再审申请人（一审被告、二审上诉人）：山东容商置业有限公司（以下简称容商公司）。

 　　被申请人（一审原告、二审被上诉人）：微山县金谷建材贸易有限公司（以下简称金谷公司）。 

　　一、山东省济宁市中级人民法院一审认定的事实 

　　金谷公司于1993年以政府出让方式取得位于山东省微山县夏镇东风路东首的10520平方米工业用地使用权。2011年9月20日，微山县人民政府将上述土地编号2011 -26号收回，纳入政府储备，并挂牌出让。2011年10月27日，金谷公司（乙方）与容商公司（甲方）双方签订《房地产合作开发协议》，约定双方共同开发上述土地：乙方提供土地使用权，甲方提供资金、技术及管理，双方合作开发，甲方向乙方支付固定收益2000万元整。甲方独自负责项目的开发管理及销售工作，承担项目前期的土地出让金、各项规费，以及办理施工许可证的相关费用，独立享有政府对该地块优惠政策带来的收益。乙方负责项目用地的拆迁及清理，并自摘牌之日起5个月内完成。同日，金谷公司法定代表人谷某某与案外人于某又签订《房地产合作开发补充协议》，约定容商公司同意于2011年12月31日前，一次性付给金谷公司地上附着物拆迁费300万元整，金谷公司确保2012年3月31日前拆迁完毕。

 　　2011年10月31日，容商公司通过竞拍中标案涉土地，并于2011年11月8日与微山县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，双方约定土地出让金1356万元，土地用途为商业居住用地。随后，容商公司陆续交纳土地出让金及契税、印花税共计14066325元。2012年3月14日，微山县人民政府向微山县国土资源局下发文件，批准微山县国土资源局向容商公司出让案涉土地。但是，截止本案一审庭审结束，案涉土地没有办理《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》和房地产开发项目立项手续。

 　　2013年9月27日，微山县人民政府与浙江省嵊州市阳光房地产开发有限公司签订《项目合作协议书》，约定将包括案涉土地在内的约490亩土地交由嵊州市阳光房地产开发有限公司，用于安置房建设和住宅商业开发。 

　　另查明，2014年7月7日，金谷公司与容商公司共同向微山县经济开发区出具《关于所属宗地有关情况的报告》（以下简称《报告》），主要内容为容商公司在依法竞标并交纳土地出让金、保证金、契税及印花税后，因县政府拟将土地收储，出让给南方某公司进行商住开发，提出三个要求：一是要求政府以该宗土地为基础，扩大土地面积，按县政府规划要求，由容商公司进行开发；二是若县政府确定将土地出让给他人，容商公司服从政府决策，政府应当返还容商公司交纳的土地出让金及税费，并进行补偿；三是政府应将土地附着物补偿款一次性支付给金谷公司。 

　　还查明，微山县人民政府已经将320万元土地出让金补偿款支付给金谷公司。经政府相关部门评估，金谷公司的土地附属物的评估价值为3289729. 45元，以上两项合计6789729.45元。另外，2012年1月，容商公司另行向金谷公司支付了30万元，用于金谷公司对案涉土地的地上附着物进行拆迁，但由于容商公司后续没有继续支付相关款项，金谷公司没有将案涉土地的地上附着物拆迁完毕。 

　　二、山东省济宁市中级人民法院一审审理情况 

　　金谷公司向一审法院山东省济宁市中级人民法院起诉请求：1．判令容商公司按照合同约定支付给金谷公司土地转让收益1322万元；2．判令容商公司承担诉讼费用。 

　　一审法院认为，该案的焦点问题有两个：一是双方签订的《房地产合作开发协议》的性质和效力问题；二是金谷公司的诉讼请求是否应当得到支持。 

　　对于双方签订的《房地产合作开发协议》的性质，一审法院认为，双方签订的合同虽然名为《房地产合作开发协议》，但从合同的主要内容来看，金谷公司作为案涉土地的原有土地使用权人，并不承担土地开发的经营风险，只享有固定收益2000万元，因此，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，该合同应当认定为土地使用权转让合同，金谷公司的固定收益应为土地使用权转让费用。对于该合同的效力，虽然容商公司主张合同无效，但合同为双方当事人真实意思表示，且案涉土地为金谷公司通过政府出让的方式合法取得，是合法的土地使用权人，虽然土地的用途原为工业用地，但经过当地政府及相关部门批准，在本案起诉前已经转变为商业住宅用地，容商公司也交纳了相应的土地出让金，当地政府也批准将案涉土地出让给容商公司。因此，双方签订的土地使用权转让合同并不违反法律的强制性规定，为有效合同。对于容商公司主张该合同无效的抗辩，一审法院不予采纳。 

　　对于金谷公司的诉讼请求，一审法院认为，金谷公司基于双方签订的《房地产合作开发协议》向容商公司主张其固定收益，实为主张土地使用权转让费用，符合法律相关规定。首先，在双方合同签订后，金谷公司依照约定履行了自己的义务，政府及相关部门既批准变更了案涉土地的用途，也同意将案涉土地出让给容商公司。虽然容商公司没有办理土地使用权证书及土地开发手续，但金谷公司已经履行了交付土地使用权的义务，本身并无过错。在微山县人民政府与嵊州市阳光房地产开发有限公司《项目合作协议书》签订后，从容商公司向政府提交的《报告》中的内容来看，无论是微山县人民政府还是容商公司自身，都没有以容商公司的名义继续对案涉土地进行商业开发的意愿，因此，双方在《房地产合作开发协议》中约定的容商公司向金谷公司支付固定收益的条件客观上已经不能成就，因此，在金谷公司已经将土地使用权交付的情况下，金谷公司可以按照双方的合同约定要求容商公司支付土地使用权的转让费用。即使存在因为第三方的原因导致容商公司客观上不能实现合同目的的情况，容商公司也不能因此免除应当向金谷公司依法履行的合同义务。由于双方合同中约定政府的相关补偿款项由容商公司享有，因此，在金谷公司同意将政府相关补偿款项扣除并已经收取容商公司30万元的情况下，容商公司还应向金谷公司支付的款项应当为2000万元一6489279.45元一30万元＝13210270. 55元。 

　　一审法院于2016年7月7日作出（2015）济民初字第161号民事判决：容商公司于判决生效十日内向金谷公司支付土地使用权转让费用13210270.55元。一审案件受理费、保全费总计106120元，由容商公司负担。 

　　三、山东省高级人民法院二审审理情况 

　　容商公司不服一审判决，向山东省高级人民法院上诉请求：撤销一审判决，依法改判容商公司不支付任何费用或发回重新审理；本案的一、二审诉讼费用由金谷公司承担。 

　　二审法院审理查明的事实与一审法院一致，并对一审法院查明的事实予以确认。 

　　二审法院认为，二审争议的焦点问题是容商公司与金谷公司签订的《房地产合作开发协议》性质及效力的认定。容商公司与金谷公司签订的《房地产合作开发协议》，名为合作开发房地产，但从协议内容看，金谷公司只收取固定利润，并非“共享利润、共担风险合作开发房地产”，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条和第二十四条的规定，不能认定为合作开发房地产合同，应当认定为土地使用权转让合同。同时，该合同内容系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，容商公司取得土地使用权的方式依照国家相关土地政策通过招拍挂程序合法取得，且不存在其他导致合同无效的事由，不宜认定为无效。一审法院据此协议约定计算对金谷公司转让土地使用权的补偿，并无不当，应予维持。容商公司诉称案涉土地使用权系通过招拍挂程序合法取得而非从金谷公司处取得，割裂了该土地延续的背景，亦与双方协议约定不符，该上诉请求不能成立，二审法院不予支持。 

　　二审法院于2016年11月15日作出（2016）鲁民终2047号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费101062元，由容商公司负担。 　　四、当事人申请再审事由和答辩情况 

　　容商公司申请再审请求撤销二审判决，驳回金谷公司的诉讼请求。事实与理由：1．二审法院未对本案基本事实予以全面查实，仅对容商公司与金谷公司签订的《房地产合作开发协议》的性质及效力问题予以审查，以《房地产合作开发协议》名为合作开发房地产实为土地使用权转让合同，金谷公司主张的固定收益实际为土地使用权转让费为由，径行判决容商公司向金谷公司支付土地使用权转让费1321万余元错误。本案合作协议因客观原因导致合同解除，双方合作合同的预期利益因不可归责双方的原因均无法实现，容商公司不应承担继续支付合同款项的责任。（1）根据《房地产合作开发协议》的约定，金谷公司获得固定收益需要满足三个条件，一是容商公司获得案涉土地的使用权；二是金谷公司负责案涉土地的拆迁及清理；三是案涉土地具备开工条件。由此，协议内容除转让土地使用权以外，还有其他合同履行内容及合同款项支付的附加条件。（2）容商公司承担项目开发管理及销售过程中的风险，但不包括开发之前的风险承担，不能将该前期风险强加于容商公司。根据已查证的事实，本案中案涉土地尚未满足金谷公司收取权益需要的条件，土地使用权获得不能的风险应由金谷公司承担，金谷公司尚不具备获得固定收益的条件。二审法院判令容商公司向金谷公司支付固定收益缺乏事实依据。（3）双方曾于2014年7月7日共同向政府提出《报告》明确表示，因政府将案涉土地收储并出让给南方某公司进行商住开发，导致容商公司无法获得案涉土地的土地使用权，因而不具备开发条件，并明确表示同意政府收储行为。该《报告》实为双方就开发协议履行情况的补充约定，属于同意合同因履行不能而进行解除的意思表示。二审法院就该重大事实未作任何认定，明显错误。2．二审判决适用法律错误。本案即便开发协议有效，但无法继续履行已是客观事实。二审法院应当在审查履行不能原因的基础上依据事实和法律规定明确双方责任。二审法院仅以开发协议系土地使用权转让合同为由径行判令容商公司支付土地使用权转让费，而对合同具体内容是否履行、双方当事人合同预期利益是否实现及双方责任分配问题均予以回避，致使当事人利益严重失衡，有违法律公平、正义，适用法律错误。综上，容商公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。 　　金谷公司辩称，1．原审判决对案涉《房地产合作开发协议》的性质认定正确，且该协议内容不违反法律、行政法规的强制性效力规定，应为有效合同。2．容商公司取得案涉土地使用权后，怠于开工建设，约定的付款条件客观上已经不能成就，应承担给付约定款项的责任。3.《报告》是以容商公司作为行文主体，对微山县经济开发区所出具的文件，前两条主张扩大土地面积或者返还摘牌出让金等费用，是容商公司对自己权利的处分意见；第三条请求县政府将土地附着物补偿款支付给金谷公司也是容商公司对自己权利的处分，因为根据《房地产合作开发协议》第三条的约定，地上附着物的补偿款本应属于容商公司，已经包含在容商公司应付金谷公司的2000万元固定收益之内，金谷公司加盖公章仅仅是对容商公司请求县政府直接将地上附着物补偿款支付给金谷公司这一支付方式予以认可，然而金谷公司至今并未取得该笔款项，而且金谷公司已经在本案诉讼请求金额中予以扣减。容商公司将该《报告》理解为针对损失情况的补充约定以及解除合同意思表示，是故意曲解。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，望依法驳回容商公司的请求。 

　　五、最高人民法院再审审理情况 

　　最高人民法院再审查明，微山县经济开发区管委会分别于2015年5月29日和2018年5月30日分两笔将案涉土地出让金1300万元退还给了容商公司。最高人民法院再审查明的其他事实与一、二审审理查明的事实一致，予以确认。 

　　最高人民法院再审认为，本案再审争议的焦点问题：1．案涉《房地产合作开发协议》的性质、效力问题；2．金谷公司要求容商公司支付土地转让收益的主张能否成立。 

　　（一）关于案涉《房地产合作开发协议》的性质、效力问题 

　　合同的性质和效力涉及合同当事人法律关系的确定，影响当事人权利义务的分配，关系到当事人的诉讼主张能否得到人民法院的支持。因此，人民法院在审理合同纠纷案件中，即使当事人没有争议，人民法院也应依职权对合同的性质、效力进行审查。对于合同性质，应综合考虑当事人的整体意思表示，根据当事人约定的主要权利义务的性质进行判定，而不能只审查合同名称，不应受个别条款的影响，亦不能仅根据当事人在诉讼中的主张进行确认。 

　　《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第二十四条：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案中，《房地产合作开发协议》第二条“合作形式”约定：乙方（金谷公司）提供土地使用权，甲方（容商公司）提供资金、技术及管理；甲方独自负责项目的开发管理及销售工作，支付给乙方固定收益2000万元，承担风险并独立享有项目销售的全部收益；乙方负责项目用地的拆迁及清理，收取约定的固定收益2000万元。可见，金谷公司的主要合同义务是提供土地使用权，主要合同权利是收取固定收益，但并不参与案涉房地产项目的开发管理及销售工作，除收取固定收益外亦不享受项目销售的收益，不承担项目的开发管理及销售风险；甲方的主要合同权利是取得土地使用权，独立负责项目的开发管理及销售工作，承担风险并独立享有项目销售的全部收益，主要合同义务是支付给乙方固定收益。因此，虽然案涉合同名称为“房地产合作开发协议”，但是从合同约定的当事人主要合同权利义务看，《房地产合作开发协议》属于上述司法解释第二十四条规定的土地使用权转让合同，一、二审法院对合同性质的认定具有事实和法律依据，应予维持。但是，一、二审法院对本案案由的认定与对合同性质的认定不符，本案案由应为建设用地使用权转让合同纠纷，最高人民法院予以纠正。 

　　从案涉土地使用权的流转过程看，案涉土地使用权原为金谷公司以政府出让方式合法取得，被政府收回、储备、转变用途在前，《房地产合作开发协议》签订在后，对于案涉土地使用权的转让需要经过政府挂牌出让程序，容商公司是明知、认可并参与竞拍的，土地转让行为已经微山县人民政府批准，容商公司亦缴纳了土地出让金，挂牌出让程序并不影响案涉合同的性质和效力。案涉《房地产合作开发协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。 

　　（二）关于金谷公司要求容商公司支付土地转让收益的主张能否成立问题 

　　关于双方当事人主要合同义务的履行问题。《国有建设用地使用权成交确认书》约定，竞得人应在签订确认书之后10个工作日内与国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》；竞得人在付清全部挂牌出让成交价款及有关税费后，依法申请办理土地登记，领取《国有建设用地使用证》。《房地产合作开发协议》第二条“合作形式”约定容商公司独自负责项目的开发管理及销售工作，根据该约定项目开发属于容商公司自行处理的事务，相应的风险亦应由容商公司承担，与金谷公司无关；且金谷公司不是《国有建设用地使用权成交确认书》和《国有建设用地使用权出让合同》的当事人，无法办理相关证照手续，亦没有权利从事或参与后续项目开发建设活动。因此，在2012年3月14日微山县人民政府批准微山县国土资源局向容商公司出让案涉土地后，金谷公司已经完成了主要合同义务，即将案涉土地使用权转让给容商公司，相应地容商公司应履行自己的主要合同义务，即应向金谷公司支付2000万元的固定收益。容商公司没有提交证据证明案涉土地没有办理《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》和房地产开发项目立项等手续、项目未开发建设属于金谷公司的原因，故容商公司以项目未开发为由认为支付固定收益条件未成就的再审事由不能成立。 

　　关于地上附着物的拆迁问题。《房地产合作开发协议》约定，金谷公司负责案涉地块地上附着物的拆迁清理工作，而《房地产合作开发补充协议》约定容商公司同意2011年12月31日之前，一次性付给金谷公司地上附着物拆迁费300万元。但是容商公司在2012年1月向金谷公司支付用于对地上附着物进行拆迁的30万元后，没有继续支付相关款项。因此，地上附着物未拆迁的责任不在金谷公司。容商公司关于协议内容除转让土地使用权以外，还有其他合同履行内容及合同款项支付附加条件的再审事由不能成立。 

　　关于《报告》的认定问题。《国有建设用地使用权成交确认书》约定对超过土地出让合同约定的动工开发建设日期满1年但不满2年未动工开发的，一律按出让土地总价款的20％征收土地闲置费，同时责令土地使用权人限期动工开发建设；满2年未动工开发建设的，终止土地出让合同，注销土地登记和土地证书，一律无偿收回土地使用权。《国有建设用地使用权出让合同》约定，受让人同意本合同项下宗地建设项目在2012年3月16日之前开工，在2014年3月1日之前竣工。2014年7月7日金谷公司与容商公司共同向微山县经济开发区出具《报告》时，已经超过了《国有建设用地使用权出让合同》约定的项目竣工期限。从《报告》的内容看，《报告》所要处理的问题是在《国有建设用地使用权出让合同》不能履行的情况下，如何处理善后问题，并不调整容商公司与金谷公司的权利义务关系，亦没有解除《房地产合作开发协议》的内容。《房地产合作开发协议》第二条约定容商公司独自负责项目的开发管理及销售工作，金谷公司不是《国有建设用地使用权出让合同》的当事人，因此《国有建设用地使用权出让合同》不能履行的善后问题与金谷公司无关。从再审查明的事实看，微山县经济开发区管委会将案涉土地出让金1300万元退还给容商公司，亦表明《国有建设用地使用权出让合同》的履行问题与金谷公司无关。因此，容商公司关于《报告》属于同意合同因履行不能而进行解除的再审事由不能成立。

 　　综上，最高人民法院认为容商公司的再审事由不能成立，二审判决的裁判结果应予维持。最高人民法院于2019年1月25日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，作出（2018）最高法民再304号判决：维持山东省高级人民法院（2016）鲁民终2047号民事判决。