一、抵押协议
首先，分析抵押合同。《上海昌江投资管理有限公司拟抵押所涉及的房地产评估报告》（以下简称：“房地产评估报告”）第一条 委托方：“本次评估委托方和产权持有单位均为上海昌江投资管理有限公司，报告使用方为上海昌江投资管理有限公司及其他国家法律法规规定的报告使用者。”第三条 评估对象和范围：“本次评估对象为上海昌江投资管理有限公司拟抵押所涉及的房地产抵押价值，评估范围为上海昌江投资管理有限公司位于江苏省昆山市周庄镇大桥路68号钱龙盛市广场商业服务业房地产共计66套，建筑面积合计为16,511.54㎡，土地面积合计为9,672.90㎡。”
《房地产评估报告》第十条 评估结论：“在价值时点符合价值类型和满足本抵押评估报告假设与限制条件，（1）在不扣除法定优先受偿权利下的市场价值为人民币贰亿伍仟壹佰捌拾叁万叁仟陆佰叁拾玖元整(RMB251,833,639 元)，（2）根据产权人提供的房地产抵押估价法定优先权利调查表，扣除法定优先受偿款人民币捌仟肆佰陆拾叁万元整(RMB84,630,000 元)，抵押价值为人民币壹亿陆仟柒佰贰拾万零叁仟陆佰叁拾玖元整(RMB167,203,639 元)。
评估报告结论的使用有效期为一年，即在2017年6月23日到2018年6月22日期间内有效，可以作为实现本次评估目的的作价参考依据。”
综合以上条款，可知该评估报告的评估对象为上海昌江投资管理有限公司（以下简称：“上海昌江”）名下相关房地产，并且可获悉该块房地产的在2017年6月23日到2018年6月22日间的抵押价值。然，只有该房地产评估报告而无其他材料对该抵押事项进行佐证，抵押事项存疑。
二、质押协议
第二，关于“风控措施”讲到的《质押》，目前并无证据进行佐证。
三、担保承诺函
上海银俸公司与江苏亚细亚投资担保公司双方确签署过《江苏亚细亚投资担保有限公司关于银俸资产-银锟1号大吉祥私募基金的连带责任担保承诺函》（以下简称：“担保承诺函”），亚细亚承诺：“对贵方上述产品的投资、愿意以本公司的全部资产承担无限连带责任担保，一旦本基金未主合同的约定按期偿还投资本金、投资利息和各项费用，本公司在接到贵方书面或者口头通知的三个工作日内即代本产品进行偿还。”并承诺了清偿范围和期限。通过以上条文可知，其目的在于偿还投资本金、投资利息和各项费用等，即保证投资人的相关利益。只是该承诺第4条：“本保证具有独立担保的属性，本保证独立于主合同，不论主合同是否有效，本公司仍承担无限连带保证责任。”根据《担保法》第五条：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”根据《物权法》以及《担保法》的相关规定，以及现个各高院审判观点来看，《物权法》中规定，担保合同独立性的成立的前提是“除非法律另有规定”，虽《担保法》第五条表述可通过合同约定，但《物权法》生效实施之后，应当以《物权法》为准。因此可以认定在担保合同中约定独立担保系无效。然，《物权法》所指担保应当理解成物权担保，那么保证担保以及定金合同等，通过担保合同而约定独立担保应当认定合法有效。
根据《担保法》十五条：“保证合同应当包括以下内容：(一)被保证的主债权种类、数额;(二)债务人履行债务的期限;(三)保证的方式;(四)保证担保的范围;(五)保证的期间;(六)双方认为需要约定的其他事项。保证合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。”
通过对内容的分析，该担保承诺函中涵盖十五条中规定的内容，虽双方过对于承诺函的签署并且署名时间，但可以认定为该信息的缺失可以补正，不会影响担保函的效力。
四、回购协议
第三，回购协议分析。2017年3月15日昆山大吉祥旅游文化投资有限公司（以下简称：“大吉祥文化投资”）与上海银俸资产管理有限公司就该项目回购达成协议，其中约定：“为保护乙方（银俸资产）的投资权益，甲方自愿以本协议约定的条件回购乙方持有的基金份额。同时，甲方有权有其本身或其指定的第三方主体提供本协议项下的回购服务...”
协议 第一条 回购标的：“甲方回购标的为伍仟伍佰万元整投资所得的基金份额，确保投资者本金和利息”并约定了回购条件和回购价格，该协议经双方盖章生效。我认为，该协议内容可以视为是对该基金项目的保底承诺，有违基金投资行为的本质，或将被认定为“名为投资实为借贷”合同。
浙公网安备 33010502003067号
