权的转让不符合法律关于国有土地使用权转让和一般买卖合同的规定。（三）原判决对《合作开发协议》和《补充协议》的效力认定错误。1.原判决关于美丝公司以行为默示追认的认定，是对事后效力补正规则的错误适用，亦因罗湖经发公司与物业集团之间存在非法利益置换等情况而不符合客观实际。物业集团从未将变更登记情况告知美丝公司，故美丝公司未提出异议不能被视为同意转让。资产评估报告只是对资产情况的说明，不是法定确权依据。2.美丝公司向王沁远出具的授权书仅为办理建筑物初始登记，并无任何转让的内容。美丝公司在《深圳市房地产登记申请书》上盖章确认是为自己办理初始登记，不是对案涉房屋登记与物业集团名下的认可和配合。不能以未在转让公告期提出异议推定追认无权处分。3.《合作开发协议》和《补充协议》是复印件，无原件核实，在1991年时并不存在，是1995年登记时构造的，结合案涉建筑物登记中不合商业逻辑的情况，应认定为伪造证据。相关复议决定、行政判决和（2004）深中法民五初字第108号民事判决也认定该两份协议无效。案涉建筑物是美丝公司以自己名义完成审批和建设，由物业集团投资，应先认定物业集团是否为合法建造人，再确定物权归属。原判决直接认定建筑物归物业集团所有，明显错误。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第三项、第六项的规定申请再审。 物业集团提交意见称：（一）本案系合作开发建房引起的建设用地使用权转让纠纷案件，属于民事诉讼。美丝公司所称的行政诉讼系其与行政机关之间因登记问题产生的争议，不同于本案土地使用权权属纠纷，不存在本案纠纷已经解决完毕的情形。美丝公司主动起诉、提起反诉、上诉的行为，也表明其认可本案属于民事诉讼。（二）原判决认定事实清楚、适用法律正确。1.《复函》虽是复印件，但加盖了国土部门“复印件与原件核对一致”印章，美丝公司在一审质证时已确认其真实性、合法性。《复函》既是对罗湖经发公司的概括性授权，又是对案涉土地合作权益的让与，载明美丝公司同意罗湖经发公司关于与物业集团合作开发美丝工业区11500平方米土地的决定，并由罗湖经发公司办理相关事宜，授权内容具体明确。2.《合作开发协议》和《补充协议》是罗湖经发公司依据美丝公司的概括性授权与物业集团签署的，内容未超过《复函》概括授权的范围。罗湖经发公司已确认其真实性。美丝公司并非上述合同的当事人，没有证据证明该两份合同系伪造。该两份合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》实施之前，应适用《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，是合法有效的。1995年补签是因为1991年的原件无法查找，根据复印件内容进行重新确认，不是事后变造。3.物业集团与罗湖经发公司合作建房事宜已经补办审批手续，缴纳罚款是主管部门审批的体现，不是否认土地使用权转让的意思。（三）美丝公司自1991年起知悉案涉土地使用权和地上建筑物归物业集团，对此认可并授权王沁远代表美丝公司配合办理了案涉土地分宗和领证手续，并主动提交自有房地产证供国土部门注销。在1997年、2001年美丝公司改制时，相关评估报告明确记载是针对公司全部资产，但均未将案涉土地使用权和地上建筑物纳入其资产评估范围。1998年清盘时，相关董事会决议确认综合楼、厂房的产权属于物业集团。美丝公司以实际行为认可案涉土地使用权和地上建筑物归物业集团所有，无权干涉罗湖经发公司投资深圳美林合成纤维有限公司（以下简称美林公司）的具体事宜。综上，请求驳回美丝公司的再审申请。 本院认为，本案主要问题是：1.原审法院受理本案是否存在程序错误；2.原判决对《复函》《合作开发协议》和《补充协议》效力的认定是否错误；3.原判决直接认定案涉土地使用权属物业集团所有是否错误。 一、原审法院受理本案是否存在程序错误 根据查明的事实，1995年，美林公司向相关行政管理部门递交办理产权初始登记的请示报告，请求将美林综合楼和1号厂房的产权办至美林公司名下，并办理405-7号地的红线分割手续。同年，物业集团亦提交申请，称《合作开发协议》约定将美林公司房地产权全部办至物业集团名下，因未在规定时限申办初始登记，现申请办理相关产权登记及405-7号地的红线分割手续。罗湖经发公司亦发函向相关行政管理部门说明同意物业集团申请事项。1996年，相关行政管理部门核发三份房地产证，其中0103138产权人为美丝公司，0103139号证与0103142号证项下为案涉土地使用权和地上建筑物的产权人为物业集团，登记类型为初始登记。2002年，经物业集团申请，相关行政管理部门对0103142号证作分证登记，分为两个号证。美丝公司对此认为案涉土地使用权及地上建筑物所有权登记存在问题，向相关行政部门提出撤证申请，经过复议、行政诉讼等程序，相关行政部门依照（2006）粤高法行终字第154号行政判决，撤销了3000320987号和3000119899号房地产证的核准登记，将项下房产恢复到0103142号和0103139号证的登记状态。美丝公司又向相关行政管理部门申请将上述争议房地产重新登记到其名下，被驳回后又提出行政诉讼，相关行政判决认为0103142号和0103139号证在核准登记时存在权属争议，应待当事人各方通过民事法律途径解决权属问题后再依法予以办理登记。 土地使用权及地上建筑物所有权均为物权，属民事权益，相关行政部门的物权登记如与实际产权情况不符，应根据实际产权情况依当事人申请而变更登记。上述行政纠纷只就产权登记问题进行裁判，显然没有、也不能对0103142号和0103139号证项下物权权属进行认定。相关行政判决也载明权属问题应通过民事法律途径解决，可见并不存在美丝公司所称行政诉讼已解决案涉土地和建筑物违法登记引发的权属纠纷的情况。物业集团就本案权属纠纷诉诸法院符合法律规定，原判决认定本案系建设用地使用权转让合同纠纷，进行民事实体审理符合法律规定，不存在程序错误。 二、原判决对《复函》《合作开发协议》和《补充协议》效力的认定是否错误 美丝公司主张该三份文件均系伪造，否定其真实性、合法性，否认其内容有土地使用权转让的意思,相关申请再审理由与其上诉理由基本相同。该问题亦是二审的主要争议焦点，原判决对此已予以详细分析，美丝公司在申请再审期间没有提供能推翻原判决认定事实、或能证明其主张的新证据。其主张（2004）深中法民五初字第108号民事判决认定案涉合同无效，但该判决已被（2005）粤高法民一终字第181号裁定撤销，对本案事实不具有证明力。 美丝公司出具的《复函》虽是复印件，但加盖了国土部门“复印件与原件核对一致”印章。罗湖经发公司与物业集团所签《合作开发协议》和《补充协议》的1991年版本复印件，与1995年补签版本原件的内容完全一致，双方均对此予以认可，并解释了补签的合理理由，原判决认定该三份文件真实，证据充分，并无不当。 《复函》载明：根据罗湖经发公司的统一规划，美丝公司同意罗湖经发公司关于与物业集团合作开发美丝工业区11500平方米土地决定，并由罗湖经发公司办理相关事宜，由此而获得的美林公司股权由罗湖经发公司持有，该块土地之价值由总公司另行补偿给美丝公司。以上内容具体明确，原判决据此认定罗湖经发公司获得处分案涉土地使用权的处分权益，与《复函》文义相符。罗湖经发公司与物业集团所签《合作开发协议》和《补充协议》主要内容是办理案涉产权的具体事宜和双方职责，是对《复函》的落实，所涉土地没有超出《复函》载明的土地范围。美丝公司主张1995年版本的《合作开发协议》和《补充协议》系罗湖经发公司和物业集团恶意串通所为，但没有提供证据予以证实。原判决在综合考虑1995年版本与1991年版本内容一致、无证据证明约定转让价格低于当时市场价、不违反相关法律法规等情况下，认定上述文件合法有效，并无不当。 此外，关于美丝公司是否认可并配合转让案涉土地给物业集团的问题，原判决充分考虑了美丝公司向物业集团员工王沁远出具委托书、将自有的原房地产权证交还国土部门分宗、没有在登报公告期提出异议、企业改制资产评估时明确不包含案涉土地及地上建筑物所有权等客观事实，认定美丝公司否定其知晓并认可该转让情况没有事实和法律依据，证据充分，并无不当。美丝公司的相关申请再审理由不能成立。 三、原判决直接认定案涉土地使用权属物业集团所有是否错误 《复函》明确约定，转让土地之价值由罗湖经发公司另行补偿给美丝公司，据此，原判决认定物业集团没有向美丝公司支付对价的义务、美丝公司与罗湖经发公司的土地转让款问题不属于本案审理范围，并无不当。根据已查明的事实，案涉土地使用权及地上建筑物所有权属物业集团所有，原判决对此以判项方式予以确认，不损害他人民事权益，亦不违反法律规定，也符合相关行政判决中待当事人通过民事法律途径解决权属问题后再办理产权登记的要求，有利于减轻当事人诉累，并无不当。 综上，美丝公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回深圳市美丝实业有限公司的再审申请。 审判长　　奚向阳 审判员　　钱小红 审判员　　张颖新 二〇一八年十月二十六日