新凯虹（上海）轻纺服饰有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书 （2018）最高法民申1743号

发布日期：2019-11-04 点击量：908次 再审申请人(一审原告、反诉被告，二审上诉人）：新凯虹（上海）轻纺服饰有限公司，住所地上海市黄浦区浙江南路****。 法定代表人：钱家琪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李志军，上海市弘正律师事务所律师。 被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：上海中福置业控股集团有限公司，住所，住所地上海市黄浦区浙江中路****div> 法定代表人：胡培毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈家云，上海望源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑本源，上海望源律师事务所律师。 再审申请人新凯虹（上海）轻纺服饰有限公司（以下简称新凯虹公司）因与被申请人上海中福置业控股集团有限公司（以下简称中福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市高级人民法院（2016）沪民终461号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。 新凯虹公司申请再审称，原审判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，应予再审。理由如下：（一）原审判决认定事实错误。首先，本案名为房屋买卖实为房屋代销，原审将案由定为房屋买卖合同纠纷与争议实质内容不符。其次，原审依据《补充协议一》及《补充协议二》认定新凯虹公司未按约定时间付款违约与事实不符。再次，原审推定新凯虹公司知晓房屋具有拆迁安置性质的交易限制，缺乏事实和法律依据。最后，原审举证责任分配错误。中福公司应当向新凯虹公司充分披露信息，而新凯虹公司无从知晓房屋性质。原审要求新凯虹公司证明中福公司隐瞒房屋性质，加重了新凯虹公司的举证义务，举证责任分配错误。（二）中福公司申请出庭的证人陈述虚假，涉嫌伪造证据，该证言不能作为证据使用。（三）中福公司对涉案房屋系拆迁安置房的事实主观上存在隐瞒，客观上未予告知，导致新凯虹公司重大误解。（四）原审判决显失公平，变相剥夺新凯虹公司权利。原审忽略了新凯虹公司本诉的撤销权主张，并未充分说明新凯虹公司是否享有撤销权以及明确认定撤销权行使是否适当。（五）双方签订的协议因违反法律规定、侵害拆迁安置权利人利益而无效。（六）原审认定事实逻辑错误。双方签订的购房协议实质是代销包销协议，如果新凯虹公司知晓涉案房屋是拆迁安置房，是不会签署协议的。原审对新凯虹公司提出的撤销权置之不理，反借中福公司的反诉解除了协议，判决新凯虹公司违约，不但违背了本案基本事实，也侵害了新凯虹公司的合法权益。（七）新凯虹公司按约支付的1.5亿元已经被中福公司无偿使用多年，现还需要新凯虹公司承担3000多万元的违约金，判决对新凯虹公司显失公平。无论是新凯虹公司还是其他人，中福公司的房屋均不能对外流通销售，因此不应认定中福公司存在损失。（八）新凯虹公司签订协议目的是通过加价转让获利，而标的房屋既不能进行市场化销售，又与周边无限制商铺售价相当，导致新凯虹公司签订合同的目的不能实现。 中福公司发表意见称，(一)原审判决对新凯虹公司的违约行为认定正确。(二)中福公司主观上不存在隐瞒，没有重大过失。（三）原审没有剥夺新凯虹公司的权利，不存在判决显失公平的问题。（四）双方签订的协议合法有效。（五）原审判决认定3000万元违约金过低，按照法律规定对方应支付近2亿元违约金。 本院经审查认为，关于原审认定案由是否适当的问题。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，新凯虹公司与中福公司签订的《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房（上海市中山南路1318号地下一层）的协议（大商铺）》（以下简称《大商铺协议》）和《关于购买中福花苑二期地下一层商业用房（上海市海潮路133号地下一层第1002室等218个商铺）的协议（小商铺）》（以下简称《小商铺协议》）明确约定，新凯虹公司购买中福公司开发建设的商铺，向中福公司支付购房款；中福公司向新凯虹公司交付房屋。双方的权利义务符合房屋买卖合同的法律特征。因此，原审认定本案案由为房屋买卖合同纠纷，并无不当。 关于原审判决认定涉案协议合法有效是否错误的问题。涉案《大商铺协议》《小商铺协议》《补充协议一》《补充协议二》系新凯虹公司与中福公司自愿达成，虽然签订协议时涉案商铺属于动迁安置房性质，但是上海市黄浦区建设和交通委员会向中福公司出具的《关于同意中福花苑二期项目部分用于动迁安置的商铺恢复为商品房的函》能够证明涉案商铺在一审前已经恢复成商品房。因此，原审判决认定涉案协议未违反法律禁止性规定，合法有效，并无不当。 关于原审判决认定中福公司不构成欺诈是否错误的问题。依据原审查明的事实，在双方签订协议之前，中福公司已于2012年12月21日取得涉案商铺预售许可证，其中载明涉案商铺为动迁用房。2014年5月8日，新凯虹公司、中福公司签订的《大商铺协议》《小商铺协议》中均明确记载中福公司已取得涉案商铺的预售许可证。2014年6月10日《中福花苑二期地下一层商业用房营销总代理合同》约定新凯虹公司应持有涉案商铺销售项目法律文件和政府批文的复印件，并对所有证件、文本的真实性、合法性承担一切法律责任。根据以上事实，新凯虹公司理应尽到审慎的注意义务,知晓涉案商铺的性质。且根据原审庭审笔录，在新凯虹公司是否看过预售许可证的问题上，其陈述前后矛盾。此种情况下,新凯虹公司抗辩中福公司故意隐瞒买卖标的属性，诱使新凯虹公司订立合同,应提供充分证据予以证明。原审根据查明的事实及举证情况，认定中福公司不构成欺诈，并无不当。 关于原审是否遗漏审查新凯虹公司提出的合同撤销权问题。新凯虹公司在原审中称中福公司故意隐瞒涉案商铺存在交易限制的事实，构成欺诈，涉案合同应当予以撤销。原审经分析认为，无法认定中福公司故意隐瞒系争商铺真实情况之事实，对新凯虹公司以中福公司欺诈为由主张撤销本案四份协议的诉请不予支持。据此，原审对新凯虹公司是否能够行使撤销权已经作出实体审查和裁判，新凯虹公司提出原审变相剥夺其撤销权的主张，缺乏事实和法律依据。 关于原审判决认定新凯虹公司构成违约，并酌定违约金3000万元是否适当的问题。根据双方《补充协议二》的约定，新凯虹公司应在2014年6月30日之前支付中福公司购房款2亿元，但新凯虹公司仅支付1.5亿元，违反双方协议约定。原审认为因新凯虹公司逾期付款违约，前述四份协议应根据双方协议约定终止履行，新凯虹公司还应承担违约责任，并无不当。同时，原审基于新凯虹公司调整违约金的要求，综合考量当事人实际损失、相关协议履行情况、当事人过错程度等因素，酌情判决新凯虹公司承担违约金3000万元，亦无不妥。 综上，新凯虹公司申请再审的理由均不成立，本案不应再审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，本院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回新凯虹（上海）轻纺服饰有限公司的再审申请。 审判长　　马东旭 审判员　　张爱珍 审判员　　汪　军 二〇一八年十一月十二日