法定代表人何嫩晴，董事长

 委托代理人张文曲、于元良，上海市金石律师事务所律师。

 被上诉人（原审原告）上海腾添经贸发展有限公司。

 法定代表人叶敏，董事长。

 委托代理人卢平建、周梅琴，上海新望闻达律师事务所律师。

 上诉人上海尚电投资管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民二（民）初字第5号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人上海尚电投资管理有限公司（以下简称尚电公司）的委托代理人张文曲、于元良，被上诉人上海腾添经贸发展有限公司（以下简称腾添公司）的委托代理人卢平建、周梅琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，上海市浦东新区高科西路551号房屋及相关附属场地之产权属于上海电力房地产有限公司。2009年9月18日，上海电力房地产有限公司与上海三林投资发展有限公司签订租赁合同，将上址总建筑面积约16,930.90平方米房屋（包括地下一层、地上七层）出租给上海三林投资发展有限公司，租赁期限最长为15年，上海电力房地产有限公司允许上海三林投资发展有限公司将租赁房屋的部分或全部对外转租。同日，上海三林投资发展有限公司与尚电公司签订租赁合同，将所承租的房屋整体转租给尚电公司，最长租赁期限为15年，并允许尚电公司将租赁房屋对外分割租赁，但不得整体转租。 2009年11月5日，尚电公司（甲方）与腾添公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：一、租赁物概况。甲方将其承租的坐落于上海市浦东新区高科西路551号一、二楼共约2,000平方米左右的房屋转租给乙方（实际面积按房地产权证上的面积为准），甲方承诺其拥有租赁房屋权利人允许其转租的权利证明，乙方承诺将租赁房屋用于经营餐饮、咖啡厅及各种商业项目。二、租赁期限及租赁物交付。甲方承租此房屋的租赁期为15年，转租给乙方的租赁期为8年（即2010年3月1日始至2018年2月底），自本合同3.1款所规定的免租期限届满之日的次日起算。3.1款约定，免租期从2009年11月15日始至2010年2月28日止，免租期内甲方不向乙方收取租金，双方同意从2010年3月1日起算租金。甲方应于2009年11月15日前按现状交付租赁房屋。三、租赁费用及租金支付。租赁房屋前5年（2010年至2015年）的租金固定为3.5元/日/平方米（人民币，下同），即年租金2,555,000元，2016年起至2018年止租金固定为4.0元/日/平方米。6.1款约定，乙方应在本合同签订后7个工作日内支付10万元作为押金，最终在2009年11月底前应向甲方支付相当于2个月租金即42万元为押金（含10万元）。6.2款约定，年租金分四期支付，每季度为一期，每期支付当年租金的1/4；租金采用先付后用原则，各期租金在该期起始前提前10日内支付。四、转租。在租赁期限内，甲方承诺房屋权利人及甲方同意乙方有权将该租赁房屋转租给任何第三方，具体经营业态事先须与甲方协商。转租期限不得超过本合同规定的租赁期，乙方保证与其签订租赁协议的第三方不再进行转租。五、合同的变更、解除与终止。12.2款约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回出租房屋。a、乙方逾期支付租金超过30天；b、乙方擅自改动房屋承重结构的，或造成房屋主体结构损坏的。六、违约责任。第十三条甲方违约责任。13.1款约定，甲方逾期交房达30日，乙方有权单方解除合同，甲方应赔偿相应损失。13.3款约定，甲方未经乙方同意提前终止本合同，需向乙方支付50万元违约金。第十四条乙方违约责任。14.1款约定，如因本合同第12.2款导致甲方提前解除合同，或因乙方原因提前解除本合同的，则乙方应赔偿甲方实际损失，租赁房屋内的设备、设施和装修无偿归甲方所有。14.2款约定，乙方逾期支付租金的，按拖欠金额的日万分之五向甲方支付滞纳金，但滞纳金总额最高不超过本金。14.3款约定，乙方未经甲方同意提前终止本合同，需向甲方支付50万元违约金。14.4款约定，乙方承诺招租两家或两家以上国际知名品牌（如星巴克、香啡滨、味千拉面、哈根达斯等），并于2009年12月31日前完成签约等等。 上述租赁合同签订后，腾添公司于2009年11月11日支付尚电公司押金10万元。关于11月30日的押金32万元是否支付双方存在争议。腾添公司主张已经按约支付尚电公司，其提供了由尚电公司出具的入帐日期为2009年11月30日、收款事由为押金、上面盖有尚电公司方发票专用章并由出纳签字的收据（编号0218503），还提供了腾添公司方法定代表人叶敏的工商银行理财金帐户的历史明细清单，证明在2009年11月30日叶敏提取现金908,000元，其中32万元用于支付给尚电公司作为押金。尚电公司否认收到32万元押金，称32万元的收据系尚电公司出具，但未收到该款，出具收据系因该日为最后交款日，尚电公司多次催促腾添公司付款而腾添公司未付，故以开具书面收据的形式催告腾添公司付款，该收据中未写明是现金还是本票，形式及内容与前一份收条不同。 与尚电公司签订租赁合同后，腾添公司与他人签订了一系列转租合同，将租赁房屋另行转租他人。分别为： 2009年12月4日，腾添公司与曹敏签订房屋租赁合同，将上海市浦东新区高科西路551号一楼共140平方米房屋转租给曹敏用于经营“全家超市”，租赁期限为5年（即2010年3月1日始至2015年2月28日），免租期从2009年12月10日至2010年2月28日；于2009年12月4日前按现状交付房屋；租金标准为：2010年3月1日至2012年2月28日为12元/日/平方米，年租金613,200元；2012年3月1日至2013年2月28日为13元/日/平方米，年租金664,300元；2013年3月1日至2014年2月28日为14元/日/平方米，年租金715,400元；2014年3月1日至2015年2月28日为15元/日/平方米，年租金766,500元。 2009年12月23日，腾添公司与杨展英签订房屋租赁合同，将上海市浦东新区高科西路551号一楼共114平方米房屋转租给杨展英，租赁期限为5年（即2010年3月1日始至2015年2月28日），免租期从2009年12月23日至2010年2月28日；于2009年（笔误，应为2010年）1月5日前按现状交付房屋；租金标准为：2010年3月1日至2013年2月28日为8元/日/平方米，即年租金328,320元；2013年3月1日至2014年2月28日年租金为338,170元；2014年3月1日至2015年2月28日年租金为348,315元。 2010年1月17日，腾添公司与陆勇军签订房屋租赁合同两份，分别将上海市浦东新区高科西路551号一楼114平方米及162平方米的房屋转租给陆勇军，租赁期限为8年（即2010年4月1日始至2018年3月31日），免租期从2010年1月18日至2010年3月31日；于2010年1月28日前按现状交付房屋。114平方米房屋的租金标准为：租赁期内前二年（即2010年4月1日至2012年3月31日）年租金499,320元；第三年起（即2013年4月1日至2018年3月31日）年租金每年以3％幅度递增，即第三年年租金514,299.60元，第四年年租金529,729元，以此类推。162平方米房屋的租金标准为：租赁期内前二年（即2010年4月1日至2012年3月31日）年租金709,560元；第三年起（即2013年4月1日至2018年3月31日）年租金每年以3％幅度递增，即第三年年租金730,846.80元，第四年年租金752,772.20元，以此类推。 2010年1月19日，腾添公司与陆蓓签订房屋租赁合同，将上海市浦东新区高科西路551号二楼1,100平方米房屋转租给陆蓓经营餐饮，租赁期限为8年（即2010年3月1日始至2018年2月28日），免租期从2010年1月19日至2010年4月30日；于2010年1月29日前按现状交付房屋；租金标准为：租赁期内前二年（即2010年5月1日至2012年4月30日）年租金1,726,450元；租赁期第三年起（即2013年5月1日至2018年4月30日）年租金每年以3％幅度递增，即第三年年租金1,778,243.5元，第四年年租金1,831,590.81元，以此类推。 2010年1月18日，尚电公司致函腾添公司（送达日期1月21日），指出：按合同第六条租金支付6.1款和第十四条乙方违约责任14.4款，腾添公司已违反合同约定，故双方所签署的租赁合同已失效，腾添公司与其他商家签署的合同均与尚电公司无涉。2010年1月27日，腾添公司的代理律师复函尚电公司，指出：腾添公司已按约支付10万元押金，嗣后又支付32万元押金但是尚电公司拒绝收取，故尚电公司指责腾添公司违反合同6.1款无从谈起。腾添公司已与某法国国际知名品牌签订租赁协议，故亦不存在尚电公司所谓的违反合同14.4款的违约行为，要求尚电公司继续妥善履行双方签订的租赁合同。上述两份往来函件系尚电公司提供。对此腾添公司解释，尚电公司公函中提出的合同失效的观点腾添公司不予同意，该公函不能视为尚电公司行使合同解除权；至于腾添公司律师复函中关于32万元押金的内容，系因当时律师未了解实际的付款情况而作出的错误表述。 2010年2月1日，腾添公司委托律师致函尚电公司，指出尚电公司至今未交付租赁房屋，已构成根本性违约，且导致腾添公司对其他承租人无法按时交付租赁房屋而构成违约，要求尚电公司务必在2010年2月5日之前交付全部租赁房屋，腾添公司保留追究尚电公司违约责任的权利。2010年2月8日，腾添公司再次致函尚电公司，要求尚电公司在2010年2月12日之前以书面方式告知其开户银行名称及帐号，以便腾添公司可将应付租金汇入尚电公司的银行帐户内。2010年3月4日，腾添公司又致函尚电公司，表示鉴于尚电公司不告知腾添公司帐号导致其无法支付租金，故腾添公司将租金638,750元提存至上海市东方公证处，请尚电公司自行领取。后，腾添公司提起诉讼，要求确认双方所签订的租赁合同有效并解除租赁合同、判令尚电公司向腾添公司赔偿因其毁约而给腾添公司造成的租金损失25,199,143元（以腾添公司8年的预期租金总收入46,734,143元减去应支付给尚电公司的8年租金总额21,535,000元）、返还押金42万元、确认腾添公司交付至上海市东方公证处的租金提存款638,750元归腾添公司所有。 原审法院另查明，2010年3月1日，尚电公司与刘学谦签订了租赁合同，将上海市浦东新区高科西路551号一层第四、第五间商铺共278平方米房屋出租给刘学谦，租赁期限为8年，自2010年3月1日至2018年2月28日，免租期为2010年3月1日至3月31日；第一年年租金为107万元，至第四年，年租金比上一年增加3％，至第七年，年租金比上一年度再增加3％。 2010年4月8日，尚电公司与杨展英签订了租赁合同，将上海市浦东新区高科西路551号103商铺共114平方米房屋出租给杨展英，租赁期限自合同签订日至2015年4月31日（笔误，应为30日），免租期自合同签订日至2010年4月31日（笔误同上），第一至第三年的年租金为328,000元，第四、第五年的年租金为343,000元。 2010年4月28日，尚电公司与洪巍签订了租赁合同，将上海市浦东新区高科西路551号102商铺共80平方米出租给洪巍，租赁期限自合同签订日至2013年4月31日（笔误，应为30日），免租期自合同签订日至2010年4月31日（笔误，应为30日），年租金为233,600元。 原审法院审理后认为，腾添公司与尚电公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，亦不违反法律法规的规定，应属合法有效。双方在《租赁合同》中约定，尚电公司应于2009年11月15日前按现状交付租赁房屋给腾添公司，腾添公司应在2009年11月底前支付42万元作为押金（含合同签订后7个工作日内支付的10万元押金）。合同签订后，腾添公司先按约支付了第一笔押金10万元，但尚电公司并未按约于2009年11月15日前按现状交付租赁房屋。尚电公司主张已向腾添公司交付租赁房屋，对此其未提供相应的证据予以证明，其以2010年2月1日之前腾添公司未向其要求交付房屋作为推定已履行交付义务的理由不能成立，且根据事后尚电公司又与案外人就涉讼房屋另行签订转租合同并实际履行的情况，亦可推断出尚电公司未履行交付义务之事实，其上述行为构成违约。关于2009年11月30日的32万元押金是否支付的问题双方存在争议，腾添公司主张已支付，所提供的证据为尚电公司开具的收据以及腾添公司法定代表人的银行卡帐户明细；尚电公司否认支付，认为其系以开具收据形式向腾添公司催告付款，且在2010年1月27日腾添公司代理律师的复函中亦称32万元押金尚电公司拒绝收取。原审法院认为，虽然腾添公司代理律师在复函中称32万元押金尚电公司拒绝收取，此复函及其内容与腾添公司提供的收据及银行卡帐户明细存在一定矛盾，但腾添公司对此已作出解释，系由于律师未了解实际付款情况而作出的错误表述。尽管律师函中出现此种错误表述的情形比较少见，但亦非不可能，而收款收据系尚电公司开具，仅凭腾添公司律师函中的上述表述难以推翻尚电公司出具的收款收据。尚电公司称其系以开具收据形式向腾添公司催告付款，此种做法显与常理不符，其据此否认收到32万元押金的主张本院难以采信。综合双方的证据及其陈述，根据证据优势规则，原审法院认定32万元押金已支付。 尚电公司于2010年1月18日向腾添公司发出的合同解除函，其理由为，腾添公司未按合同6.1款约定支付42万元押金和未按合同14.4款约定于2009年12月31日前完成招租两家或两家以上的国际知名品牌入驻。现根据认定的事实，腾添公司已经按约支付了42万元押金，故尚电公司解除函中的第一条理由缺乏事实依据，不能成立。至于招租两家或两家以上的国际知名品牌入驻的问题，在租赁合同中腾添公司确有此承诺，但并未将此作为尚电公司可单方解除合同的理由，而未于规定时间内完成国际知名品牌的招租亦非根本性违约行为，不影响尚电公司作为出租方的合同目的之实现，故亦不属于法定的解除事由，据此，尚电公司解除函中的第二条理由因缺乏合同依据与法律依据，亦不能成立。综上所述，由于尚电公司不具有约定的或法定的合同解除权，故其于2010年1月18日向腾添公司发出的合同解除函不能发生解除合同的效力。 由于尚电公司在租赁合同签订后不向腾添公司履行交房义务，又将租赁房屋另行转租他人，现案外人已占有使用了涉讼租赁房屋，导致腾添公司、尚电公司之间的租赁合同无法继续履行，故腾添公司要求解除双方之间的租赁合同应予准许。租赁合同解除后，尚电公司收取腾添公司的押金42万元应予返还，腾添公司交付至上海市东方公证处的提存款638,750元亦返还归腾添公司所有。关于腾添公司要求赔偿因尚电公司毁约而造成的租金损失25,199,143元，系腾添公司以其8年的预期租金总收入减去其应支付给尚电公司的8年租金总额计算得出，其性质属于可得利益损失。《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。现腾添公司主张合同约定的租赁期内的可得利益即租金收益损失具有法律依据，但是，由于双方的租赁合同属于继续性合同，在长达8年的租赁期内，存在着市场风险因素，包括转租不成或退租可能导致的房屋空置以及租金标准的变化，而腾添公司进行转租经营需要投入管理成本，同时还要考虑腾添公司实际支付的款项数额以及尚电公司自行出租后的收益状况，综合上述因素以及本案的实际情况，原审法院酌情确定尚电公司赔偿腾添公司租金收益损失297万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款的规定，原审法院于2011年3月24日作出如下判决：一、解除上海腾添经贸发展有限公司与上海尚电投资管理有限公司于2009年11月5日签订的《租赁合同》；二、上海尚电投资管理有限公司应于判决生效后十日内赔偿上海腾添经贸发展有限公司租金收益损失人民币297万元；三、上海尚电投资管理有限公司应于判决生效后十日内返还上海腾添经贸发展有限公司押金人民币42万元；四、上海腾添经贸发展有限公司交付至上海市东方公证处的租金提存款人民币638,750元归其所有。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费人民币299,475元，由上海腾添经贸发展有限公司负担人民币260,445元，由上海尚电投资管理有限公司负担人民币39,030元。 一审判决后，尚电公司上诉称：1.尚电公司未收到腾添公司支付的押金32万元。尚电公司出具收据是向腾添公司催款。腾添公司法定代表人的个人取款与腾添公司行为无关，且取款金额不符。腾添公司代理律师的公函亦证明腾添公司未支付32万元押金的事实。2.尚电公司已向腾添公司交付房屋，故腾添公司方能与他人签订合同实行转租。3.腾添公司既未按约足额支付押金，亦未按约招租两家国际品牌，构成根本违约，尚电公司享有解除合同的权利。原审判决尚电公司赔偿腾添公司可得利益损失，适用法律错误。尚电公司请求二审法院撤销原审判决第（二）、（三）项，改判尚电公司返还押金10万元并驳回腾添公司要求赔偿可得利益损失的诉讼请求。 腾添公司辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法。腾添公司已支付尚电公司押金共计42万元，但尚电公司未按约向腾添公司交付房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，尚电公司与腾添公司所签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。腾添公司是否支付尚电公司押金32万元系本案争议焦点之一。腾添公司主张其已经支付，理由是尚电公司出具了收据，且其法定代表人在收据出具当天提取了现金90.8万元，有支付32万元现金的能力。尚电公司则认为其出具收据是为了向腾添公司催款，且在尚电公司向腾添公司发函解除合同后，腾添公司的代理律师复函称尚电公司拒收32万元押金，故腾添公司并未支付32万元。本院认为，首先，本案双方当事人均为公司法人，签订合同并按约支付款项系公司间的经营行为，根据查明的事实，腾添公司主张其以现金方式支付32万元显然与常理不符。腾添公司虽证明其法定代表人叶敏在当天从银行提款90.8万元现金，但均系叶敏从其个人帐户提取，是叶敏的个人行为，并不足以证明腾添公司用该钱款向尚电公司支付了32万元的事实成立。其次，尚电公司主张其以开具收据的方式向腾添公司催款，虽然此种做法比较少见，但并非不可能。而反观腾添公司的主张，根据查明的事实，尚电公司在出具收据近两个月之后，于2010年1月18日向腾添公司及其法定代表人叶敏发送解约函（送达日期为1月21日），而腾添公司代理律师于2010年1月27日复函，称腾添公司支付32万元押金，但尚电公司拒绝收取。从该复函的时间和内容分析，该复函是代理律师在腾添公司的委托和授意下发出的可能性大于腾添公司所主张律师在该函中由于未了解实际付款情况而作出了错误表述的可能。腾添公司的主张有悖常理，本院不予采信。综合双方的证据及相关陈述，根据证据优势规则，本院认定腾添公司未支付32万元押金，就原审法院判决尚电公司返还腾添公司该笔款项，本院予以纠正。 尚电公司是否享有合同解除权系本案争议焦点之二。尚电公司以腾添公司违反合同第六条租金支付6.1款和第十四条违约责任14.4款为由，向腾添公司发出合同解除函。本院认为，虽然本院认定腾添公司未支付押金32万元，但暂且不论腾添公司未支付上述款项的原因如何，就双方所签租赁合同中并无如腾添公司未按约支付押金，尚电公司即有权解除合同的相关约定。故尚电公司无权以腾添公司未足额支付押金为由行使合同解除权。关于腾添公司承诺招租两家或两家以上国际品牌入驻问题，首先，系争合同并未将腾添公司违反上述承诺约定为尚电公司可单方解除合同的理由，尚电公司以此行使约定解除权，无合同依据。其次，即使腾添公司未招满两家国际品牌入驻，亦不影响尚电公司作为出租方出租房屋、收取租金的合同目的实现，尚电公司以此行使法定解除权，亦无事实依据。综上，尚电公司不享有合同解除权，其于2010年1月18日向腾添公司的发函，不发生解除合同的效力。 鉴于尚电公司违反合同约定将系争房屋另行转租他人，腾添公司要求解除双方间的租赁合同，应予准许，尚电公司应当承担赔偿损失的违约责任。原审法院在综合考虑租赁合同的性质、市场风险、腾添公司转租经营需发生的管理成本、系争合同的履行情况及尚电公司的收益状况等因素，酌情认定尚电公司需赔偿腾添公司租金收益损失297万元，是合理的，本院予以认同。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、维持上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民二（民）初字第5号民事判决第一项、第二项、第四项； 二、变更上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民二（民）初字第5号民事判决第三项为上海尚电投资管理有限公司应于判决生效后十日内返还上海腾添经贸发展有限公司押金人民币10万元。 负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币299，475元，由上海腾添经贸发展有限公司负担人民币260，445元、上海尚电投资管理有限公司负担人民币39，030元。二审案件受理费人民币33，120元，由上海腾添经贸发展有限公司负担人民币3，312元、上海尚电投资管理有限公司负担人民币29，808元。财产保全费人民币5，000元，由上海腾添经贸发展有限公司负担。 

本判决为终审判决。

 审判长 王蓓华 

代理审判员 孟艳 

代理审判员 李烨 

二〇一一年十月十三日 

书记员 赵慧