（2014）桂民提字第43号 

申请再审人（一审原告、二审上诉人）：朱贵帅，男，汉族，1961年9月20日出生。 

委托代理人：张弦，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 

委托代理人：陈丽萍，广西桂三力律师事务所北海分所律师。 

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北海动岚健身有限公司。 

法定代表人：叶丽，该公司总经理。 

委托代理人：罗思方，广西中龙律师事务所律师。 

委托代理人：邓哲，广西中龙律师事务所实习律师。 

申请再审人朱贵帅因与被申请人北海动岚健身有限公司（简称北海动岚公司）租赁合同纠纷一案，不服北海市中级人民法院（2012）北民一终字第415号民事判决，向本院申请再审，本院于2014年2月20日作出（2014）桂民申字第50号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人朱贵帅的委托代理人张弦、被申请人北海动岚公司的委托代理人罗思方、邓哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2011年8月5日，一审原告朱贵帅起诉至北海市海城区人民法院称，原告与被告北海动岚公司于2009年4月15日签订租赁合同，合同约定原告将自己位于北海市北海大道北京路北海城市购物广场（大润发）五楼的建筑面积为2161.96平方米的商铺租赁给被告经营健身俱乐部，为不使合同在履行过程中发生争议，原告在甲方签字处用手写体注明了两条，其中第2条强调：租金递增的起始时间是从租赁时间起算而不是交租金时计起。按照合同约定，2011年4月份开始被告就应按递增后的金额交纳租金，但经多次催告仍拒不履行。原告向被告送达了解除合同通知函，被告拒签。此后，原告分别于2011年7月两次分别以邮寄方式向被告送达了合同终止函，现终止合同通知已依法生效，请求法院：1、终止原告与北海动岚公司2009年4月15日所签订的租赁合同终止，责令北海动岚公司立即撤铺交回租赁房屋；2、北海动岚公司支付2011年4月15日至2011年8月15日应当缴纳的递增租金共计9339.6元、滞纳金1051.24元；3、北海动岚公司支付七个月免租期的租金272405元；4、北海动岚公司按合同约定递增后的租金支付占用租赁房屋期间的使用费用；5、诉讼费用及实际支出费用由被告北海动岚公司承担。 一审被告北海动岚公司答辩称，与原告朱贵帅的租赁合同中，朱贵帅手写内容部分“1、所写租价不含发票税费，乙方须发票费用自付；2、租金每两年递增一次从租赁时间而不是交租时间计起。”，系未经双方协商一致的条款，不是北海动岚公司的真实意思表示，被告一直按时交租至2011年8月15日未有违约行为，并已向法院起诉请求撤销原告手写新增的两项内容，判令继续履行合同。 北海市海城区人民法院一审查明，2009年4月10日，朱贵帅与北京动岚公司签订《租赁合同》一份，约定：朱贵帅将位于北海市北海大道交北京路北海城市购物广场（大润发）五楼501商铺租赁给北京动岚公司经营健身俱乐部（简称北京动岚公司）；租赁期限自2009年4月15日至2017年4月15日止；2009年4月15日起至2009年11月15日为装修免租期，租金自2009年11月15日起计收；每月租金总额为38915元（实收38880元），租金每两年递增一次，每次递增6％，租金及其他相关费用每三个月结算一次，北京动岚公司应提前十日将下季度应交纳的款项汇至原告账户；北京动岚公司在合同签订之日起3日内，须向朱贵帅支付履约保证金5万元及三个月的房租116640元；如北京动岚公司拖欠租金及费用逾期30日后，朱贵帅有权停止供应水电、单方终止合同、没收合同履约金、无条件收回场地、对逾期未清理的滞纳物进行清理；无论由本合同的任何一方作出终止解除合同或双方协商一致终止合同，在终止解除合同的具体行为作出前，均须提前一个月通知对方；该合同还约定了其他相关条款。合同由栾永康代原告签字，北京动岚公司由郭艳荣代表签字。2009年4月10日，栾永康代朱贵帅收取郭艳荣的租赁押金5万元。同日，栾永康收取郭艳荣所交的托管费及相关费用72360元。2009年4月15日，张海龙与郭艳荣作为股东在上述租赁场地注册成立北海动岚公司，公司法定代表人为张海龙。2009年9月25日，北海动岚公司内部发生股权转让，股权转让后被告公司的股东变更为叶丽和张海龙，法定代表人变更为叶丽。 2010年6月30日，朱贵帅向栾永康及包括北海动岚公司在内的各租户发出《声明》，内容为：未经朱贵帅本人同意和正式委托，任何人不能代替其更签已与租户签订的合同。其后，北海动岚公司与朱贵帅协商重新签订《租赁合同》一份，该合同印刷体条款内容与2009年4月10日朱贵帅与北京动岚公司签订《租赁合同》内容一致，北海动岚公司由叶丽签字并盖章后，邮寄给朱贵帅签字。朱贵帅除签名外，还在签字处下方手写“l、所定租价不含发票税费，乙方须发票费用自付；2、租金每二年递增一次从租赁时间而不是交租时间计起”。该合同双方倒签日期为2009年4月15日。2010年11月1日，栾永康收回2009年4月10日朱贵帅与北京动岚公司签订《租赁合同》，栾永康公司文员胡雅娟在该合同复印件北京动岚公司签名处下方写明“与原件相符，原件已收回栾永康处”并签名确认。截至2011年5月12日，北海动岚公司向朱贵帅交纳了2009年11月15日至2011年8月15日期间七个季度的房租，每个季度房租总额均是116640元，收款人分别为栾永康与徐丽漫。2011年7月16日，朱贵帅向北海动岚公司发出《终止合同通知》，内容为：根据合同约定，北海动岚公司应于2011年4月5日起开始交纳递增租金，由于北海动岚公司对递增部分的租金分文未付，北海动岚公司的违约行为已满足双方约定终止合同的条件，遂正式通知终止双方2009年4月15日所签订的租赁合同。北海动岚公司于2011年7月21日向朱贵帅发函称：北海动岚公司已缴清至2011年8月15日的房租，关于递增租金，将按约定从2011年11月15日后开始递增支付；新合同文本中原告手写增加的内容不是北海动岚公司的真实意思表示，但不能与朱贵帅取得联系，无法商议。2011年8月10日，又向朱贵帅发出《通知收取房租的函》，内容为：请朱贵帅于2011年8月15日前到北海动岚公司处收取2011年8月16日至2011年11月15日的房租，或提供其银行账号。上述两份函朱贵帅均未答复。朱贵帅称新增两条手写条款内容事先已与北海动岚公司进行沟通并获同意，对此，北海动岚公司予以否认。对于两条手写条款内容是否经双方协商同意，原、被告均未能提供充分证据予以证实。原、被告双方为《租赁合同》中原告手写的两项内容、递增租金的起算时间以及是否应解除合同发生争议，以致成讼。 

另查明，栾永康为原告朱贵帅所有的北海市北海大道交北京路城市购物广场（大润发）501号商铺代管人，管理权限为收取租金，代管期限为2010年1月1日至2011年12月31日。徐丽漫系上述房屋现任代管人。 案件在审理过程中，被告北海动岚公司明确表示不同意解除合同，并且主张递增租金已经由栾永康提前收取了72360元，即栾永康收取郭艳荣的托管费及相关费用。 北海市海城区人民法院一审认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，予以确认。

本案中，原告认为被告违约的行为，是被告逾期未交纳“递增租金”，原告因此提出了本案的诉讼主张。按合同约定，本案涉案房屋的租赁期限自2009年4月15日起至2017年4月15日止，故对合同中关于“租金每两年递增一次”的起算时间应从2011年4月15日起计，被告应于2011年4月15日开始交纳递增租金，对此予以确认。被告在履约过程中，一直按期向原告交纳租金，但在交纳2011年4月15日之后的租金时，确实没有交纳租金的递增部分，仍按未递增的租金数额支付款项。结合已查明的案件事实，被告未交纳租金递增部分的主要原因，是对递增租金的起算时间与原告有不同的理解，被告虽未按期交纳租金的递增部分，但不应认定被告对此有主观恶意违约的故意。另就被告欠交的递增租金部分计算，数额不大，不足以影响租赁合同目的的实现。案件在审理过程中，被告明确表示不同意解除合同，也同意按原告主张的递增日期起计递增租金。故此，合同的继续履行，有利于合同目的的实现，也有利于社会的稳定。

综上，原告要求终止对原、被告于2009年4月15日签订的《租赁合同》履行的诉讼请求，不予支持。在此条件下，原告要求被告将房屋腾清后交还给原告、支付占用原告房屋期间使用费用、支付七个月免租期的租金及本案实际支出费用的请求，缺乏依据，亦不予支持。被告未按约定交纳递增租金的部分，应及时向原告补足，原告要求被告交纳2011年4月15日至2011年8月15日的递增租金及滞纳金的诉讼请求，合法有据，予以支持。诉讼期间被告未交的租金部分，应及时向原告交纳。北海市海城区人民法院于2012年7月19日作出（2011）海民初字第1231号民事判决：一、北海动岚公司支付2011年4月15日至2011年8月15日的递增租金9331.2元（按月租金38880元递增6％的部分）及滞纳金1051.24元（按9331.2元的3％计算）给朱贵帅；二、北海动岚公司支付2011年8月16日至本案判决生效之日的房屋租金（按月租金38880元再递增6％计算）给朱贵帅；三、驳回朱贵帅的其他诉讼请求。案件受理费6291元，由朱贵帅承担1887元，北海动岚公司承担4404元（该费用朱贵帅已预交，北海动岚公司在支付上述费用的同时一并付还给朱贵帅）。

 朱贵帅不服一审判决，向北海市中级人民法院提出上诉称，一、一审判决适用法律错误，违反了法律规定的“有约定从约定，无约定从法定”的原则。本案双方在租赁合同中明确约定了递增租金交纳比例、交纳方式及起算时间，并在第九条第2款约定了解除权行使的条件，即：“租金每两年递增一次从租赁时间而不是交租时间计起”、“承租方未能在合同约定的日期交纳合同约定的租金及费用，逾期30日后，出租方有权单方终止本合同。”一审判决既认定双方签订租赁合同合法、有效，北海动岚公司交纳递增租金的起算时间应为2009年4月l5日，而北海动岚公司确实未按照合同约定交纳递增租金，其违约事实客观存在，上诉人可依合同约定行使解除合同权。此后，朱贵帅根据我国《合同法》第九十三条第二款、九十六条的规定，向北海动岚公司送达了《解除合同通知函》，合同已经解除。在查清事实的基础上，一审判决不适用关于约定解除权的规定，却适用了我国《合同法》第九十四条关于法定解除权的规定及合同法中有关诚实信用、社会公共利益、尊重契约等原则，实际支持有违约行为的被上诉人，暴力干涉了“契约自由”原则，违反了“约定高于法定”法律宗旨。二、一审判决认定被上诉人违约主观无恶意，无据可依。一审判决以“被上诉人欠交递增租金的部分，数额不大，不足以影响租赁合同目的的实现”为理由，即排除了对合同约定违约责任的适用，实则有偏袒被上诉人之嫌。若认为合同约定对北海动岚公司显失公平，应该先对此条款行使撤销权，而不是认定其效力却排除对其适用，这样的判决太过于自相矛盾。因此，请求二审法院：（一）撤销一审判决第一项，依法改判为由北海动岚公司向朱贵帅支付自2011年4月15日至2011年8月15日递增租金9339.6元及相应滞纳金；（二）撤销一审判决第二项，依法改判北海动岚公司向朱贵帅支付自2011年8月16日至其向上诉人交还房屋之日的使用费用（比照双方合同约定的递增后的租金交纳）及相应滞纳金；（三）撤销一审判决第三项，依法改判为确认解除本案双方于2009年4月15日签订的租赁合同，并责令北海动岚公司撤铺腾屋后交还朱贵帅；（四）撤销一审判决第三项，依法改判北海动岚公司向朱贵帅支付七个月免租期的租金272405元。（五）本案的诉讼费用及实际支出费用由北海动岚公司承担。

 北海动岚公司辩称，一、递增租金应按合同约定于2011年11月15日后开始支付。朱贵帅手写增加的内容未经双方协商达成一致意思表示，是朱贵帅单方篡改了合同，且该手写条款与国家税收法律法规的强制性规定相冲突，依法应予以撤销。根据租赁合同的约定，租金自2009年11月15日起计收，租金每两年递增一次，递增租金部分应于2011年11月15日起开始计付。二、北海动岚公司按约履行合同，租金已缴至2011年8月15日，判决合同继续履行符合事实，有利于合同实现目的。本案就算递增租金应该从2009年4月15日开始计算，没有支付递增租金递增部分的主要原因也是双方对递增租金起算时间有不同的理解，朱贵帅以未支付递增租金要求解除租赁合同，与事实不符，也不符合合同履行的目的。一审判决除第一项与事实不符，应予撤销，第二、三项应当维持。 北海市中级人民法院二审确认一审查明的事实。 北海市中级人民法院二审认为，本案争议焦点为：1、朱贵帅主张北海动岚公司未支付递增租金的数额是多少，该行为是否构成根本违约，应否解除租赁合同；2、朱贵帅的诉讼请求有无事实和法律依据。关于第一个焦点，本案双方在《租赁合同》手写条款部分约定：递增租金从租赁时间起付，故本案的递增租金从2011年4月15日起支付，按双方实收的38880元的6%收取。根据本案查明的事实，北海动岚公司在诉讼前一直按约定交纳租金，拖欠的为递增租金部分，仅占月租金的6%。双方虽然约定动岚公司拖欠租金逾期30日后，朱贵帅有权终止合同，但对拖欠多少租金属于终止合同的情形，双方没有明确约定，从有利于合同履行的角度理解，应为拖欠全部或大部分，但实际北海动岚公司仅拖欠租金的6%，故不应适用终止合同的约定。至于朱贵帅所主张的诉讼后拖欠的租金部分系双方诉讼期间发生，因双方就是否解除租赁合同发生争议，在该纠纷未经生效判决裁决前，北海动岚公司未交纳租金并非故意违约而拖欠，不符合《租赁合同》解除的条件，故对朱贵帅要求解除合同的请求不予支持。关于第二个焦点，因本案《租赁合同》应继续履行，故朱贵帅上诉关于房屋占用费、相应的滞纳金，及腾退房屋的诉讼请求均不能成立，不予支持。双方已在合同中约定，租赁的前七个月为装修免租期，现朱贵帅以北海动岚公司违约为由要求支付免租期的租金，不符合上述约定，也无法律依据，故不予支持。综上，北海市中级人民法院二审认为一审判决正确，应予以维持，朱贵帅的上诉请求均不能成立，不予支持。北海市中级人民法院于2013年6月19日作出（2012）北民一终字第415号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6191元，由朱贵帅负担（已交）。诉讼保全费5000元，由北海动岚公司负担（该费用朱贵帅已预交，动岚公司应在履行生效判决确定的给付义务时，一并偿还给朱贵帅）。 朱贵帅申请再审称，一、原审判决继续履行本案租赁合同没有事实和法律依据，是对恶意违约方的偏袒，合同应予以解除。本案双方在《租赁合同》第九条中明确约定“2、乙方未能在合同约定的缴纳合同约定的租金及费用，甲方每月按拖欠的租金及费用总额的3%收取滞纳金。如乙方拖欠租金及费用逾期30日后，甲方有权：（1）停止供应水、电；（2）单方终止本合同；（3）没收合同履约金；（4）无条件收回场地；（5）对逾期未清理的滞纳物进行清理。”合同还约定在终止合同的具体行为作出前，均需提前一个月通知对方。本案判决已确认双方的递增租金起算时间应从2011年4月15日起计，而北海动岚公司一直没有缴纳递增租金，已经满足合同约定的解除条件，申请人朱贵帅也依约向北海动岚公司送达了解除合同通知。因此，本案租赁合同应予以解除。递增租金是租金的重要组成部分，被申请人只要不缴纳递增租金即已符合合同关于解除的约定，原审法院不顾北海动岚公司违约的事实，从有利于合同履行的角度解释，认为不适用终止合同的约定，没有任何事实和法律依据，对申请人显失公平，反而保护了违约一方被申请人的利益。二、原判以北海动岚公司拖欠诉讼后的租金不符合《租赁合同》解除的条件为由，对申请人要求解除合同的请求不予支持也不能成立。北海动岚公司拖欠诉讼后租金的行为已经构成根本违约，特别是一审判决已要求其继续履行合同，其对本案不上诉的情况下仍不缴纳租金，扩大了申请人的损失，导致租赁合同目的已根本不能实现，属于严重违约，达到了法定解除条件。三、原审判决北海动岚公司按月租金38880元再递增6%计算支付2011年8月16日至本案判决生效之日的租金，存在计算错误。本案双方合同约定租金是每两年递增一次，2011年4月15日第一次递增起至2013年4月15日应第二次递增，原判仅以递增6%计算不当，应予纠正。四、申请人要求被申请人支付七个月免租期租金的诉讼请求应当支持。申请人缔结合同时因考虑有八年经营期，才同意给予北海动岚公司七个月免租期，现因被申请人过错导致合同解除，免掉的七个月租金成为申请人的经济损失，应按公平原则及法律规定予以弥补。申请再审请求：1、依法撤销北海市中级人民法院（2012）北民一终字第415号民事判决；2、依法判决解除本案双方2009年4月15日签订的租赁合同，并责令北海动岚公司撤铺腾屋归还申请人；3、依法判决北海动岚公司支付2011年4月15日至2011年8月15日递增租金9331.2元（按月租金38880元递增6%的部分）及滞纳金1051.2元（按9331.2元的3%计算），即维持一审判决（2011）海民初字第1231号判决第一项内容；判决北海动岚公司比照合同约定递增后的租金及滞纳金，支付2011年8月16日起占用房屋的使用费；4、依法判决北海动岚公司交纳的保证金5万元不予退还；5、依法判决北海动岚公司支付7个月的免租期租金272405元。 北海动岚公司辩称，朱贵帅手写条款系其单方意思表示，请求解除合同无事实和法律依据；未交递增租金系双方理解不同、诉讼后案件尚无定论前未再交租金非恶意拖欠。一、二审判决认定本案租赁合同全部条款有效错误。 本院再审查明的事实与原审查明的事实一致，予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：申请再审人朱贵帅要求解除与被申请人北海动岚公司的租赁合同并由北海动岚公司支付有关房屋占用费、滞纳金及腾退房屋、收免租期租金等各项诉讼请求是否有事实和法律依据。 本院再审认为，关于申请再审人朱贵帅与被申请人北海动岚公司的租赁合同应否解除的问题。朱贵帅主张包括手写条款在内的租赁合同已成立，北海动岚公司未按时交纳递增租金已符合约定解除条件，且诉讼后不交租金又构成根本违约，本案合同应解除。从查明的合同签订及履行过程看，本案双方重签合同系对原已存在租赁合同关系的确认，北海动岚公司在收到朱贵帅增加了两项手写条款内容的租赁合同文本后，把原合同退回朱贵帅，并一直履行交租义务，且在将近一年时间内对合同内容都未提出异议，应视为已接受朱贵帅的手写条款内容，故北海动岚公司以手写条款系朱贵帅擅自添加，非双方一致意思表示的抗辩理由不能成立。因此，本案双方2009年4月15日签订的租赁合同合法有效，应予以确认。按照“租金每两年递增一次”的合同约定，北海动岚公司应于2011年4月15日开始交纳递增租金，但其仍按每月38880元交租至2011年8月15日，故朱贵帅起诉前，北海动岚公司确有拖欠四个月递增租金的违约行为。至于该违约行为是否足以引起朱贵帅行使合同约定解除权，经查，本案合同第九条第2项“乙方未能在合同约定的时期缴纳合同约定的租金及费用，甲方每月按拖欠的租金及费用总额的3%收取滞纳金。如乙方拖欠租金及费用逾期30日后，甲方有权：……（2）单方终止本合同；……”，该约定对乙方（北海动岚公司）拖欠租金多少可以导致甲方（朱贵帅）有权单方终止合同未予明确，法院有权依据公平原则及维护交易稳定的价值取向作出判断。因此，原审法院从有利于合同履行的角度分析，认为拖欠租金可以终止合同的情形应为拖欠全部或大部分租金，北海动岚公司在诉讼前一直按约定交纳租金，拖欠的递增租金仅为租金的6%，从而判定本案合同不予解除而应继续履行，已充分考虑了北海动岚公司违约程度轻微的事实以及合同利益平衡，故原审判决并无不当，朱贵帅主张合同解除的诉讼请求不能成立，本院不予支持。至于朱贵帅有关房屋占用费、滞纳金及腾退房屋、收免租期租金等其他诉讼请求，因合同应当继续履行，或与合同的约定不相符，原判未予支持正确，应予维持。

 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 维持北海市中级人民法院（2012）北民一终字第415号民事判决。 

本判决为终审判决。 

 审判长 王普明 

审判员 蔡向荣 

代理审判员 张小宾

 二〇一四年六月十一日 

书记员 吴婷