申请再审人(一审被告、反诉原告、二审上诉人)：龚燕东。 

被申请人(一审原告、反诉被告、二审上诉人)：魏富邦。 

原审第三人：王克。 

申请再审人龚燕东与被申请人魏富邦、原审第三人王克房屋租赁合同纠纷一案，茂名市茂南区人民法院2004年4月5日作出（2003）茂南法民初字第961号民事判决；2005年1月26日茂名市中级人民法院作出（2004）茂中法民一终字第239号民事判决；魏富邦不服，申请再审，茂名市中级人民法院于2006年9月26日作出（2006）茂中法审监民再终字第1号民事裁定，将本案发回重审；茂名市茂南区人民法院2007年5月18日作出(2006)茂南法民重字第14号民事判决；茂名市中级人民法院2008年6月24日作出（2007）茂中法民二终字第81号民事判决。龚燕东不服，向本院申请再审，本院2008年12月15日作出（2008）粤高法立民申字第2678号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2010年9月28日公开开庭进行了审理，申请再审人龚燕东及其委托代理人梁胜才、被申请人魏富邦的委托代理人杨文良到庭参加诉讼，原审第三人王克经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 2003年7月7日，魏富邦向茂名市茂南区人民法院起诉称，2003年3月10日，魏富邦、龚燕东签订房屋租赁合同一份，合同约定，龚燕东将自有产权的位于茂名市双山三路28号楼的一至四层出租给魏富邦使用，租赁期限为2003年5月1日起2008年12月30日止共五年，每月租金17000元，租金从2003年5月1日起收，租赁房屋用途是商场、休闲会所、酒吧、办公、住宅。合同签订后，魏富邦依约支付了租房押金50000元及首月租金17000元给龚燕东。承租后，魏富邦投入了大量的资金对所租的房屋进行了清理和整改，并有部分已投入使用。同年4月魏富邦将部分房屋分租给第三人王克。在魏富邦及王克对租赁房屋进行正常装修过程中，龚燕东因见魏富邦分租房屋租金可观，遂心生后悔和眼红，于5月中旬以魏富邦不按约定用途使用房屋为籍口组织家人三番五次用野蛮的手段无理阻挠魏富邦及王克对租赁房屋进行装修。装修被迫停工，龚燕东并逼迫和唆使王克与魏富邦解除分租合同。6月1日起，龚燕东无正当理由，拒收魏富邦租金。6月4日，龚燕东以各种虚构的理由，单方提出解除合同。在双方尚未对是否同意解除合同达成一致意见的情况下，龚燕东竟擅自将租赁房屋的一楼大门封锁，禁止魏富邦进入和使用。6月底，龚燕东与王克恶意串通，竟将魏富邦承租的房屋重复出租给王克。以上事实，有魏富邦、龚燕东签订的合同、龚燕东出具的收据、茂名市公证处出具的有关公证书可以为证。魏富邦认为，魏富邦己履行了合同规定的义务，龚燕东无理阻挠魏富邦对房屋进行正常装修，单方撕毁合同，禁止魏富邦使用和转租，已属严重违约，给魏富邦造成巨额的经济损失。请求法院判决魏富邦与龚燕东所签订的合同有效，判令龚燕东继续履行双方原签订的房屋租赁合同，赔偿魏富邦经济损失10万元及承担本案的诉讼费用。后魏富邦将要求龚燕东赔偿经济损失数额变更为1038483．25元。 龚燕东答辩并反诉称：一、魏富邦的行为已经构成严重违约。1、魏富邦未经龚燕东同意，擅自拆除承租房屋首层的夹层及承重墙，且经多次劝告后仍不停止。魏富邦在使用租赁房屋期间，将房屋首层东头间铺及二楼房屋结构进行改变，其中首层夹层、天花吊顶、卫生间、二楼卫生间、排污管等已经毁坏难以修复，总经济损失达21859．25元。根据茂名市公证处出具的(2003)茂证内字第149号《公证书》、茂房鉴字[2004]007号《房屋安全鉴定报告》、茂名市茂南区公证处出具的(2003)茂南证内字第97号公证书和(2003)茂南证内字第98号公证书，都证明房屋由于“夹层墙体及水泥钢筋楼板的拆除，使剩余夹层板上的墙体存在危险”，魏富邦在租赁期间的改建装修行为，严重损坏了承租房屋。更有甚者，魏富邦与王克签订的有关房屋转租合同中第三条第二款约定了王克可以拆除房屋外墙。2、魏富邦未按照合同约定按时缴交租金。根据双方合同约定必须在每个月的前五天交清租金，但魏富邦拖欠租金至次月3日。魏富邦拒付租金的行为，严重违反了合同的约定，导致合同目的无法实现。3、魏富邦未按照合同约定的用途使用房屋。合同约定房屋的用途仅限于“商场、休闲会所、酒吧、办公、住宅”，但是魏富邦转租给王克用于经营餐饮业，超出龚燕东与魏富邦所签订合同约定的使用范围，构成严重违约。二、龚燕东解除合同的通知合法有效。鉴于魏富邦的行为严重侵害了龚燕东的合法权益，造成龚燕东重大的经济损失，根据合同法的有关规定，龚燕东于2003年6月4日按法定程序将解除合同的通知送达了魏富邦，但魏富邦既没有向法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，又没有继续履行支付租金的义务，证明魏富邦实际上已默认了龚燕东发出的解除合同通知的效力。反诉请求：l、确认龚燕东于2003年6月4日发出的解除租赁合同的通知有效；2、判令魏富邦立即将所占用的茂名市双山三路28号房屋一楼东头三间商铺(面积134．28平方米)恢复原状，交还龚燕东；3、判令魏富邦立即支付其侵占使用茂名市双山三路28号房屋一楼东头三间商店(面积134．28平方米)期间的房屋占用金给龚燕东(每月占用金按评估价格计算，从2003年6月1日起至交还房屋之日止)；4、判令魏富邦赔偿损毁房屋造成的经济损失21859．25元；5、判令魏富邦立即支付龚燕东违约金50000元；6、一切诉讼费由魏富邦负担。 第三人王克没有答辩。 茂名市茂南区人民法院一审查明：魏富邦与龚燕东于2003年3月10日签订房屋租赁合同，由龚燕东将位于茂名市双山三路28号楼的一至四层出租给魏富邦使用，用途只作商场、休闲会所、酒吧、办公、住宅使用。租赁期限从2003年5月1日至2008年12月30日止，交押金50000元，每月租金17000元，以先交租金后使用房屋为原则，在每月的前五天内交清当月租金，如不按期交付租金，龚燕东有权终止合同。装修时间从2003年3月10日起至4月30日，计收租金从2OO3年5月1日起。合同约定可以分租部分房屋给他人使用，但分租部分房屋不能超出租赁房屋的50％。合同签订后，魏富邦按合同约定于3月10日交付押金50000元，4月28日交付5月份租金17000元，并装修部分房屋使用。魏富邦4月28日与第三人王克签订分租合同，将租赁房屋的第一层西头部分和第二层房屋分租给王克作西餐咖啡使用，租金每月16800元。魏富邦与王克在装修过程中，龚燕东认为魏富邦不按合同约定使用房屋，随意改变房屋结构，于2003年6月4日以书面形式通知魏富邦解除合同，并强行收回了房屋，魏富邦认为自己并不违反合同，龚燕东故意单方终止合同是违法，双方致成纠纷。 另查明，魏富邦于2003年6月4日向茂名市公证处申请对其向龚燕东交付2003年6月份的租金、龚燕东拒收魏富邦租金的事实进行公证，茂名市公证处于2003年6月5日作出(2003)茂证内字第194号公证书一份。魏富邦又于6月6日向茂名市公证处申请拍照龚燕东在租赁房屋第一层店铺卷闸门封锁阻碍魏富邦使用的事实进行证据保全，茂名市公证处于2003年6月9日作出(2003)茂证内字第199号公证书一份。龚燕东于2003年6月4日向茂名市茂南区公证处申请，要求对魏富邦不按约定使用房屋，随意改变房屋结构，房屋被损坏的事实进行证据保全。茂名市茂南区公证处于2003年6月4日作出(2003)茂南证内字第98号公证书一份。龚燕东又于2004年2月20日向一审法院申请对租赁房屋的损坏情况进行鉴定，一审法院委托茂名市房产局对上述房屋鉴定，鉴定结论为“拆除夹层间墙及楼板，对该房屋主体结构并无影响，夹层存在危险点，应作加固。” 茂名市茂南区人民法院一审认为：解决本案纠纷，首先应正确认定魏富邦与龚燕东双方是否存在违约行为及应当如何承担违约责任。1、关于魏富邦在装修租赁房屋期间拆除夹层及承重墙体、天面、地板等行为是否构成违约的问题。龚燕东向一审法院提供的证据有：(1)《房屋安全鉴定报告》，该鉴定结论为“对该房屋主体结构并无影响，夹层存在危险点，应作加固。”(2)(2003)茂南证内字第97号《公证书》，该公证书证明该房屋一至四层的损坏情况。以上证据，合法有效，予以确认其证明力。魏富邦是否构成违约，应视合同有无约定。根据合同第四部分(双方责任、权益)第二条约定，“乙方(魏富邦)必须保护室内的固定设施及物品，不得改变房屋结构及墙体拆迁，损坏照价赔偿，在装修时，确需损坏墙体、天花、地板，必须征得甲方(龚燕东)书面同意方可进行施工，否则，由此造成损坏，乙方必须照价赔偿。”由此可知，魏富邦的装修行为已经构成违约，但双方在合同条款中对此行为约定的违约责任是“照价赔偿”。而龚燕东认为应适用合同法第二百一十九条规定“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”据此，龚燕东认为其享有法定的解除权并要求魏富邦赔偿损失的权利。一审法院认为，合同自由，允许合同当事人自由创设权利及义务，只要双方不违反法律禁止性规定。合同法第二百一十九条是出租人的法定解除权，但该条款是任意性规定，并不是法律的禁止性规定，因此，根据约定优先法定原则，应适用合同双方的约定，即排斥了龚燕东的法定解除权，因此，虽然魏富邦未完全按合同施工，存在违约行为，但并没有阻碍到龚燕东从合同中获取主要利益(房屋租金)。龚燕东在魏富邦强烈反对解除合同时，强行收回了房屋，擅自解除合同，也构成违约。龚燕东据此于2003年6月4日向魏富邦发出书面解除合同的通知，也没有法律依据，不予支持。龚燕东在反诉中提出赔偿损毁房屋造成的经济损失21859．25元及要求魏富邦支付违约金50000元。违约责任是一种补偿责任，龚燕东反诉要求魏富邦承担赔偿损失(即侵权责任)及违约金(违约责任)，这两种请求的实现将意味着魏富邦对违约行为负担双重赔偿责任，显然是有失公平。龚燕东在反诉中提出赔偿损毁房屋造成的经济损失21859.25元，但没有证据支持这一损失额的合法性，因此不予支持。2、关于魏富邦是否逾期交租的问题。根据双方合同第三部分(租房租金及缴交办法)第二条约定，“每个月交租一次，乙方必须在每个月的前五天向甲方交清当月的租金，如乙方不按时缴交租金，甲方有权终止合同收回出租房屋，押金作为违约金处理归甲方所有。”及合同第五部分(违约处理)第一条约定，“如乙方逾期支付租金，应按逾期租金的30％向甲方支付违约金。”由此可见，如甲方逾期交租情况严重，乙方享有约定的合同解除权。根据查明的事实，魏富邦提供证据(2003)茂证内字第194号公证书证明魏富邦在2003年6月4日向龚燕东交租，但龚燕东拒收。该公证书合法有效，予以确认其证明力。根据诚实信用原则，魏富邦于当月4日交清当月租金并没有违反合同的故意，即使龚燕东认为其违反了合同约定或约定不明，当事人双方应补充协定，或要求魏富邦在合理期限内支付，而不是草率地解除合同，因为龚燕东并没有因此受到重大损失，导致合同目的无法实现。据此，龚燕东认为魏富邦逾期交租没有事实依据，不予支持。3、魏富邦将部分房屋转租给王克是否改变了房屋的使用用途的问题。根据魏富邦与龚燕东双方签订的合同第四部分(双方责任、权益)第一条约定，“甲方租赁房屋给乙方只作商场、休闲会所、酒吧、办公、住宅使用，不得从事任何非法活动。”而魏富邦与王克签订的合同第三部分(双方责任、权益)第一条约定，“甲方租赁房屋给乙方只能作西餐咖啡使用，不得从事非法活动。”因此，魏富邦与龚燕东的争议是酒吧与西餐咖啡的性质是否一致。合同法第二百一十七条规定，“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”据此，魏富邦与龚燕东的争议应当通过合同法第六十一条的规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”一审法院认为，酒吧与西餐咖啡的性质并没有完全等同，经营西餐咖啡与经营酒吧对比，无法判断哪项对租赁物(房屋)造成毁坏严重，在双方尚未就达成一致意见时，龚燕东以魏富邦经营西餐咖啡的用途而主张解除合同于法无据，不予支持。综上，魏富邦与龚燕东的房屋租赁合同是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面适当履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案实际情况，魏富邦在履行合同过程中违约在先的行为，应当依法承担违约责任，但龚燕东据此解除合同没有法律依据，也存在违约行为，也应当依法承担违约责任。继续履行合同已经成为事实上不能履行，合同应予解除，魏富邦应予返还租赁物房屋给龚燕东，龚燕东退还房屋押金50000元给魏富邦。魏富邦要求法院委托法定鉴定机构，对其合同被解除后的可得利益进行鉴定。因当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。所以，合同的可得利益这一诉讼请求是魏富邦的举证范围，魏富邦应负举证责任。魏富邦提出合同的可得利益1038483.25元这一诉讼请求，其计算依据也违反了双方“转租不得超过房屋总面积的50％”的合同约定，综合本案实际情况，该可得利益具有许多不稳定的因素，难以确定。因此，魏富邦主张合同可得利益的请求，不予支持。龚燕东反诉请求的第二、三项，要求魏富邦将一楼东头三间商店(面积134.28平方米)恢复原状交还并交清房屋占用金。因该部分房屋的租金没有具体约定，发生纠纷后亦不能达成补充协议，故应当依照合同的有关条款或者交易习惯确定。按合同约定，租赁房屋的总面积为1211．92平方米，每月总租金17000元，计算得每月每平方米的租金为14.02元，故魏富邦使用该部分房屋(面积为134．28平方米)的每月租金应为1882.6元。该部分房屋的装修行为是合同约定允许的，并不是侵权行为，因此魏富邦没有义务对房屋进行恢复原状。鉴于魏富邦与龚燕东双方都存在违约行为，双方应当各自承担相应的责任。经一审法院审判委员会决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，作出（2006）茂南民重字第14号民事判决：一、解除魏富邦与龚燕东于2003年3月10日签订的《房屋租赁合同》；二、龚燕东在本判决生效后十日内返还所收取的租房押金50000元给魏富邦，魏富邦在本判决生效后十日内支付房屋租金88482.2元给龚燕东(租金从2003年6月1日起按月租1882.6元，暂计至2007年4月30日止，共计47个月)，相互抵减后，魏富邦尚需支付房屋租金38482.6元给龚燕东，从2007年5月1日起的租金以魏富邦实际使用房屋的时间按月租1882.6元另计；三、魏富邦在本判决生效后十日内将房屋(位于茂名市双山三路28号楼的首层东头店面面积134.28平方米)返还给龚燕东；四、驳回魏富邦的其他诉讼请求；五、驳回龚燕东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17905元、反诉费4263元，由魏富邦负担14395元，龚燕东负担7773元。其他诉讼费500元、鉴定费350元，由龚燕东负担。 魏富邦不服一审判决，向茂名市中级人民法院提出上诉称：一、一审判决称“魏富邦的装修行为已经构成违约”没有事实依据。1、魏富邦没有拆除租赁房屋首层和承重墙，从签订合同至2003年4月29日收取租金时龚燕东对魏富邦装修房屋行为并无异议，一、二层内墙拆除是经龚燕东书面的同意。2、魏富邦装修房屋在《房屋租赁合同》中已得到龚燕东的允诺。该合同第四条第3项约定：“乙方（魏富邦）在室内外投入的水、电安装的线路、管道固定设施及天花、墙体、地板的装饰不得拆除……无偿归甲方所有。”从该条中可清晰看到龚燕东同意魏富邦进行装修是在合同中约定，否则便没有将装饰物无偿归魏富邦所有的约定。依交易习惯，龚燕东将房屋租赁给魏富邦经营商场、酒吧，即肯定要对租赁场所进行装修，这是最基本常理判断，否则租赁的目的就不能实现。3、重审判决以《房屋安全鉴定报告》作为证明魏富邦拆除龚燕东房屋的证据，从而认定魏富邦违约，违背了鉴定结论没有预定证明力的证据采信规则。龚燕东将房屋租赁给魏富邦前是租赁给他人，双方在履行租赁房屋合同时也没有对房屋的现状进行交接和确认，其鉴定事实在租赁前已存在，不是魏富邦所为。4、(2003)茂南证内字第97号《公证书》更不能证明魏富邦有违约行为。该公证书清晰记载其公证内容是对出租给魏富邦双山三路28号一至四层房屋的物品进行保全证据，并非是对房屋墙体等损坏的现场公证。二、一审对魏富邦的赔偿诉讼请求给予驳回是故意偏袒龚燕东，更是与法律规定相违背。1、有关魏富邦所提出的可得利益的计算。一审判决称，可得利益具有许多不确定的因素难以确定，显属无视本案的基本事实。魏富邦将所租赁的房屋转租部分给王克(一层190平方米、二层340平方米共530平方米)即可得租金16800元，即每平方39元。如出租所租赁房屋50％即606平方米(全部面积1212平方米)每月即可得23634元(606×39)，仅出租50％即可取得每月6634元(23634元一17000元)，五年可得利益是6634×5×12=398040元。此外，魏富邦仍无偿使用606㎡。这些已经是确定的事实。对于魏富邦所使用606平方米的房屋按市场交易租赁价格进行计算，这是量化的过程，这一可得利益应委托有关司法会计部门以行业规则进行审定。因此，魏富邦提出申请委托鉴定的请求，一审法院却予拒绝，明显是偏袒龚燕东。有关魏富邦应当承担的举证责任，魏富邦已提供了与王克所签订的合同。魏富邦也按有关市场交易价格将租赁房屋的转租及使用可得利益进行了量化计算，并申请委托鉴定，举证责任已完成，一审法院作出魏富邦没有尽举证责任的认定，只是为偏袒龚燕东寻找依据。如果对魏富邦可得利益量化计算依据不予认可，为何对魏富邦使用房屋的租金又沿用这一方法进行计算，判决自相矛盾显而易见。三、一审判决认定：双方违约应各自承担责任。其判决逻辑是双方违约，无需向对方承担责任，这与法律规定相违背。《合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同，应当各自承担责任”。即使按一审认定，魏富邦拆除夹层及承重墙体、天面构成违约，这仅是承担赔偿责任。龚燕东中止合同履行，构成违约，除支付违约金外，还应承担违约行为造成魏富邦与王克所签合同无法履行及因租赁房屋无法使用造成可得利益的损失。四、一审判决称：“继续履行合同已成为事实上的不可能履行，合同应解除。”这也是偏袒龚燕东。本案中既不存在法定解除合同的条件，也不存在约定解除合同的条件，法院不应判决解除合同，龚燕东的房屋仍在，继续履行完全可能，否则魏富邦的合法利益得不到保护，对维护市场交易安全不利，助长私权滥用。综上所述，一审判决显属错误，魏富邦请求二审法院：1、撤销茂名市茂南区人民法院(2006)茂南法民重字第14号民事判决；2、判决龚燕东继续履行与魏富邦于2003年3月10日所签订《房屋租赁合同》；3、判决龚燕东赔偿魏富邦经济损失1038483.25元；4、本案一、二审受理费由龚燕东承担。 龚燕东亦不服一审判决，向茂名市中级人民法院提出上诉称：一、一审判决判令龚燕东返还租房押金50000元完全错误。魏富邦所交50000元押金，是为担保合同的履行，如魏富邦存在违约行为，龚燕东完全有权没收。而判决书在认定魏富邦存在违约的情况下，判令龚燕东返还押金明显错误。二、一审判决判令魏富邦仅按14.02元/㎡的价格支付租金予龚燕东错误。1、14.02元／㎡的价格明显低于市场价格。据查，相邻铺位的价格为80元／㎡以上。即使按照一审时龚燕东曾经向法院提出的每平方米60元的价格计算，算至2007年4月30日，魏富邦亦应支付378669.60元租金予龚燕东(60元×134.28㎡×47个月)。但一审仅判决魏富邦支付龚燕东88482.2元租金，直接导致龚燕东损失超过290187.40元。2、一审判决推算租金的方法值得商榷，所得结果显失公平。一审判决以总租金17000元／月除以总租赁面积1211.92㎡，推算出平均租金为14.02元/㎡的方法明显有欠科学，因为出租的房屋共有四层，而不同楼层、不同位置的租金差别是巨大的，而魏富邦侵占使用的房屋在一楼的东头，是所有房屋中最值钱的部分，是其他楼层、其他房屋根本没法比的。3、一审判决推算租金的方法缺乏法律依据。应按《合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……(二)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；……”的规定处理，委托有关部门对魏富邦占用的商铺的租金的市场价格进行估价，并以估价作为魏富邦支付租金的标准。4、关于损毁房屋赔偿的理由和标准，在一审时龚燕东已经详细说明，不再赘述。综上所述，原审判决存在对押金的处理错误及确定魏富邦所占用的商铺的占用期间租金错误，请求二审法院：1、撤销(2006)茂南法民重字第14号民事判决书第二、五项判决；2、判令魏富邦立即支付其侵占使用茂名市双山三路28号房屋一楼东头三间商铺(面积134．28㎡)期间的房屋占用金予龚燕东(按评估价格算，从2003年6月1日起至交还房屋之日止)。3、判令由龚燕东没收魏富邦所交押金50000.00元。4、判令魏富邦赔偿损毁房屋造成的经济损失21859．25元。5、一切诉讼费用由魏富邦承担。 龚燕东对魏富邦的上诉，答辩称：一、魏富邦称其没有违约违反客观事实。魏富邦的违约行为有：1、未经龚燕东同意，擅自拆除承租房屋首层的夹层及承重墙，且经多次劝告后仍不予停止，造成承租房屋严重毁坏。相关公证书和鉴定报告，都证明房屋由于“夹层间墙及水泥钢筋楼板的拆除，使剩余夹层板上的墙体存在危险”，证明魏富邦的改建装修行为，严重损坏了房屋，影响房屋的安全。更有甚者，魏富邦与王克签订的有关房屋转租的合同第三条第二款，约定了王克可以拆除房屋外墙，将其变为落地玻璃窗设计，严重改变房屋架构，明显构成违约。魏富邦称征得了龚燕东的同意完全没有事实依据。2、未按照合同约定按时缴交租金。魏富邦2003年5月份的租金拖欠至次月3日仍未支付，构成了违约。3、未按照合同约定的用途使用房屋。魏富邦与王克签订的房屋转租合同第三条第一款，约定将部分房屋转租给王克经营餐饮业，明显超出双方所签合同约定的使用范围,魏富邦这一转租行为明显违反了合同的约定，构成严重违约。二、魏富邦称依《房屋租赁合同》第四条第3项约定可以装修即不构成违约错误。魏富邦不是装修而是毁坏房屋。《房屋租赁合同》第四条第3项并未约定魏富邦有毁坏房屋的权利。三、魏富邦称房屋损坏事实早已存在纯属狡辩。1、《房屋租赁合同》第一条“一楼夹层的上层由乙方使用”的约定，证明交付房屋时，夹层是存在的。2、房屋是在龚燕东将房屋交付给魏富邦，魏富邦保管房屋期间被损坏的，魏富邦对房屋有保管之义务，既然存在损坏，魏富邦就应该承担责任。四、(2003)茂南证字第97号《公证书》的内容，是对魏富邦毁坏房屋现场及毁坏物品的公证，足以证明魏富邦大肆毁坏房屋及物品，构成违约，一审判决认定并无不妥。五、魏富邦起诉违反程序，且“可得利益”的请求没有法律依据，“可得利益”的计算毫无意义。1、魏富邦没有明确的诉讼请求。魏富邦一方面要求履行合同，一方面又要求龚燕东与履行合同的可得利益，明显自相矛盾，属于诉讼请求不明确。2、“可得利益”属违法利益。魏富邦称其因为“转租王克”后的“可得利益”高达1038483．25元。但是这种利益的获得，完全基于魏富邦违反合同约定使用承租房屋，毁坏房屋架构，将房屋转租他人经营合同禁止的餐饮业而得到的“利益”，属于“不当利益”，是损害龚燕东合法利益所取得的，根本不应当得到法律保护。且据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失”之规定，可得利益不得超过签订合同时能预见的利益，即使龚燕东存在违约，赔偿可得利益的数额也不应超过约定的违约金50000元。六、魏富邦称龚燕东违约并要求赔偿没有事实和法律依据。龚燕东是在魏富邦严重违约，直接导致了合同的目的无法实现的情况下，依法行使合同解除权，将解除合同的通知送达魏富邦，解除与魏富邦的合同关系的，通知依法有效，龚燕东没有违约行为。因此，魏富邦要求龚燕东赔偿于法无据。七、魏富邦称合同仍可继续履行错误。依本案的情况，合同确实已不可能继续履行。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。”本案符合“法律上或者事实上不能履行”及“债权人在合理期限内未要求履行”两个条件，一审法院“事实上的不可能履行”的结论无何不当。综上所述，魏富邦的上诉没有事实和法律依据，二审法院应驳回其上诉。 一审第三人王克没有进行答辩。 茂名市中级人民法院二审补充查明：2003年4月28日魏富邦与王克签订《房屋租赁合同》，约定转租给王克的房屋约为530平方米，分租期限自2003年4月26日起至2008年12月30日止。2003年6月4日龚燕东以书面形式通知魏富邦解除合同，并强行收回了1077.64平方米房屋（另134.82㎡仍由魏富邦占有使用）。 龚燕东在二审期间提供了一份《协议书》(传真件)以证实魏富邦于2003年5月18日已与王克解除了转租合同。魏富邦没有确认该《协议书》，但称其与王克解除合同及退回转租租金、押金是事实。 再查明：魏富邦在一审期间，向一审法院提供了一份手写件，该证据主要内容为:“同意魏富邦拆贰层内墙，原卫生间保留贰间。特立此字。2003年3月22日”。龚燕东在一审法院2004年2月20日的庭审中承认该字为其所写，但称其没有签名同意，且不是同意魏富邦拆茂名市双山三路28号二楼。在二审期间，龚燕东否认上述手写件为其所写，并称该证据没有落款签名，意思表示不完整，不应采信。 茂名市中级人民法院二审认为：《房屋租赁合同》是魏富邦、龚燕东的真实意思表示，内容合法，是有效合同，双方当事人应严格履行。从当事人的上诉内容来看，本案主要存在如下需要解决的问题： 一、关于魏富邦装修租赁房屋是否存在违约情形的问题。根据《房屋租赁合同》第四条第2款的约定，魏富邦在装修中需损坏墙体的，要征得龚燕东书面同意。魏富邦向法院提供了一份手写件以证实龚燕东同意其拆墙，虽然龚燕东在本次二审庭审中否认该手写件为其所写，但其在一审时曾承认是其所写，现又没有提供其它证据予以反驳，故该否认依据不足。对该手写件，应认定为龚燕东本人所写，是其真实意思表示。但从上述手写件的内容“同意魏富邦拆贰层内墙，原卫生间保留贰间”来看，龚燕东对于同意魏富邦所拆的内墙究竟是第二层的内墙还是第一层及第二层的内墙意思表示不够明确、具体。在此情况下，魏富邦拆除了租赁房屋的首层夹层间墙及楼板，导致租赁房屋首层夹层的墙体存在危险点，有不妥之处，但龚燕东对此亦应负一定的责任。魏富邦上述装修行为并非根本性违约，不足以产生解除合同的后果。至于魏富邦上诉称其没有拆除租赁房屋的首层和承重墙，从合同内容来看，双方并没有指出租赁房屋在签订合同时已存在首层夹层间墙被拆除的情形，其亦未能提供证据证实龚燕东或他人拆除了首层夹层间墙。因此，魏富邦此上诉意见依据不足，不予采纳。 二、魏富邦是否存在拖欠租金的情形。魏富邦在租用龚燕东的房屋后依约支付了1个月的租金17000元给龚燕东。在龚燕东收回大部分房屋后，魏富邦在茂名市公证处的公证下，仍然在龚燕东发出解除租赁合同通知当日即2003年6月4日再支付当月租金17000元，但龚燕东拒收。因此，至本案双方当事人引起纠纷时，魏富邦不存在拖欠租金的情形。至于龚燕东称魏富邦对其仍继续使用的134．28平方米房屋一直没有支付租金，显属违约。本案需要处理的是双方当事人在诉至法院前所产生的纠纷，当时魏富邦并不存在拖欠租金的情况；而134.28平方米房屋租金的问题是在本案审理过程中产生的，不应作为魏富邦违约的理由。龚燕东该意见理由不充分，不予支持。 三、关于龚燕东解除合同及收回部分出租房屋的行为是否违约的问题。魏富邦未经龚燕东书面明确同意，装修房屋导致出租房屋受到损坏而产生危险点，虽然《房屋租赁合同》第四条并未排除龚燕东对此具有合同解除权，但该合同条款亦没有明确约定龚燕东在此情况下可以单方直接解除合同。因此，龚燕东本来只能依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”的规定及合同第四条第2款的约定，要求魏富邦恢复房屋的原状或赔偿损失。所以，龚燕东在未经双方协商一致的情况下，单方通知魏富邦解除合同及收回大部分租赁房屋的行为，应认定为根本性违约。 四、关于本案合同的处理问题。(一)合同解除问题。虽然龚燕东单方解除租赁合同的依据不足，但从其在原重审中的反诉请求第一项“判令反诉原告于2003年6月4日发出的解除租赁合同的通知有效”来看，其是主张解除与魏富邦签订的租赁合同的。鉴于龚燕东已收回1077．64平方米房屋并转租他人，双方对此部分房屋的租赁合同事实上已无法履行，故该部分房屋租赁合同应予以解除。由于魏富邦的装修行为并非根本性违约，不足以导致解除合同，且魏富邦在双方发生纠纷后至今仍继续使用134．28平方米租赁房屋，故对该部分134．28平方米房屋的租赁合同双方应当继续履行。(二)租金问题。由于龚燕东在2003年双方发生纠纷当时已收回1077．64平方米租赁房屋，故在本案中其只应收取魏富邦仍继续使用的134．28平方米租赁房屋的租金。而双方当事人在合同中只是约定了租赁房屋总的租金，并没有区分具体楼层的租金，故对于魏富邦一直使用的134．28平方米租赁房屋只能根据合同约定的总租金的平均价格来确定租金，即17000元／1211．92平方米／月÷1211．92平方米=14．03元／平方米／月，而没有必要进行司法鉴定。因此，魏富邦应从2003年6月1日起支付该134.28平方米房屋的租金给龚燕东至2008年6月1日止(按14．03元／平方米／月×134．28平方米=1883．95元／月的标准计算)，以后的租金亦应按此标准支付。(三)押金问题。由于魏富邦和龚燕东仍继续履行部分租赁合同，因此，魏富邦已交的押金50000元应继续作为该部分合同的押金，待合同期满后视双方履行合同的情况依照《房屋租赁合同》的约定处理。龚燕东关于没收该50000元押金的上诉请求,理由不充分，不予支持。(四)房屋损失问题。龚燕东请求魏富邦赔偿其房屋损失21859．25元，但没有提供充分的证据证明其主张，对该请求,不予支持。(五)可得利益损失问题。魏富邦上诉称龚燕东应赔偿其可得利益损失1038483．25元。龚燕东的单方解除合同并收回大部分租赁房屋的违约行为造成了魏富邦的损失，对此，龚燕东应予以赔偿。鉴于魏富邦与王克签订的分租合同已明确约定了租金,故该租金可作为计算可得利益损失的参照标准。另外，上述分租合同的期限为68个月，但魏富邦在一审重审时的主张及其代理人计算可得利益损失时，是以67个月为期限的，而且魏富邦与龚燕东的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为67个月零29日,故本院只支持67个月的可得利益损失。该可得利益具体为：(16800元／平方米／月÷530平方米一17000元／1211.92平方米／月÷1211．92平方米)×530平方米×67个月=627461.7元。 综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，予以纠正。经茂名市中级人民法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项、第一百五十八条的规定，作出(2007)茂中法民二终字第81号判决：一、维持茂名市茂南区人民法院(2006)茂南法民重字第14号民事判决主文第四项、第五项；二、变更茂名市茂南区人民法院(2006)茂南法民重字第14号民事判决主文第一项为：魏富邦与龚燕东于2003年3月10日签订的《房屋租赁合同》中关于魏富邦仍占有使用的房屋部分(位于茂名市双山三路28号楼的首层东头店面面积134.28平方米)的合同继续履行至2008年12月30日，其余龚燕东已收回1077.64平方米房屋部分的合同予以解除；三、变更茂名市茂南区人民法院(2006)茂南法民重字第14号民事判决主文第二项为：限魏富邦在本判决发生法律效力后10日内支付继续履行合同部分的房屋租金113036．9元给龚燕东(从2003年6月1日暂计至2008年6月1日，以后的租金按1883.95元／月计算)；四、撤销茂名市茂南区人民法院(2006)茂南法民重字第14号民事判决主文第三项；五、限龚燕东在本判决发生法律效力后10日内赔偿可得利益损失627461.7元给魏富邦；六、驳回龚燕东关于没收魏富邦所交50000元押金的上诉请求。上述款项相抵后，龚燕东共需支付514424.8元给魏富邦。本案一审案件受理费17905元、反诉费4263元、鉴定费350元，二审案件受理费17653元、公告费300元，合计40471元，由魏富邦负担14223元，龚燕东负担26248元。 龚燕东不服上述判决，于2008年7月16日向本院申请再审称： 一、魏富邦已构成根本违约，龚燕东具有解除合同的权利。双方之间的合同自龚燕东发出的解除合同《通知》到达魏富邦时，即2003年6月4日已经解除。原判决对此认定错误，应予纠正。1、在本案中，根据龚燕东提交的《公证书》、《房屋安全鉴定报告》可以证明，魏富邦在未取得申请人同意的情况下，擅自拆除了承租房的首层的夹层水泥钢筋楼板及承重墙等，致使租赁房屋受到损失，这个事实原判决业已查明。《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿。”因此本案龚燕东完全具有法定的单方合同解除权，龚燕东也确实依据法律规定，于2003年6月4日向魏富邦发出解除合同《通知》。双方之间的合同自龚燕东发出的解除合同《通知》到达魏富邦时，即2003年6月4日已经解除。龚燕东的做法完全是根据法律规定作出的，有理有据，原审判决不予支持申请人龚燕东的主张，属适用法律错误。2、《房屋租赁合同》第四条第1项已明确约定：租赁房屋只作商场、休闲、酒吧、住宅使用。而魏富邦与王克签订的合同第三条第1项约定：租赁房屋作西餐咖啡使用。很显然，魏富邦转租出去的用途已超出原约定的用途范围，致使原签订合同的根本目的无法实现。《合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。综合以上两点，魏富邦已构成根本违约，申请人龚燕东单方解除合同合法合理。解除合同的通知已到达魏富邦，且魏富邦未提出任何异议，因此法院应认定龚燕东解除合同的行为合法有效。二、魏富邦应返还占用的房屋，并支付占用期间的占用费。根据上述意见，双方之间的合同自龚燕东发出的解除合同《通知》到达魏富邦时，即2003年6月4日已经解除。根据合同法的规定，魏富邦应立即将其所非法占用的茂名市双山三路28号房屋一楼东头三间商铺(面积134.28平方米)恢复原状，交还龚燕东。由于魏富邦占用上述房屋至今，致使龚燕东遭受损失，因此魏富邦还应支付其所占用茂名市双山三路28号房屋一楼东头三间商铺(面积134.28平方米)期间的房屋占用金。占用金的标准不能按四层楼的平均租金计算，而应按一层商铺的市场价计算。众所周知，一楼商铺的租金显然远远高于二、三、四楼的租金价格。因此原判决按平均价计算，显然有悖常理。计算期间应自2003年6月1日．起至实际交还日止。三、魏富邦应赔偿龚燕东的损失。由于魏富邦在未取得同意的情况下大肆毁坏承租房屋排水排污管等，有公证书为证，破坏了房屋的墙体等，理应照价赔偿。赔偿的金额应按申请人提供的赔偿依据计算。四、魏富邦应支付50000元违约金给龚燕东。《房屋租赁合同》第五条第二款约定：如魏富邦违反本合同任一规定，应向龚燕东支付违约金50000元。既然魏富邦已构成根本违约，当然应按合同约定支付相应的违约金。五、原判决支持魏富邦关于可得利益的诉讼请求是错误的。《合同法》第一百三十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”可得利益的赔偿构成有两个不可或缺的要素。第一是当事人一方违约造成另一方损失。本案是由于魏富邦的根本违约给申请人龚燕东造成损失，致使龚燕东不得不解除合同。只有魏富邦赔偿龚燕东可得利益损失而无龚燕东赔偿魏富邦损失之理。第二是一方违约在前，造成另一方损失在后，且前者为后者之因。在本案中，魏富邦于2003年5月中旬就已经解除了与王克的合同，原因不详。而龚燕东解除与魏富邦的合同则是在2003年6月4日之后。因此不论龚燕东解除合同与否，魏富邦都不可能有租金这一收益，因为龚燕东解除合同这一行为根本不是魏富邦与王克解除合同这一行为的原因。综上所述，原判决由于在认定谁违约的问题上错误，致使整个判决错误。请求：1、撤销茂名市中级人民法院(2007)茂中法民二终字第81号民事判决。2、确认龚燕东于2003年6月4日发出的《解除租赁合同的通知》合法有效。3、判令魏富邦立即将其所占用的茂名市双山三路28号房屋一楼东头三间商铺(面积134.28平方米)恢复原状，交还龚燕东。4、判令魏富邦立即支付其所占用上述商铺期间的房屋占用金(按市场价计算，自2003年6月1日起至实际交还日止)。5、判令魏富邦赔偿房屋实际损失26879.85元。6、判令魏富邦支付违约金50000元。7、本案所有诉讼费用由魏富邦承担。 被申请人魏富邦辩称：一、龚燕东申请再审称根据其提交的《公证书》、《房屋安全鉴定报告》可以证明，魏富邦在未取得其同意的情况下，擅自拆除了承租房的首层的夹层水泥钢筋楼板及承重墙等，致使租赁房屋受到损失，没有事实依据。①魏富邦没有拆除租赁房屋首层夹层和承重墙，双方签订合同至2003年4月29日龚燕东收取交纳租金时对魏富邦的装修房屋行为并无异议，一、二层内墙拆除是经龚燕东书面的同意。②魏富邦装修租赁房屋在合同中已得到龚燕东的允诺。该合同第四条第3项约定：“乙方(魏富邦)在室内外投入的水、电安装的线路、管道固定设施及天花、墙体、地板的装饰不得拆除……无偿归甲方所有。”从该条中可清晰看到龚燕东同意魏富邦进行装修，在合同中已有约定，否则便没有将饰物无偿归龚燕东所有的约定。依交易习惯，租赁房屋经营商场、酒吧，即肯定要对租赁场所进行装修，这是最基本生活经验法则及常理判断，否则租赁的目的就不能实现。③龚燕东以《房屋安全鉴定报告》作为证明魏富邦拆除所租房屋的证据，从而认定魏富邦违约。违背了鉴定结论没有预定证明力的证据采信规则。龚燕东将房屋租赁给魏富邦前是租赁给他人，双方在履行租赁房屋合同时也没有对房屋的现状进行交接和确认，其鉴定事实在租赁前已存在，不是魏富邦所为。④(2003)茂南证内字第97号《公证书》更不能证明魏富邦有违约行为。该公证书清晰记载其公证内容是对出租给魏富邦双山三路28号一至四层房屋的物品进行保全证据，并非是对房屋墙体等损坏的现场公证。二、龚燕东称“申请人和被申请人签订的合同目的根本无法实现”，并以《合同法》第九十四条、二百一十九条规定作为理由，不能成立。出租房屋其目的是收取租金，在出租房屋的使用用途没有改变，更没有任何危害房屋行为存在的情况下，被申请人按时交缴租金，龚燕东租赁合同的目的即实现。龚燕东在租赁合同履行过程中违反诚实信用原则,在看到有更高的出租价格时，不惜采用拒收租金及采用暴力手段封闭出租房屋，阻挠魏富邦进行装修，又假惺惺地以通知的形式解除合同，其违约的主观恶性及故意十分明显，迫使魏富邦与王克解除合同的履行。随后龚燕东又将房屋出租给他人经营“名典咖啡”，同样是经营酒吧、西餐业务。三、龚燕东称“原判决支持魏富邦关于可得利益的诉讼请求是错误”的理由不能成立。①龚燕东解除合同构成违约的事实清楚。申请人解除合同没有法定事由和约定的事由。在本案使用方法性质均是商业使用，即使按合同约定使用范围也未超过。约定经营“酒吧”与转租经营“西餐”是否同属一类，本案二审主审法官曾向旁听的政协委员、人大代表征询看法，他们认为两者实质上是同一的，并无差异，可见申请人认为超过约定范围使用房屋的理由纯属无理。《合同》中仅约定“借故拖延租金”作为解除合同唯一条件，但魏富邦并无拖延缴交租金，对房屋的损坏也仅约定赔偿条件而不是解除合同。因此，龚燕东解除合同显属违约。②原审判决龚燕东承担赔偿损失的责任，法律依据和事实依据充分。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可得的利益……。”魏富邦2003年4月28日与王克签订转租合同，将所租赁房屋一楼层190㎡，二层340㎡租给王克后即可取得每月16800元的可得利益，魏富邦尚可使用一层134．28㎡，三、四层599．05㎡的房屋，使用上述房屋魏富邦每月仅需支出200元租金即可使用。魏富邦履行利益是显而易见，按市场交易保守价格该地段一层按50元／㎡，三、四层按15元／㎡计算，该合同如履行，魏富邦可得利益达1038483.25元，该笔损失龚燕东应支付给魏富邦，龚燕东是在魏富邦与王克签订合同之后才采取非法手段致使魏富邦与王克解除合同的履行，将租赁房屋用卷闸门锁住致使魏富邦无法行使权利[见(2003)茂证内字第149号公证书]，龚燕东的行为严重违约，对合同履行利益已经预见。二审法院以魏富邦与王克所签订的合同为依据进行量化计算赔偿损失合法合理，应予维持。四、龚燕东因其违约行为造成魏富邦的重大损失，请求返还占用房屋及赔偿损失、支付违约金没有依据，魏富邦所使用的部分房屋只能待合同履行期届满后返还，终审已依法判决被申请人支付租金。综上所述，龚燕东申请再审没有事实和法律依据，请法院依法裁定驳回申请。 本院再审补充查明以下事实：2003年3月10日龚燕东（甲方）与魏富邦（乙方）签订的房屋租赁合同第四条“双方责任、权益”中约定：“1、甲方租赁给乙方只作商场、休闲、酒吧、办公、住宅使用，不得从事任何非法活动。乙方在室内外增设的装饰、消防设备、排污设备均要经过有关部门检验合格，才能使用。乙方在经营活动期间所发生的一切责任（包括连带责任）均由乙方负责。2、乙方必须保护室内的固定设施及物品，不得改变房屋结构及墙体拆迁，损坏照价赔偿。在装修时，确需损坏墙体、天面、地板，必须征得甲方书面同意方可进行施工，否则，由此造成损坏，乙方必须照价赔偿。3、乙方在室内外投入的水、电安装线路、管道、固定设施及天花、墙体、地板等连接的装饰不得拆除，合同期满后，无偿归甲方所有。4、乙方在室内增加装置的空调机、热水器，及投入的台、椅及可搬动的货物用具等。在交清本合同应交的租金的前提下可自行搬走。5、在合同期内，甲方不得借故提前收回房屋、终止合同。乙方在使用房屋期间，要按时交付租金，不得借故拖欠租金，否则，甲方有权终止合同，没收押金并扣留乙方的空调设备、台椅等物资，作折价抵偿付清本合同规定应交所欠租金。6、房屋的设施及管理：甲方租给乙方房屋的门窗、水电、卫生洁具等各种设施完整无缺地交给乙方使用，租赁期满乙方必须完整无缺地交还甲方。如有损坏、欠缺，乙方则需照价赔偿给甲方。”第五条“违约处理”约定：“1、如乙方逾期支付租金，应按逾期租金的30％向甲方支付违约金。2、如乙方违反本合同任何一条规定，应向甲方支付违约金伍万元整。3、如甲方违反本合同任何一条规定，应向乙方支付违约金伍万元整。” 本院再审认为：本案争议的焦点是违约行为的构成及其责任承担问题。 关于违约行为的认定。在房屋租赁合同中，承租人可以依合同对房屋进行必要的装饰装修，但不应对房屋造成损害。魏富邦与龚燕东签订的房屋租赁合同第四条(双方责任、权益)第2项约定，“乙方(魏富邦)必须保护室内的固定设施及物品，不得改变房屋结构及墙体拆迁。在装修时，确需损坏墙体、天花、地板，必须征得甲方(龚燕东)书面同意方可进行施工，否则，由此造成损坏，乙方必须照价赔偿。”而魏富邦在装修过程中，拆除了首层夹层间墙及楼板，经一审法院委托鉴定机构鉴定，结论为“对该房屋主体结构并无影响，夹层存在危险点，应作加固”。可见，魏富邦对房屋的装修行为，实际上已经对房屋造成损害，构成违约。魏富邦虽然持有龚燕东手写“同意魏富邦拆除贰层内墙”的证据，但亦不能因此而免除魏富邦造成房屋损害的责任。因此，原审认定魏富邦拆除房屋首层夹层间墙及楼板导致出现危险点构成违约，并无不当。但魏富邦装修造成房屋损坏的情况，在性质和程度上并不是很严重，完全可以在下一步的装修中予以加固、修复，并不直接导致合同目的不能实现。合同也无约定此种情况可导致合同立即解除。龚燕东没有提出要求加固，消除危险点，而是直接解除租赁合同，强行收回出租房屋的行为，不符合合同约定，也无充分的法律依据。虽然魏富邦将部分房屋转租给王克经营西餐咖啡与原合同约定的可作酒吧使用不能完全等同，但亦不足以认定将会对房屋造成更大的损害或对出租人龚燕东的利益不利，龚燕东以此为作为解除合同的理由，亦不充分。龚燕东解除合同依据不足，其行为亦已构成违约。 关于违约责任的认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”魏富邦和龚燕东双方均应各自承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”关于魏富邦的责任问题，本案合同约定，在装修时确需损坏墙体、天花、地板，必须征得龚燕东书面同意，否则，由此造成损坏，必须照价赔偿。合同第五条“违约处理”第2项约定如魏富邦一方“违反本合同任何一条规定，应向甲方支付违约金伍万元整”。本案合同约定魏富邦的违约责任包括赔偿损失和违约金两种形式。因违约金兼具赔偿性和惩罚性，龚燕东提出的赔偿损失数额少于合同约定的违约金数额，魏富邦一方也没有以违约金过高为由要求调整，魏富邦承担的违约责任应为合同约定的违约金数额50000元。原审对龚燕东提出的违约金请求不予支持不当，应予纠正。但原审对龚燕东提出请求判令魏富邦赔偿损毁房屋的实际损失请求予以驳回并无不当，可予维持。关于龚燕东的违约责任问题，合同第五条第3项约定“如甲方（即龚燕东）违反本合同任何一条规定，应向乙方（即魏富邦）支付违约金伍万元整”。根据合同法的上述规定，如果约定的违约金低于造成魏富邦的损失，魏富邦可以请求人民法院予以增加。但是，魏富邦以其与王克签订的租赁合同对部分转租租金与原合同租金的差价计算预期利益不当。首先龚燕东与魏富邦签订的租赁合同，约定了转租50％以下魏富邦可以自行处理，可见龚燕东将房屋租赁给魏富邦，主要目的是让其自行使用，而不是转租获利；其次预期利益仅限于标的物交付即可取得，在时间上不具有延伸性，而魏富邦的转租收益显然不符合该特征。第三，魏富邦能否获得该部分租金，尚需视其与王克所签合同的履行情况而定，因而具有不确定性。最后，魏富邦与他人的转租合同的签订及获利情况，出租人龚燕东在签订合同时是无法预见的。综上，魏富邦所请求的预期利益缺乏确定性、可预见性和合理性，不符合法律规定，不应予以支持。本案龚燕东的违约责任亦应以合同约定的50000元违约金为限。因双方均应向对方支付50000元违约金，可相互抵销。原审认定魏富邦可得利益损失627461.7元不当，本院予以纠正。 关于龚燕东在解除合同时未能收回而仍由魏富邦使用的134.28㎡房屋的租金标准问题。鉴于龚燕东解除合同，收回房屋理由不充分，合同理应继续履行，因此龚燕东要求收回仍由魏富邦占有使用的134.28㎡房屋缺乏依据，原审判定魏富邦可使用至合同约定租赁期满之日，可予维持。龚燕东与魏富邦签订的房屋租赁合同只约定租金总额，没有按楼层、方位列出所租用房屋各部分的租金构成。而且，造成魏富邦只能使用134.28㎡房屋是由于龚燕东不当解除合同的违约行为所致，在双方未能达成新的协议的情况下，龚燕东要求委托专门机构评估并按该房屋在使用时的市场价格计算租金缺乏依据，不予支持。原审按合同约定的价格计算租金合理，予以维持。 综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，判决如下： 一、维持茂名市中级人民法院（2007）茂中法民二终字第81号民事判决第一、二、三、四、六项； 二、撤销茂名市中级人民法院（2007）茂中法民二终字第81号民事判决第五项。 本案一审本诉受理费17905元，其他诉讼费500元，由魏富邦负担，反诉受理费4263元，鉴定费300元，由龚燕东负担；二审受理费17653元、公告费300元，魏富邦负担14296元，龚燕东负担3757元。 本判决为终审判决。 

 审判长 梁聪 

审判员 黄湘燕 

审判员 赖尚斌 

二○一一年五月二十四日 

书记员 慕丽静