靖边县国有资产管理办公室、靖边县财政局房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书 （2017）最高法民申131号

发布日期：2019-11-04 点击量：1144次 再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：靖边县国有资产管理办公室，住所地陕西省靖边县东环路。 法定代表人：袁东，系办公室主任。 委托诉讼代理人：张子君，陕西秦靖律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：杨金虎。 一审被告：靖边县财政局，住所地陕西省靖边县张家畔镇北大街。 法定代表人：米靖平，系该局局长。 委托诉讼代理人：张子君，陕西秦靖律师事务所律师。 再审申请靖边县国有资产管理办公室（以下简称靖边县国资办）因与被申请人杨金虎、一审被告靖边县财政局房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省高级人民法院（2015）陕民一终字第00165号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 靖边县国资办申请再审称，一、本案属于拍卖合同纠纷，争议焦点为拍卖过程中是否尽到了信息披露义务，但一、二审判决均认定本案案由为房屋买卖合同，原审判决所定案由错误。二、因本案为拍卖合同纠纷，应追加拍卖公司为诉讼主体而未追加，程序错误。三、原审判决以靖边县国资办缔约过程而非履行过程中未履行信息披露义务为由作为杨金虎解除合同的理由，不符合合同法第九十四条第四项所规定解除合同的情形。四、案涉《房地产成交合同》的合同目的为转让方转让房产并取得价款，而非以受让方对房屋下的土地使用权开发建设为目的，原审判决认定后者为合同目的并据此认定合同目的不能实现，认定事实错误。五、根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，向竞拍人披露拍卖标的的信息义务系由拍卖人负担，原审法院判决委托人承担未披露信息的责任，适用法律错误。六、根据案涉拍卖程序中的《竞买须知》第五条之约定，拍卖公司对拍卖不作任何承诺或瑕疵担保责任。综上，请求：一、撤销（2015）陕民一终字第00165号民事判决和（2014）榆中民一初字第00021号民事判决；二、判决驳回杨金虎的诉讼请求并支持靖边县国资办的反诉请求。 靖边县财政局基于与靖边县国资办相同的理由向本院申请再审，本院经审查认为，本案一、二审均未判决靖边县财政局承担责任，靖边县财政局亦未对一审判决提出上诉，因此，靖边县财政局无申请再审的诉讼利益，对于靖边县财政局的再审申请，本院不予审查。 本院经审查认为，本案中，靖边县国资办委托拍卖公司拍卖案涉房地产，由杨金虎竞得后与靖边县国资办签订《房地产成交合同》，杨金虎以拍得后的案涉土地使用权能够开发建设的面积与合同约定的面积不符导致案涉合同目的不能实现为由，请求解除合同并返还价款、赔偿损失。根据靖边县国资办的再审申请理由，本院对本案审查中的问题评述如下。 一、关于案由是否错误问题以及对本案裁判结果的影响问题 本院认为，民事案件的案由系根据案件所涉及的法律关系的性质对诉讼争议所包含的法律关系的概括，是人民法院进行民事案件管理的手段，但不是决定法律关系及当事人权利义务的根据。决定当事人权利义务的根据是双方的法律关系，在本案中，即杨金虎与靖边县国资办之间订立的《房地产成交合同》。因此，无论原审法院确定的案由是否准确，均不能作为评价原审判决结果及论证理由正确与否的依据。 二、关于本案法律关系的性质问题 本案系靖边县国资办通过拍卖程序转让案涉房地产与买受人，并因订立《房地产成交合同》而形成房地产转让合同关系，拍卖仅为双方缔结合同的一种方式，并不影响双方基于该合同所产生的权利义务。本案中，杨金虎诉讼请求为解除该合同并请求返还价款、赔偿损失，靖边县国资办亦依据该合同请求继续履行。因此，双方当事人的权利义务应根据该合同确定。由此，原审法院以靖边县国资办未提交追加拍卖公司为第三人的书面申请且靖边县国资办、杨金虎与拍卖公司之间的委托拍卖关系与本案无关为由，未追加拍卖公司为第三人，程序并无不当。 三、关于杨金虎是否有权解除案涉合同问题 《房地产成交合同》明确约定了案涉房地产的“宗地面积”、“建筑面积”，其中详细列明了土地使用权的面积、土地使用权证号、土地用途、规划条件、建筑密度、容积率、绿地率等内容，从这些约定来看，案涉房地产所涉及的土地使用权状态对于该合同的交易目的具有重要意义。结合案涉房地产房屋系老旧建筑物，利用价值不高的事实可知，双方订立合同时均明知杨金虎受让案涉土地使用权的主要目的系为开发建设。在本案中，杨金虎提供证据证明案涉土地使用权在开发建设时的可利用面积不足靖边县国资办在合同中约定的土地使用权面积的三分之一，主要原因系因根据城市规划管理技术规定的建筑间距、建筑退让等控制性规划要求以及案涉土地相邻建筑情况，该宗地在开发建设时必须对地界后退相应距离。本院认为，根据案涉合同双方均明知的交易目的，实现案涉合同所转让土地使用权的实际可开发面积与合同约定面积相同或大体相当的交易目的，是出卖人的主要合同义务，出卖人既未在订立合同时明确披露前述信息，也未能在合同履行过程中提供与合同约定可利用面积相符的土地使用权，构成违约，杨金虎有权解除合同。因此，靖边县国资办以案涉合同为房屋买卖合同、案涉土地使用权的开发建设不是本案合同的目的、拍卖公司不承担瑕疵担保责任为由主张原审判决错误的理由，不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回靖边县国有资产管理办公室的再审申请。 审　判　长　　姚爱华 代理审判员　　于　蒙 代理审判员　　姜　强 二〇一七年五月九日 书　记　员　　蒋保鹏