再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）： 深圳市铂宫信息咨询有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。 

法定代表人：刘鸿，总经理。

 委托诉讼代理人：周洁琪， 广东以泰律师事务所律师。

 被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）： 深圳市嘉霖实业有限公司。住所地：广东省深圳市福田区。

 法定代表人：林伟忠，董事长。

 委托诉讼代理人：许江云，上海市 锦天城（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志敏，上海市 锦天城（深圳）律师事务所律师助理。 再审申请人 深圳市铂宫信息咨询有限公司（以下简称铂宫公司）因与被申请人 深圳市嘉霖实业有限公司（以下简称嘉霖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）（2014）深中法房终字第1361号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月20日作出（2015）粤高法民二申字第1039号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 铂宫公司申请再审称,一、深圳中院以深圳市仲裁委员会（以下简称深圳仲裁委）的第四项裁决所依据的证据存在伪造为由，撤销了深圳仲裁委的全部裁决项是错误的。该证据并非伪造的证据，如为伪造，也只应撤销第四项裁决，不应撤销全部裁决项。另外，除第四项裁决所依据的证据外，在深圳仲裁委审理过程中的其他证据，如评估报告、开庭笔录、证明材料等，在没有相反证据予以推翻的情况下，应作为本案的定案依据。二、铂宫公司不存在逾期支付租金和水电费的违约行为。（一）铂宫公司已按期支付了2011年6月23日之前的租金。1、涉案租赁合同对租金支付时间的约定不明确，根据《合同法》第六十二条第一款第（四）项规定，铂宫公司可以随时履行，嘉霖公司也可以随时要求铂宫公司履行，但应当给铂宫公司必要的准备时间。因此，铂宫公司无论是在上月28日前支付上月24日至次月23日的租金，还是在次月28日前支付上月24日至次月23日的租金，均符合法律规定。2、从铂宫公司支付租金的实际时间来看，在2010年10月24日至2011年6月23日共8段租期中，铂宫公司有5次在次月28日前支付上月24日至次月23日的租金，对此，嘉霖公司从未提出异议，可见，嘉霖公司与铂宫公司已形成了在次月28日前支付上月24日至次月23日租金的交易习惯，根据《合同法》第一百二十五条的规定，应认定双方关于租金支付时间的真实意思表示是次月28日前支付上月24日至次月23日租金。3、嘉霖公司提供的2010年9月至2011年5月《收费通知单》不能证明双方的真实意思表示是上月28日前支付上月24日至次月23日的租金。（1）上述通知单中，除2010年11月19日的通知单有刘鸿签名、2011年5月10日的通知单有洪春安签名外，其余通知单均由不知名的第三人签名，而铂宫公司对刘鸿、洪春安和第三人的签名均不予确认，且嘉霖公司又未能提供证据证明刘鸿、洪春安签名的真实性以及洪春安、第三人有权代表铂宫公司签名，因此，该批通知单不能作为定案依据。（2）上述通知单中只注明了费用所属时间段，没有注明应付费日期，在铂宫公司付费后，嘉霖公司就向铂宫公司开具了收款收据，没有提出任何异议，证明铂宫公司的付款时间符合双方真实意思表示。（3）上述通知单的说明一栏中注明“超期的按每天5‰加收滞纳金”，但在铂宫公司付费后，嘉霖公司并未在下一期通知单中注明有产生滞纳金，证明铂宫公司没有逾期付款。4、根据嘉霖公司于2011年5月25日向铂宫公司发出的《催款（停水电）通知单》可知，嘉霖公司于2011年5月25日才向铂宫公司催收2011年4月24日至2011年5月23日的费用，且其要求铂宫公司于2011年5月28日前付款，证明在次月28日前支付上月24日至次月23日的租金符合双方真实意思表示。（二）铂宫公司有权拒绝向嘉霖公司支付2011年6月23日后的租金。1、铂宫公司自2011年7月25日起就无法正常使用涉案商铺，因此，嘉霖公司无权要求铂宫公司支付之后的租金，对此，深圳中院已作出认定。（1）涉案商铺一直存在漏水情况，证据如下：①铂宫公司提供的 深圳市方舟人文化发展有限公司出具的《证明》；②涉案商铺现场照片；③ 深圳市福田区梅林街道办事处（以下简称梅林街道办）向深圳仲裁委出具的复函；④深圳卫视2011年8月28日-31日对铂宫公司法定代表人刘鸿请求嘉霖公司解决漏水问题的报道；⑤嘉霖公司在仲裁过程中已承认涉案商铺漏水的事实。（2）涉案商铺自2011年7月25日起铂宫公司停水电，证据如下：④证人韩某、龙某、贾某（证人龙某、贾某在仲裁阶段已出庭作证）；②梅林街道办向深圳仲裁委出具的复函；③嘉霖公司在在一审庭审过程中承认其于2011年7月25日开始对涉案商铺停水电。（3）涉案商铺在2011年7月25日后铂宫公司焊门，证据如下：①嘉霖公司在仲裁过程中承认其于2011年8月27日起焊上了涉案商铺的门；②深圳卫视2011年8月28日-31日对铂宫公司法定代表人刘鸿请求嘉霖公司解决漏水问题的报道。（4）嘉霖公司提供的《留置公告》上指出铂宫公司自2011年6月起歇业，证明嘉霖公司也认可铂宫公司自2011年6月起没有再使用涉案商铺的事实。2、铂宫公司有权拒绝向嘉霖公司支付2011年6月24日至2011年7月23日期间的租金，理由如下：（1）如前所述，在2011年6月24日前，铂宫公司不存在逾期付款的违约行为，而2011年6月24日至2011年7月23日期间的租金支付时间为2011年7月28日前，但嘉霖公司在2011年7月25日就对涉案商铺进行停水电，且涉案商铺一直存在漏水问题，可见，嘉霖公司向铂宫公司交付的房屋不具备正常使用条件，根据《合同法》第六十七条的规定，在涉案商铺恢复使用功能之前，铂宫公司可以行使先履行抗辩权，拒绝付款。（2）涉案商铺存在漏水问题，根据《合同法》第二百二十一条规定，嘉霖公司应承担涉案商铺的维修费用并应当相应减少租金作为对铂宫公司的补偿，因此，铂宫公司依法有权将该笔租金作为维修费和补偿款，而无需向嘉霖公司支付。（3）铂宫公司已向嘉霖公司支付了相当于两个月租金的押金，因嘉霖公司违约导致涉案租赁合同解除的情况下，上述期间的费用可在押金中抵扣，铂宫公司无需另行支付。（三）虽然涉案租赁合同约定水电费应于次月5日前支付，但根据嘉霖公司提供的收费通知单可知，每期水电费和租金一起通知付款，且通知时间均在每月5日后，铂宫公司付款后，嘉霖公司从未对付款时间提出任何异议，可见，在履行合同过程中，双方已对水电费的付款时间作出变更并形成交易习惯，铂宫公司不存在逾期支付水电费的行为。三、涉案租赁合同因嘉霖公司违约导致铂宫公司合同目的无法实现而解除，嘉霖公司应向铂宫公司承担赔偿装修等经济损失的违约责任。1、如前所述，涉案商铺一直存在漏水问题，且嘉霖公司无故于交租日前对涉案商铺进行停水电，限制铂宫公司经营，铂宫公司为了解决问题，立即主动请求梅林街道办出面协调，希望通过该办事处让嘉霖公司恢复供电并处理漏水问题，该办事处于2011年7月27日前往涉案商铺协调，但调解不成功。2、2011年8月26日，铂宫公司向嘉霖公司发出《回复函》，继续要求嘉霖公司恢复供电并处理漏水问题，嘉霖公司不但不予理会，反而于2011年8月27日对涉案商铺实施焊门的粗暴违约行为，导致商铺内的1名员工被困17小时后晕倒。3、2011年8月28日至31日，深圳卫视前往涉案商铺采访，铂宫公司在采访过程中再次提出恢复供电并解决漏水问题的要求，嘉霖公司不予理会。4、除此之外，嘉霖公司在2011年7月25日后还实施了殴打、围困铂宫公司人员，毁坏铂宫公司车辆等财物的恶劣行为，并在仲裁期间对涉案商铺进行了清场，清空了装修物。由此可见铂宫公司一直恪守合同约定，按期支付租金，并想方设法解决双方矛盾，以维持租赁关系，但嘉霖公司却变本加厉地实施各种损害铂宫公司合法权益的违约行为，导致铂宫公司无法使用涉案商铺，合同目的无法实现，因此铂宫公司有权解除涉案租赁合同，并要求嘉霖公司承担赔偿损失等违约责任。四、无论涉案租赁合同是否因嘉霖公司违约而解除，其均应向铂宫公司返还涉案商铺的装修款。1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款规定，在嘉霖公司违约导致解除合同的情况下，其应向铂宫公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。2、根据上述规定的第（二）款，在铂宫公司违约导致解除合同的情况下，嘉霖公司同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。嘉霖公司按现状向铂宫公司接收了涉案商铺，且在二审中明确其已将商铺另行出租，证明其实际上已利用了商铺内的装修，依法应给予铂宫公司补偿。3、根据上述规定的第（三）款，因铂宫公司和嘉霖公司双方违约导致合同解除的，嘉霖公司对剩余租赁期内装饰装修残值损失，应按其过错承担相应的赔偿责任。 综上所述，嘉霖公司在本案中构成违约，铂宫公司不构成违约，深圳仲裁委对本案的处理正确、合法。深圳中院二审判决嘉霖公司无需承担任何责任明显错误，请求依法改判嘉霖公司承担铂宫公司全部的装饰装修损失及其他相关损失。 嘉霖公司辩称，一、根据租赁行业的商业惯例，嘉霖公司与铂宫公司的签订《深圳市房屋租赁》合同的约定，及双方的交易习惯，铂宫公司需先向嘉霖公司缴纳租金，后使用租赁房屋。2010年7月28日铂宫公司与嘉霖公司先后签订《深圳市房屋租赁》合同书及《补充协议》，双方协商将嘉霖公司管理深圳市福田区xxxxxxxx共计660平方米铺面租赁与铂宫公司，首年租金为每月33000元，应于每月28日前缴纳，约定租期为五年（2010年7月28日起至2015年7月27日止）。嘉霖公司于2010年7月27日收到铂宫公司缴租金33000元【免租期后第一个月的租金（即2010年9月23至2010年10月24）】。随后铂宫公司对租赁物进行装修并开始经营业务。自2011年11月铂宫公司即出现拖欠租金的情形，之后因铂宫公司经营不善屡屡拖欠嘉霖公司租金。2011年5月25日因铂宫公司拖欠长达两个月的租金及水电费，嘉霖公司向铂宫公司发出《催款停电通知单》，铂宫公司自2011年5月26日缴纳最后一次租金后，再未以任何形式向嘉霖公司缴纳过租金及水电费，嘉霖公司曾分别在2011年6月2日和2011年7月1日向铂宫公司送达《收费通知单》催缴租金及水电费等费用，铂宫公司都不予理睬。截止2011年7月25日铂宫公司己拖欠嘉霖公司租金及水电费金额已超过两个月的租金。其一，双方合同的约定，租金应于每月28日前缴纳，当然是缴纳下月的租金，表现在合同签订后铂宫公司即于2010年7月27日向嘉霖公司交付首月租金（2010年9月23至2010年10月24），可见双方约定是先支付房租后使用物业，并不存在任何争议。其二、从合同履行的实际情况看，嘉霖公司每月向铂宫公司送达的收费通知单、开具的收款收据，都能表明是先支付租金后使用物业。如：2010年9月28日发出的收费通知单是缴纳2010年10月24日至2010年11月23日租金及水电费；2010年11月19日的收费通知单是缴纳11月24日至2010年12月23日租金及水电费；诸如此类，对于上述合同的约定及形成的履约习惯，先交付租金后使用物业，铂宫公司从未提出过任何异议。其三，铂宫公司在2011年的3月、4月份拖欠租金，嘉霖公司在2011年4月、5月分别开具的收款收据注明是铂宫公司交款日期，而不是应该缴纳的日期，嘉霖公司分别在3月、4月、5月向铂宫公司发出的收费通知单上依然可以体现，是先缴纳房租后使用物业的，这不仅不能证明嘉霖公司的主张，更凸显了铂宫公司违约的事实。其四、自2010年11月开始铂宫公司就有拖延支付租金的情形发生，【拖欠租金情况如下：1、约定应在2011年2月28日前缴纳租金（缴纳2月24日一3月23日租金），铂宫公司在2011年3月2日缴纳；2、应在3月28日前缴纳租金（缴纳3月24日-4月24日），铂宫公司拖延至2011年4月25日缴纳；3、应在2011年4月27日前缴纳租金（缴纳4月24日-5月23日租金），铂宫公司拖延至2011年5月月26日缴纳】。2011年5月25日嘉霖公司向铂宫公司发出催款（停电）通知单，因嘉霖公司考虑到铂宫公司的利益，并未追究铂宫公司的违约责任，而是依照交租金的时间为铂宫公司开具收款收据，但并不等于嘉霖公司同意铂宫公司可以当月用、当月缴租，甚至是先用后缴租的违约行为。直到铂宫公司对嘉霖公司在2011年6月2日及2011年7月1日发出的收款通知单置若罔闻，截止2011年7月25日铂宫公司己拖欠嘉霖公司共计81414.59元的租金和水电费。从以上的约定和事实证据可以看出，无论是双方的约定、还是租赁行业的商业惯例及合同的实际履行，都是按照先支付租金后使用租赁房屋的支付顺序进行的。二、铂宫公司拖欠嘉霖公司租金及水电费，已达到双方约定解除合同的条件，故嘉霖公司有权解除租赁合同，收回租赁物业。铂宫公司自2011年5月26日缴纳（2011年5月24日-2011年6月23日）最后一次租金后，再未以任何形式，向嘉霖公司缴纳过租金，直至2012年7月25日（租金的计算周期为本月24日一下月23日），铂宫公司已拖欠嘉霖公司租金、管理费、水电费共计八万余元。根据双方在《补充协议》第二条约定“租赁的建筑面积：……其租金和其他费用按时缴付，超过十天甲方有权终止合同，收回乙方房产，每超过一日按总额滞纳金的1%收取”；第十五条约定“除不可抗拒的自然灾害外，……乙方累计两个月不足额支付租金、管理费，乙方应按提前解除合同的约定承担违约责任。乙方欠缴费用或未承担违约责任的，甲方可以采取停电、停水、封闭乙方营业场所、禁止搬出物品、强制腾空另行出租等措施，由此发生的损失由乙方承担”。可见依双方合同约定，铂宫公司拖欠租金超过10天，已构成根本违约，嘉霖公司即有权与其解除租赁合同，并收回租赁房屋。三、嘉霖公司认为墙体漏水不是迟延缴纳租金的理由，不是导致合同目的无法实现的根本原因，并且嘉霖公司不应赔偿由此给铂宫公司带来的损失。双方在《深圳市房屋租赁合同书》中13条约定，铂宫公司对需维修事项具有告知义务，并在紧急时候应当先代为维修后，可向嘉霖公司请求维修款的赔偿，否则导致损失扩大的，损失由铂宫公司承担。退一步讲，假设存在维修事项，铂宫公司首先应当通知嘉霖公司，其次，可代为维修，后请求维修款赔偿。再次，在双方的《租赁合同》及补充协议中都未约定，如嘉霖公司不履行维修义务，铂宫公司可以拒付租金，甚至可以解除合同。况且嘉霖公司至今既未收到铂宫公司维修请求，也未收到维修费的赔偿请求，现铂宫公司提出因嘉霖公司未尽维修义务而导致合同违约是不成立的，并且铂宫公司不能以嘉霖公司未尽维修义务抗辩租金的支付。四、嘉霖公司认为嘉霖公司不应支付铂宫公司租赁期内装饰装修残值损失。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因铂宫公司迟延交付租金及水电费等违约行为导致租赁合同解除，铂宫公司请求嘉霖公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，理应不该得到支持。五、嘉霖公司认为嘉霖公司收取的保证金性质为违约金，不应用作抵扣租金。根据双方在2010年7月28日签订的《深圳市房屋租赁合同书》第九条的规定：“甲方交付租赁房屋，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金，甲方向乙方返还租赁保证金的条件为乙方租赁期满不再续租”。即在铂宫公司按照合同履行义务，并且租赁期届满，嘉霖公司才有义务返还保证金。故该保证金相当于违约金。嘉霖公司在2010年7月27日收到铂宫公司保证金66000元，因铂宫公司迟延交付租金，导致合同解除，根据《深圳市房屋租赁合同书》的规定，铂宫公司违约，故其无权要求返还租赁保证金或者抵扣租金。无论根据租赁行业的惯例还是双方的约定，该保证金的性质是违约金，因铂宫公司违约，故该保证金不应作为租金进行抵扣。六、嘉霖公司认为深圳媒体的报道，不能证明铂宫公司按时缴纳租金，即不能证明铂宫公司是守约人，也不能证明嘉霖公司构成违约。因铂宫公司未依合同约定向嘉霖公司缴纳租金，而致双方发生争议，并导致租赁合同的解除。而铂宫公司企图利用新闻媒体的炒作，把公众的注意力转移到因停电、停水而导致铂宫公司损害，试图掩盖铂宫公司未依约缴纳租金违约在先得事实。深圳媒体所报道的内容，只是因铂宫公司的违约行为而导致双方矛盾激化后的过激行为，并不能证明铂宫公司按时缴纳租金。七、嘉霖公司认为铂宫公司应支付2011年6月24日至2011年8月23日的租金及水电费，同时也应支付2011年8月24日至2012年8月15日的房屋使用占有费。根据《合同法》第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”嘉霖公司分别于2011年6月2日和2011年7月1日的《收费通知单》（租金和水电费共计人民币81414.59元）递交给铂宫公司，其置之不理，至今铂宫公司仍未支付。故嘉霖公司有权请求铂宫公司支付逾期未交付的租金、水电费共计人民币81414.59元。根据嘉霖公司与铂宫公司在《补充协议》第二条约定“租赁的建筑面积：……其租金和其他费用按时缴付，超过十天甲方有权终止合同，收回乙方房产。”嘉霖公司分别于2011年8月24日及2011年9月26日和2012年8月15日以《解除房屋租赁合同通知书》、《留置公告》、《告知书>及在深圳市特区报刊登《通知》等形式，告知铂宫公司请求其支付所拖欠的租金，并要求与其解除合同，且搬离租赁房屋内所有物品，交还租赁房屋。然而铂宫公司都对此置之不理。因铂宫公司一直未与嘉霖公司办理解除合同之手续，搬离租赁房屋内的物品，导致嘉霖公司无法将租赁房屋继续租与他人，直至2012年8月1日在深圳仲裁委主持下双方对租赁房屋内的物品做了清点后，嘉霖公司于2012年8月19日才将租赁房屋租与新租户 中国平安人寿保险股份有限公司深圳分公司。铂宫公司的原因租赁房屋空置时间长达1年多之久，嘉霖公司为此承受较严重的经济损失。故铂宫公司应支付嘉霖公司房屋使用占有费共计人民币385354元。 综上所述，铂宫公司不按照约定履行支付租金的义务，而导致合同的解除，并且深圳中院的终审判决在案件事实的认定和法律的适用均不存在任何错误。 铂宫公司向一审法院起诉请求：1、解除铂宫公司与嘉霖公司签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》；2、嘉霖公司退还铂宫公司已交付的租赁押金66000元；3、嘉霖公司赔偿铂宫公司租赁房屋装饰装修及固定资产索赔评估费用合计929778.26元；4、铂宫公司无需支付自嘉霖公司2011年7月25日对铂宫公司无故停电起至租赁合同解除期间的租金；5、铂宫公司从营业开始因承租房屋渗水、漏水，嘉霖公司须返回铂宫公司已交付的租金总额的50%即15万元；6、嘉霖公司承担铂宫公司因本案仲裁阶段维权所支付的律师代理费145000元，仲裁费用58063元，鉴定费100000元；7、本案诉讼费、保全费、评估费等全部费用由嘉霖公司承担。 嘉霖公司向一审法院反诉请求：1、铂宫公司向嘉霖公司支付拖欠房租2011年7月、8月、9月租金99000元，水电费22321.54元，滞纳金［按 中国人民银行同期贷款利率（6.4%）4倍计算］62116.元（暂计至2013年8月）；2、铂宫公司向嘉霖公司支付2011年10月、11月、12月及2012年1月－8月租金363000元，滞纳金92928元［按 中国人民银行同期贷款利率（6.4%）4倍计算］；3、铂宫公司承担本案的诉讼费。 一审法院审理查明：2010年7月28日，铂宫公司股东、发起人刘鸿（承租方、乙方）与嘉霖公司（出租方、甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市福田区上梅林梅华路1号302室建筑面积为360平方米的房屋出租给乙方使用；每平方米每月租金为30元，月租金总额为10800元；乙方应于2010年7月28日前交付首期租金10800元；乙方应于每月28日前向甲方交付租金，甲方收取租金时，应向乙方开具税务发票；租赁期限自2010年7月28日起至2015年7月27日止；租赁房屋用途为商业；甲方应于2010年7月28日前将租赁房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付租金房屋时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金21600元，乙方租赁期满不再续租，甲方应向乙方返还租赁保证金，乙方租赁期未满未经甲方允许停租，甲方可不予返还租赁保证金；租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；本合同终止后，乙方应于5日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；甲乙双方就本合同发生的纠纷，协商解决不成的，可向深圳仲裁委员会申请仲裁。合同附页约定，同意优惠装修免租期，自2010年7月28日至2010年9月27日，为两个月。合同还对其他权利义务进行了约定。同日，双方还签订了一份《补充协议》，约定：一、首年每月租金（按租赁的建筑面积计算）50元/㎡包括管理费，为实收价不含税，租金在两年内不递增，第三年起按5%的比例递增，第三年房租为52.5元，第四年为55元，第五年为57.7元，租金应于每月28日前支付，单月水电费应于下月5日支付，电费和水费按市政商业用量价格为征收标准。二、租赁的建筑面积三楼北面铺面共计660㎡，租赁的建筑面积按实量面积除以70%计算，即首年每月租金33000元，其租金和其他费用按时缴付，超过10天甲方有权终止合同，收回房产，每超一日按总额滞纳金的1%收取。三、免租期55天，即从2010年9月23日开始算租金。四、租期5年，从正式签订合同日起算。……十四、正式合同签订时乙方向甲方付两押一租相当于三个月租金实额。十五、除不可抗拒的自然灾害外，乙方不接受甲方无故解除合同。乙方提前解除合同的，应当向甲方支付按合同解除前两个月押金的违约金及乙方所使用实算应付的租金。乙方累计两个月不足额支付租金、管理费，乙方应按提前解除合同的约定承担违约责任。乙方欠缴费用或未承担违约责任的，甲方可以采取停电、停水、封闭乙方营业场所、禁止搬出物品、强制腾空另行出租等措施，由此发生的损失由乙方自行承担。 2010年7月29日，双方就上述《房屋租赁合同》在深圳市福田区房屋租赁管理局办理了备案手续。 上述合同及补充协议签订后，嘉霖公司将租赁房屋交付刘鸿使用，刘鸿进场装修用于成立铂宫公司公司以经营足浴项目。2010年12月13日，铂宫公司公司成立，该公司为自然人独资有限公司，刘鸿为唯一股东和法定代表人。庭审中，双方当事人确认房屋租赁合同及补充协议实际由铂宫公司和嘉霖公司履行。 2010年7月27日，嘉霖公司收取了刘鸿租赁押金66000元及首月租金（2010年8月29日至9月28日）33000元。 2010年10月27日，铂宫公司向嘉霖公司支付了2010年10月24日至2010年11月23日租金、9月份水电费合计38062.26元。 2010年12月2日，铂宫公司向嘉霖公司支付了2010年11月24日至2010年12月23日租金、10月份水电费合计43671元。 2010年12月30日，铂宫公司向嘉霖公司支付了2010年12月24日至2011年1月23日租金、水电费等合计40338元。 2011年1月27日，铂宫公司向嘉霖公司支付了租金、水电费等合计41085.19元。 2011年3月2日，铂宫公司向嘉霖公司支付了2011年2月24日至2011年3月23日租金、水电费等合计42192.6元。 2011年4月25日，铂宫公司向嘉霖公司支付了2011年3月24日至2011年4月23日租金、水电费等合计39370.38元。 2011年5月25日，嘉霖公司向铂宫公司发出《催款（停电）通知单》，内容为：“您会所5月份费用为40760.47元，应交日期为5月24日；4月份欠款为40349.11元，应交日期为4月24日。合计欠款为81109.58元。……限您于2011年5月30日16点前交清全部费用81109.58元，否则，将根据合同之补充协议第十五条执行，定于2011年5月30日暂停供电，直至交清全部费用，……一切后果自负。”该通知由铂宫公司员工洪春安于该日签收。 收到上述通知后，铂宫公司于2011年5月26日向嘉霖公司缴纳了2011年4月24日至2011年5月23日租金、水电费等合计40349.11元，2011年5月24日至2011年6月23日租金、水电费等合计40760.47元，共计81109.58元。 2011年7月25日，嘉霖公司认为铂宫公司未按时缴纳2011年6月24日至2011年7月23日的租金，遂对铂宫公司强行停电，随后又采取了锁门、焊门等措施，致使铂宫公司无法继续正常经营。铂宫公司遂向街道办事处投诉、向派出所报警及向新闻媒体投诉求助。深圳市梅林街道办事处综治信访维稳中心委派工作人员于2011年7月27日、8月3日两次组织原、嘉霖公司双方调解均未果。 2011年8月18日，嘉霖公司在租赁房屋张贴《关于梅华1号3楼铂宫会所拖欠租金的通告》，内容为：因铂宫会所从2011年6月份开始拖欠当月租金和上月水电费用未付，现已拖欠6月份、7月份二个月的租金和5月份、6月份、7月份三个月的水电费。其行为已经严重违反了双方合同的约定和法律的规定，构成了根本性违约。现限铂宫会所负责人刘鸿在2011年8月24日前交清所有欠费，否则，我司将依法终止合同，收回场地，并保留依法追究你方违约责任的权利。 2011年8月26日，铂宫公司法定代表人刘鸿向嘉霖公司发出经公证的《回复函》，内容为：“针对贵司的通告，现就贵司不依约履行义务且擅自停电造成本人的重大损失事宜致函贵司。一、由于贵司出租之房屋漏水、渗水，严重影响本人的正常经营，经多次向贵司反映并要求贵司维修，但贵司至今未能维修，贵司违反合同维修义务，属于贵司违约。本人按照缴纳租金，不存在拖欠租金的行为，而贵司在7月25日即合同约定的交租期7月28日前就突然停电，属贵司不顾合同约定擅自停电，造成我方无法经营，是贵司根本性违约，因此，贵司无权解除合同。二、本人郑重函告贵司在五日内向本人：1、开具已缴纳租金全额的税务发票；2、恢复供电；3、赔偿停电期间对本人所造成的损失；4、赔偿本人遭砸车辆的损失。否则，本人将通过一切可行的法律方式来维护本人的合法权益。”庭审中，嘉霖公司称未收到该《回复函》。 2011年8月24日，嘉霖公司向铂宫公司法定代表人刘鸿寄出一份《解除房屋租赁合同书》，通知鉴于铂宫公司已拖欠两个月的租金和三个月的水电费共计88321.54元未付，已构成根本性违约，通知铂宫公司从2011年8月25日起解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，在五日内补交拖欠的相关费用，在补交费用后三日内将租赁房屋的全部物品搬离。铂宫公司主张未收到该邮件。庭审中，嘉霖公司称系刘鸿拒收。 2011年9月26日，嘉霖公司在租赁房屋张贴《留置公告》，内容为：“铂宫会所、刘鸿：贵公司（刘鸿）租赁我公司所有的梅华1号302作为经营地址，但从2011年6月起，因经营不善，自行歇业至今；并恶意拖欠我公司两个月的租金和三个月的水电费用等共计88321.54元未付。我公司已经于2011年8月24日通知贵公司（刘鸿），解除了双方签署的《房屋租赁合同》及补充协议。为了防止各方损失的进一步扩大，我公司准备在本公告发布三日后，对贵公司（刘鸿）遗留在租赁房屋内的物品进行清点造册并移动至专门场所保存和留置。留置期为两个月，如贵公司（刘鸿）在留置期内仍未付清所拖欠的租金和水电费用，我公司将依法对所有留置物品进行评估和拍卖，所得资金将冲抵贵公司拖欠的租金和水电费用；如不能全部偿还，我公司保留采取法律手段继续向贵公司（刘鸿）追偿的权利。”庭审中，铂宫公司称看到了该《留置公告》。 根据嘉霖公司提交的《收费通知单》，截止2011年7月25日，铂宫公司拖欠嘉霖公司2011年5月5日至2011年7月25日期间的水电费等22321.54元。 另查，2011年9月7日，铂宫公司向深圳仲裁委提出仲裁申请，其仲裁请求基本同本案诉讼请求，另请求嘉霖公司赔偿员工工资损失及经济补偿金10万元。嘉霖公司在仲裁过程中提出反请求：1、确认双方于2010年7月28日签订的《房屋租赁合同书》及补充协议于2011年8月25日解除；2、铂宫公司向嘉霖公司支付违约金66000元；3、铂宫公司向嘉霖公司支付拖欠的房租66000元；4、铂宫公司向嘉霖公司支付拖欠的水电费22321.54元；5、铂宫公司向嘉霖公司支付逾期付款滞纳金12629.86元，并持续计算至欠款付清之日止；6、铂宫公司向嘉霖公司偿付律师费100000元；7、铂宫公司向嘉霖公司支付留置物保管及房屋占用费55000元；8、铂宫公司承担本案全部仲裁费用。深圳仲裁委对反请求也予以受理。深圳仲裁委于2012年2月3日、8月24日两次开庭进行了审理后，于2013年1月4日作出［2013］深仲裁字第6号《裁决书》。仲裁庭认为：一、申请人（铂宫公司，下同）和被申请人（嘉霖公司，下同）签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。……三、……仲裁庭根据双方签订合同及交租金凭证，认为交付租金本指每月28日前缴纳当月租金……按照双方签订合同和缴款惯例，7月28日以前缴纳7月租金属履约。申请人并未违约。四、……被申请人在合同规定的每月28日交当月租金日期未到之前，强行对申请人采取停电措施，随后又采取锁门、焊门等行为，于情无理，于法无据，粗暴干涉了申请人的正常经营，构成了根本性违约，应负全部违约责任。五、……在仲裁庭主持下，双方通过摇号选定广东丰浩达建筑工程造价司法鉴定所（下称丰浩达鉴定所）为本案的司法鉴定机构。2012年7月13日，首席仲裁员组织双方当事人及鉴定机构会谈，确定了评估方案。8月14日，丰浩达鉴定所出具了鉴定意见书，确定铂宫足浴装修索赔工程造价合计913373.71元。后双方对鉴定意见书进行质证，丰浩达鉴定所出庭接受双方的异议询问，并当庭进行解答。……最终，丰浩达鉴定所［2012］第1号结算造价鉴定意见书造价调整为929778.26元。仲裁庭认为，丰浩达鉴定所具有法定资质，鉴定程序合法，使用的是双方当事人认可的行业标准。鉴定经过质证，并采纳了申请人的异议合理意见，体现了独立，客观，公正。因此，仲裁庭采信上述［2012］第1号结算造价鉴定意见书及造价调整说明。……仲裁裁决：一、解除申请人与被申请人签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》；二、被申请人向申请人返还租赁押金60000元；三、被申请人赔偿申请人装饰装修租赁房屋及租赁房屋的固定资产费用合计929778.26元。申请人经过司法鉴定结算的留置物由被申请人处置；四、被申请人赔偿申请人员工工资及经济补偿金100000元；五、被申请人向申请人支付因本案产生的律师费130500元；七、驳回被申请人反请求第1至7项仲裁请求；八、本案本请求仲裁费58063元，由申请人承担5806.3元，由被申请人承担52256.7元，被申请人承担之数径付申请人。本案反请求仲裁费14989元由被申请人承担；九、本案鉴定费100000元，由被申请人承担90000元，申请人承担10000元，申请人已预交鉴定费50000元，被申请人应径付40000元给申请人。本裁决为终局裁决，自作出之日发生法律效力。 上述裁决作出后，嘉霖公司向深圳中院申请撤销该裁决。该院受理后依法组成合议庭进行了审查，于2013年4月23日作出（2013）深中法涉外仲字第33号《民事裁定书》，认为：一、关于是否存在枉法裁决的问题。……仲裁庭依据其查明的事实和证据，并根据法律的相关规定确认各方当事人的权利、义务和责任，是仲裁法赋予仲裁员的权力。嘉霖公司未提供充分的证据证明仲裁员存在上述枉法裁决的情形，其以仲裁庭认定其构成根本性违约并裁决其承担全部违约责任认为仲裁员枉法裁决，没有事实和法律依据，法院不予采纳。二、关于仲裁的程序有无违反法定程序的问题。……仲裁庭依据铂宫公司的鉴定申请，通过摇号选定鉴定机构，并组织当事人及鉴定机构确定评估方案，鉴定意见书出来后，双方在庭上进行了质证，鉴定机构也派人参加开庭并接受询问。因此，仲裁庭的委托鉴定程序符合法定仲裁程序和仲裁规则的规定。至于嘉霖公司提出的鉴定范围问题，仲裁庭依法有权做出决定，其不属于申请撤销仲裁裁决的情形，法院不予审查。三、关于证据是否伪造的问题。嘉霖公司主张铂宫公司向仲裁庭提供的其与员工罗长兵、刘静签订的劳动合同以及罗长兵、刘静签订的劳动合同以及罗长兵、刘静出具的收条是伪造的，经法院核实，嘉霖公司在仲裁开庭质证时确实对上述证据的真实性、合法性是确认的，但依据罗长兵、刘静在接受本院询问时所作的陈述以及对劳动合同内容的审查核实并结合本案的事实，法院采信嘉霖公司提出铂宫公司伪造证据的主张。综上所述，虽然嘉霖公司提出仲裁员枉法裁决、仲裁程序违反法定程序，理由均不成立，但铂宫公司伪造劳动合同，必定会影响仲裁庭对案件事实作出正确判断，使仲裁裁决的基础失去真实性，从而会影响裁决的公正性和准确性，损害嘉霖公司的合法权益。据此，裁定撤销深圳仲裁委员会［2013］深仲裁字第6号《裁决书》。 2012年8月1日，铂宫公司、嘉霖公司和丰浩达鉴定所对租赁房屋装饰装修及留置在租赁房屋内的物品进行了现场查勘，三方签署了《现场踏勘三方点验表》。2012年8月10日，三方进行了补充现场查勘。之后，嘉霖公司自行清理并收回了租赁房屋，涉案房屋现已另行出租予案外人。铂宫公司与嘉霖公司各预交了鉴定费50000元。 又查，铂宫公司主张租赁房屋自2010年10月开始就出现外墙渗水、漏水等现象，导致墙壁发霉，影响了其正常经营，要求嘉霖公司赔偿损失，为此提交了 深圳市方舟人文化发展有限公司的一份《证明》和一些照片佐证，嘉霖公司对上述证据的真实性均不予认可。铂宫公司未提交其他有效证据证明其曾就租赁房屋漏水、渗水问题要求嘉霖公司维修或自行维修过。 2011年9月6日，铂宫公司与 广东金圳律师事务所签订了一份编号为（2011）广圳代字第167号的《委托代理合同》，委托该所代理其与嘉霖公司房屋租赁合同纠纷仲裁一案，代理费为145000元。2011年9月9日， 广东金圳律师事务所向铂宫公司开具了145000元的律师费［（2011）广圳代字第167号］发票。 再查，涉案租赁房屋的权利人为中国人民解放军空军 驻深圳办事处。2009年11月26日，该办事处与嘉霖公司签订了一份《军队房地产租赁合同》及《补充协议书》，约定将梅华1号整栋出租给嘉霖公司使用，允许嘉霖公司转租。2010年4月19日，该办事处向嘉霖公司出具《委托书》，授权嘉霖公司为其签订经济合同代理人，权限是以嘉霖公司名义签订办理梅华1号1－4楼的租赁合同手续。 一审法院认为，涉案房屋租赁合同及补充协议虽由铂宫公司股东、发起人刘鸿与嘉霖公司签订，但刘鸿签订涉案合同系为成立铂宫公司以作为经营场所使用，铂宫公司、嘉霖公司均确认涉案合同实际由铂宫公司与嘉霖公司之间履行，故有关租赁合同的权利和义务应由铂宫公司享有和承担。涉案租赁合同及补充协议是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。本案的争议焦点在于：一、合同应于何时解除；二、究竟是谁构成违约；三、有关损失及责任应如何承担。 一、关于合同解除的问题。铂宫公司、嘉霖公司均诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》及其补充协议，关键在于认定合同应于何时解除。2011年7月25日，嘉霖公司对铂宫公司采取了停电措施，随后又采取了封门和焊门等措施，并于2011年8月18日发出《关于梅华1号3楼铂宫会所拖欠租金的通告》，认为铂宫公司已拖欠二个月的租金及水电费等，构成了根本性违约，限期铂宫公司于2011年8月24日前交清所有欠费，否则将依法终止合同。之后，铂宫公司于2011年8月26日向嘉霖公司发出《回复函》，认为嘉霖公司擅自停电造成其无法正常经营构成根本性违约，嘉霖公司无权解除合同，要求嘉霖公司赔偿其损失，但未提出继续履行合同的意思表示。2011年8月25日，嘉霖公司向铂宫公司邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，通知自2011年8月25日起解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，该邮件因铂宫公司拒绝签收未成功送达，依法不产生解除合同的法律效力。此后，嘉霖公司于2011年9月26日在租赁场所张贴《留置公告》，再次通知铂宫公司其已在2011年8月24日发出通知解除了双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议，铂宫公司确认看到了该《留置公告》，且铂宫公司已于2011年9月7日提出仲裁申请要求解除双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议。综合上述情况，一审法院认定在双方均无继续履行合同的意愿前提下，涉案《房屋租赁合同》及补充协议应于嘉霖公司发出《留置公告》且铂宫公司知悉解约通知之日即2011年9月26日解除。 二、关于是谁违约的问题。首先，从合同约定来看。《房屋租赁合同》第四条约定，乙方应于每月28日前向甲方交付租金；补充协议第一条约定，租金应于每月28日前支付，第三条约定，9月23日开始算租金。双方存在歧义的是，每月28日前应支付的是当月租金，还是下月租金，举例来说，2010年12月28日前应支付的是2010年11月24日至2010年12月23日期间的租金，还是2010年12月24日至2011年1月23日期间的租金，对此，应结合双方履约的情况、房屋租赁市场履约的惯例予以解释。其次，从双方履约的情况来看。2010年10月27日，铂宫公司向嘉霖公司支付了2010年10月24日至2010年11月23日租金；2010年12月2日，铂宫公司向嘉霖公司支付了2010年11月24日至2010年12月23日租金；2010年12月30日，铂宫公司向嘉霖公司支付了2010年12月24日至2011年1月23日租金；2011年1月27日，铂宫公司向嘉霖公司支付了2011年1月24日至2011年2月23日的租金；2011年3月2日，铂宫公司向嘉霖公司支付了2011年2月24日至2011年3月23日租金。从该段时间的履约情况来看，虽说偶尔存在延迟几天交纳租金的情况，但基本上是每月28日左右交纳该月24日至次月23日期间的租金。最后，从房屋租赁市场履约的惯例来看，一般也是先交租再使用的预付款模式，而不是先使用再交租的后付款模式。综上分析可知，无论是从《房屋租赁合同》及补充协议约定的真实意思表示，还是从双方正常履约的情况及房屋租赁市场履约惯例来看，合同及补充协议中对于“租金应于每月28日前支付”的正确解释应该是每月28日前支付该月24日至次月23日期间的租金，即先交租，再使用。本案中，按照合同约定，铂宫公司本应于2011年3月28日前、2011年4月28日前分别支付2011年3月24日至2011年4月23日期间的租金、2011年4月24日至2011年5月23日期间的租金，但铂宫公司分别延迟至2011年4月25日、2011年5月26日才支付，其迟延交付租金的行为违反了合同的约定，构成了违约。2011年6月28日前，铂宫公司本应按照合同约定支付2011年6月24日至2011年7月23日期间的租金，但铂宫公司直至2011年7月25日仍未支付，构成了违约。在此前提下，基于铂宫公司存在多次迟延支付租金的违约行为，嘉霖公司遂依据补充协议第十五条的约定，于2011年7月25日对铂宫公司采取了停电措施。但是，嘉霖公司在对铂宫公司采取停电措施后，既而对铂宫公司采取了封门、焊门等行为，该措施简单粗暴，明显不当，不符合合同约定，属于履行合同不当，亦构成了违约。 三、关于损失的认定和责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。鉴于铂宫公司、嘉霖公司双方在履行合同过程中均存在违约行为，双方应各自承担相应的法律责任。综合考虑双方的履约情况、过错程度，一审法院酌定铂宫公司、嘉霖公司应各自承担50%的违约责任。1、关于租赁保证金。根据上述责任分担比例，嘉霖公司应返还铂宫公司租赁保证金的50%即33000元。2、关于铂宫公司的装饰装修及固定资产损失。本案在仲裁过程中，仲裁庭依据铂宫公司的鉴定申请，通过摇号选定鉴定机构，并组织当事人及鉴定机构确定评估方案，鉴定意见书出来后，双方在仲裁庭上进行了质证，鉴定机构也派人参加开庭并接受询问。因此，仲裁庭的委托鉴定程序符合法定仲裁程序和仲裁规则的规定。在目前涉案房屋已经另行出租给案外人、重新进行司法鉴定不可能的前提下，本院依法对仲裁庭委托广东丰浩达建筑工程造价鉴定所作出的《司法鉴定书》及造价调整意见予以采信，认定铂宫足浴装修索赔工程总造价为929778.26元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。故按照上述责任分担比例，嘉霖公司应赔偿铂宫公司装饰装修及固定资产损失的50%即464889.13元。3、关于铂宫公司主张因租赁房屋渗水、漏水造成的损失。因铂宫公司未提交有效证据证明其曾就租赁房屋漏水、渗水问题要求嘉霖公司维修或自行维修过，故铂宫公司请求嘉霖公司返还已交付租金总额的50%即15万元，事实依据不足，一审法院不予支持。4、关于2011年6月24日至2011年7月24日期间的租金及滞纳金。2011年6月24日至2011年7月24日期间，铂宫公司正常经营，但未按时向嘉霖公司支付租金，已构成违约，其应依法支付嘉霖公司该期间的租金34100元（33000＋33000÷30×1）。嘉霖公司请求按照同期 中国人民银行贷款利率的4倍计算滞纳金，没有合法依据，一审法院不予支持。一审法院认定滞纳金应按 中国人民银行同期贷款利率分别从应缴租日期的次日起计算至本判决确定的付款之日止，其中33000元应从2011年6月29日起计算，1100元应从2011年7月29日起计算。4、关于2011年7月25日至2011年9月25日的租金。2011年7月25日至2011年9月25日期间，因铂宫公司多次拖欠租金，嘉霖公司对铂宫公司采取了停电、封门、焊门等措施，导致铂宫公司无法正常经营及履行合同，双方均存在过错和违约行为，故按照上述责任分担比例，一审法院认定铂宫公司应向嘉霖公司支付该期间的租金33550元［（33000×2＋33000÷30×1）×50%］。因双方对合同的解除均具有过错，故嘉霖公司请求铂宫公司支付相应的滞纳金，不予支持。5、关于2011年9月26日之后的房屋占有使用费。一审法院已认定双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议于2011年9月26日解除，故此后铂宫公司再占有租赁房屋已无依据，铂宫公司应支付相应的房屋占有使用费。但鉴于：其一，自2011年7月25日起，嘉霖公司对租赁房屋采取了停电、封门等措施，铂宫公司未正常经营；其二，因铂宫公司迟延交付租金违约在先，嘉霖公司采取封门、焊门等过激措施违约在后，双方对铂宫公司继续占用涉案房屋均有过错；其三，嘉霖公司在《留置公告》中已经给予了铂宫公司两个月的留置期，在两个月的留置期内，铂宫公司仍未采取措施搬离租赁房屋，继续放任损失的进一步扩大；其四，直至2012年8月中旬，在仲裁庭的主持下，嘉霖公司才清理及收回了租赁房屋，从2011年7月25日至2012年8月中旬，涉案房屋空置期长达一年多，嘉霖公司也存在较大的房屋空置损失。故综合考虑上述因素，一审法院酌定铂宫公司应向嘉霖公司支付两个月的房屋占有使用费，按照上述责任分担比例，原、嘉霖公司应各自承担50%的责任，即铂宫公司应向嘉霖公司支付2011年9月26日至2011年11月25日期间的房屋占有使用费33000元（33000×2×50%）。同上理，对嘉霖公司的滞纳金请求不予支持。2011年11月26日之后，因嘉霖公司怠于行使权利，导致空置损失进一步扩大，其应依法自行承担相应的后果，对于其主张2011年11月26日之后的房屋占有使用费，一审法院不予支持。6、关于水电费及滞纳金。2011年5月5日至2011年7月25日期间，铂宫公司拖欠的水电费等为22321.54元，按照租赁合同的约定，铂宫公司应向嘉霖公司支付。关于滞纳金，鉴于认定涉案合同于2011年9月26日解除，故嘉霖公司应按照 中国人民银行同期贷款利率自该日起向嘉霖公司支付拖欠水电费的滞纳金至本判决确定的付款之日止。对于嘉霖公司过高的滞纳金请求，一审法院不予支持。7、关于仲裁费、鉴定费和律师费等。仲裁费和鉴定费均是铂宫公司因本案纠纷必须支付的费用，按照上述责任分担比例，嘉霖公司应向铂宫公司赔偿本请求仲裁费58063元的50%即29031.5元。鉴定费100000元，已由原、嘉霖公司各预交了50000元，应由双方各自承担。铂宫公司请求嘉霖公司赔偿律师费145000元，没有合同依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除铂宫公司与嘉霖公司于2010年7月28日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；二、嘉霖公司应返还铂宫公司租赁保证金33000元；三、嘉霖公司应赔偿铂宫公司装饰装修及固定资产损失464889.13元；四、嘉霖公司应赔偿铂宫公司仲裁费29031.5元；五、铂宫公司应支付嘉霖公司2011年6月24日至2011年7月24日期间的租金34100元及滞纳金（按照 中国人民银行同期贷款利率计算，其中33000元应从2011年6月29日起、1100元应从2011年7月29日起分别计算至本判决确定的付款之日止）；六、铂宫公司应支付嘉霖公司2011年7月25日至2011年9月25日期间的租金33550元；七、铂宫公司应支付嘉霖公司2011年9月26日至2011年11月25日期间的房屋占有使用费33000元；八、铂宫公司应支付嘉霖公司2011年5月5日至2011年7月25日期间的水电费等22321.54元及滞纳金（按照 中国人民银行同期贷款利率自2011年9月26日起计算至本判决确定的付款之日止）；九、驳回铂宫公司的其他诉讼请求；十、驳回嘉霖公司的其他反诉请求。上述第二至八项金钱给付义务，双方当事人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉受理费17840元（铂宫公司已预交），由铂宫公司负担8920元，嘉霖公司负担8920元；反诉受理费5097元（嘉霖公司已预交），由铂宫公司负担2548.5元，嘉霖公司负担2548.5元。 铂宫公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持一审铂宫公司对嘉霖公司的诉讼请求；三、改判驳回一审嘉霖公司对铂宫公司的反诉请求；四、由嘉霖公司承担一、二审诉讼费用。嘉霖公司不服一审审判决，上诉请求：1、撤销或改判一审判决第二、三、四项；2、一、二审诉讼费由铂宫公司承担。 深圳中院二审查明：租赁合同第十三条约定，铂宫公司在正常使用租赁房屋过程中，如非铂宫公司过错所致，租赁房屋或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，铂宫公司应及时通知嘉霖公司并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大；嘉霖公司应在接到铂宫公司通知后5日内进行维修或径直委托铂宫公司代为维修；铂宫公司无法通知嘉霖公司或嘉霖公司接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，铂宫公司可代为维修。发生特别紧急情况必须立即进行维修的，铂宫公司应先行代为维修并及时将有关情况通知嘉霖公司。上述两款规定情形下发生的维修费用由嘉霖公司承担。铂宫公司未尽上述两款规定义务，未能及时通知或采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该（扩大）部分维修费用由铂宫公司自行承担。 2010年11月19日，嘉霖公司向铂宫公司发出收费通知单，通知铂宫公司交纳2010年11月24日至2010年12月23日的租金、水电费等费用共计43671元，该通知单由铂宫公司法定代表人刘鸿签收。其后，铂宫公司于2010年12月2日缴纳租金及水电费43671元。嘉霖公司一审还提交了2010年10月、12月、2011年1-5月的收费通知单，通知铂宫公司交纳有关租金和水电费，在该部分通知单上的租金均为本月24日至下月23日期间的租金。该部分通知单分别由刘佳、刘华平、洪春安等签收。铂宫公司对该部分通知单不予确认。深圳中院认为，铂宫公司虽然对该部分收费通知单不予确认，但该部分通知单上的金额与铂宫公司之后缴纳的租金、水电费金额一致，收据上的租金时间也与通知单上的租金时间一致，收费通知单与收款收据内容可以相互印证，因此，对该部分通知单的真实性予以确认。 铂宫公司名称在2013年6月14日由 深圳市铂宫足浴有限公司变更为 深圳市铂宫信息咨询有限公司。 一审查明的其他事实属实，二审法院予以确认。 二审审理过程中，嘉霖公司明确，铂宫公司在涉案房产的装修嘉霖公司没有利用。嘉霖公司在交接房产后将涉案房产出租，承租人用于办公。 二审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据铂宫公司与嘉霖公司的上诉理由，案件的争议焦点为：1、铂宫公司是否存在迟延缴纳租金的事实，是否构成根本违约；2、嘉霖公司是否有没有履行维修义务的违约行为；3、铂宫公司是否应支付嘉霖公司租金、水电费等费用；4、嘉霖公司是否应赔偿铂宫公司的装修等损失；5、嘉霖公司是否应退还铂宫公司租赁保证金。 关于第一个争议焦点，二审法院认为，从一、二审查明的事实看，铂宫公司收到嘉霖公司的缴费通知单后，并没有对交费期限和金额提出异议，均在收到通知单后缴纳了有关费用。虽然租赁合同和补充协议对缴纳租金的时间约定不明确，但是从嘉霖公司给铂宫公司发出的缴费通知单及铂宫公司根据缴费通知单交纳租金的事实可以推定，双方的真实意思是本月28日前支付本月24日至下月23日的租金。虽然铂宫公司对洪春安签收催款通知单不予确认，但铂宫公司随后按照通知单上的时间和金额向嘉霖公司缴纳了2011年4月24日至6月23日的租金、水电费等费用共计81109.58元。按照约定，铂宫公司应在6月28日前支付2011年6月24日至7月23日的租金。铂宫公司没有按照约定缴纳该期租金，依据合同约定，铂宫公司超期10天，嘉霖公司有权终止合同，收回房产。本案合同解除是由于铂宫公司根本违约嘉霖公司行使合同解除权造成的，一审对此认定有误，二审法院予以纠正。 关于第二个争议焦点，二审法院认为，根据租赁合同第十三条的约定，铂宫公司如需维修涉案房屋时，应及时通知嘉霖公司并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大；嘉霖公司应在接到铂宫公司通知后5日内进行维修或径直委托铂宫公司代为维修；铂宫公司无法通知嘉霖公司或嘉霖公司接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，铂宫公司可代为维修。发生特别紧急情况必须立即进行维修的，铂宫公司应先行代为维修并及时将有关情况通知嘉霖公司。上述两款规定情形下发生的维修费用由嘉霖公司承担。铂宫公司未尽上述两款规定义务，未能及时通知或采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该（扩大）部分维修费用由铂宫公司自行承担。本案中，铂宫公司没有提供证据证明其通知嘉霖公司维修而嘉霖公司没有履行维修义务，因此，铂宫公司的该项上诉理由不成立，不予采信。 关于第三个争议焦点，二审法院认为，铂宫公司没有支付2011年6月24日至7月24日的租金，应按照合同约定予以支付。一审对此处理正确，予以维持。关于水电费，根据双方之前的履约方式，水电费均是嘉霖公司抄表后书面通知铂宫公司交纳，铂宫公司交纳后嘉霖公司向铂宫公司出具收据。铂宫公司没有提交证据证明其已经缴纳了2011年5月5日至7月25日期间的水电费22321.54元，应按照约定予以缴纳。一审对此处理正确，对此予以维持。至于2011年7月25日的租金，虽然合同约定铂宫公司拖欠租金等费用达到根本违约的，嘉霖公司有权采取停水停电、封门等措施，但该约定侵害了铂宫公司对承租物业的使用权，该约定的内容应为无效。嘉霖公司在2011年7月25日采取停水停电、封门等的行为侵害了铂宫公司对承租物业的使用权，因此，嘉霖公司无权要求铂宫公司支付2011年7月25日之后的租金，之后的租金损失由嘉霖公司自行承担。 关于第四个争议焦点，二审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，涉案合同的解除是由于铂宫公司根本违约造成的，且嘉霖公司明确表示不同意利用铂宫公司的装修，因此，铂宫公司请求嘉霖公司赔偿装修损失的请求没有法律依据，对此予以驳回。同理，铂宫公司请求嘉霖公司赔偿仲裁费及退还租赁保证金的请求没有法律依据，予以驳回。一审对此处理有误，予以纠正。 关于第五个争议焦点，二审法院认为，合同约定，铂宫公司未经嘉霖公司同意停租，嘉霖公司可不予返还租赁保证金。因此，铂宫公司要求嘉霖公司返还租赁保证金的请求不予支持。 综上，嘉霖公司的上诉请求成立，二审法院予以支持。铂宫公司的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1548号民事判决第二、三、四、六、七项；二、维持深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1548号民事判决第一、五、八、九、十项。上述判项中的金钱给付义务，当事人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计49846.21元，由铂宫公司负担40000元，嘉霖公司负担9846.21元。 本院再审对一、二审查明的事实予以确认。 本院再审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的主要焦点为，一是违约责任的认定及承担的问题；二是双方有关损失的计算问题。 关于违约责任的认定及承担问题。作为房屋租赁合同的履行，出租人提供适用的房屋、承租人按时交纳相关费用是双方履约的核心。根据涉案合同的约定，承租人应该在每月28日前交付租金。本案中，铂宫公司履行合同的初始阶段的做法看，存在28日之前交付本月24日到下月的23日租金的情形。因此，每月28日前所交付的是本月24日起至下月23日止系租金是双方认可的履约习惯，一、二审对双方交租习惯的认定是正确的。而承租人有无违反约定交租的行为以及该行为是否构成了合同约定解除合同的严重后果是认定本案责任的关键。从承租人铂宫公司的履行情况看，确实存在迟延交租的情形，比如2011年4月24日至5月23日的租金并未在4月28日之前交，而是在嘉霖公司发出催款通知之后，到5月26日才交，该行为构成迟延交付；此外，同年6月24日起至7月23日的租金，铂宫公司应当在6月28日前交付，但其实际到7月25日仍未交租。因此，铂宫公司存在迟延交租的违约行为。至于铂宫公司迟延交租的行为是否构成双方补充协议第15条情形的问题，依前所述，铂宫公司应当在6月28日前交付6月24日至7月23日的租金，按约定计算，到7月28日之前仍未交租的话，才符合连续两个月未交租的解除合同条件。对于之前5月26日所交4月份的租金部分，在嘉霖公司发出催款通知后铂宫公司已经完成了租金的补交，因此，对铂宫公司补交的租金部分不应当累计至其违约行为当中。故本案中，嘉霖公司于2011年7月25日所对铂宫公司采取的停电、锁门、焊门等措施，不符合双方对拖延交付租金所对应的法律后果的约定。据此，由于本案没有达到连续两个月拖欠租金的情形，嘉霖公司于2011年7月25日采取停电、锁门、焊门等措施的行为亦属于违约行为。综上所述，双方在本案履约过程中均有违约，一审法院结合双方履约的实际情况认定双方具有同等过错，由双方各自承担50%的违约损失，有事实与法律依据，并无不妥。 关于损失的计算问题。基于上述分析，双方在本案房屋租赁合同履约中均有过错，有关的损失应由双方各自承担50%。鉴于嘉霖公司接收了涉案房屋后进行了转租，在事实上利用了铂宫公司的装修及相关的固定资产，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）款的规定，本案相关的装修残值及固定资产费用亦应在双方损失中予以计算。据此，装修残值及固定资产费用应由双方各自承担50%。至于租赁保证金、仲裁费用、后续的租金、占有使用费、水电费等，亦应按照本案双方的过错及实际发生的情况来分别承担支付及返还责任。据此，一审法院对双方的损失及承担的相关认定正确，应予以维持，二审法院认为对于涉案房屋租赁合同解除根本的违约责任在于铂宫公司，由铂宫公司承担全部相关损失的认定不当，本院予以纠正。 综上所述，铂宫公司的再审申请中，对违约责任认定及损失承担的问题，本院按照双方的实际履约情况予以部分支持；关于主张由嘉霖公司承担全部违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下： 一、撤销广东省深圳市中级人民法院（2014）深中法房终字第1361号民事判决； 二、维持广东省深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1548号民事判决。 一、二审案件受理费共计49846.21元，由 深圳市铂宫信息咨询有限公司负担24923.11元、 深圳市嘉霖实业有限公司负担24923.1元。 

本判决为终审判决。

 审判长 羊琴 

审判员 王庆 

代理审判员 陈康秀

 二〇一七年十二月二十六日

 书记员 伍家立