承租人装饰装修租赁房屋的法律效果

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承租人装饰装修租赁房屋的法律效果

发布日期：2019-12-30 点击量：714次作者：章青来源：浙江星韬律师事务所

承租人基于租赁合同占有出租人的房屋，出于自身居住或者经营需要，免不了会装修。根据相关数据库数据显示，每年因承租人装饰装修房屋引起的纠纷数不胜数，在租赁合同中占了相当的比重。

以无讼数据库中对城镇房屋租赁纠纷的统计，自2001 年以来，每年因房屋租赁导致的纠纷大概在 10 万件上下，其中因承租人装修租赁房屋的纠纷占 5-7%。

2009年前，法院在处理此类问题时主要依据《合同法》第223条和最高人民法院颁布的《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第86条（以下简称《民通意见》86条）。其中，《合同法》第223条规定了承租人装修租赁房屋时是否取得出租人同意两种情况，不足的是，该条仅仅是泛泛而谈，没有考虑到租赁合同的履行情况，也没有区分装饰装修物与房屋结合的状态，实践操作性不强；而《民通意见》86条规定的是非产权人经产权人同意进行添附情形，不足以处理房屋租赁中装饰装修物纠纷。2009年，最高法院颁布了《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》（即法释[2009]11号），该解释既考虑到承租人装修时的主观状态，同时还兼顾了租赁合同无效、期满终止以及提前解除三种情形，弥补了《合同法》223条和《民通意见》86条的不足，对解决实践中纷繁复杂的纠纷具有重大意义，各地法院在解决该类纠纷时也都遵循该解释的规定。

法释[2009]11号从第9条至第13条总5条确定了解决装饰装修物纠纷的具体规则。根据最高人民法院民一庭负责人对该解释的解读，装饰装修物处理主要涉及债权和物权两大领域，并关涉添附、不当得利等民法理论。解释对房屋租赁中装饰装修物的处理规则主要是：承租人装修租赁房屋，分为两种情况。一种是经过出租人同意，另一种是未经过出租人同意。出租人同意的情况下，根据装饰装修物与租赁房屋的结合状态确定装饰装修物的权属，对于未与租赁房屋形成附合的装饰装修物，承租人直接取得装饰装修物的所有权，但是出租人可以通过约定取得其所有权；对于与租赁房屋形成附合的装饰装修物，区分合同履行状况确定装饰装修物的权属。出租人未同意的情况下，承租人擅自装修的，构成侵权。主要内容如下图1所示。

图1 法释[2009]11号的内容展示按照该负责人的回答，法释[2009]11号的处理思路大致如下：区分装修物与租赁房屋结合的程度和出租人是否认可承租人装修不同情况，先是用添附规则来确定装饰装修物的物权归属，接着再根据租赁合同的履行状况来平衡租赁双方的权益。可以看出，法释[2009]11号在处理装饰装修物纠纷时，既考虑到装修物与房屋结合的特性，也考虑到租赁合同履行的不同情况和出租人同意与否，尽可能综合多方面因素以得出公平公正结果。

法释[2009]11号中的第9条共有两款，第一款规定了出租人同意承租人装修且租赁合同无效的情况，原则上由承租人取得未形成附合的装饰装修物所有权，但可以通过约定排除承租人的所有权，并规定承租人取回装修物过程中若造成租赁房屋毁损的，需要承担侵权责任；此条第二款规定的是通过约定由出租人取得形成附合的装饰装修物的所有权，如果出租人拒绝利用的，租赁双方需按照缔约过失责任承担装饰装修物损失。

法释[2009]11号中的第10条规定的是出租人同意承租人装修且租赁合同履行届满时的情况，此条虽然并没有直接规定承租人的所有权，但是可以从法条的字里行间看出，该条解释有承认未形成附合的装饰装修物所有权由承租人取得，但是承租人和出租人可以另行约定所有权，约定完全可以排除法定，在不违背法理的前提下尊重了私法领域当事人之间的意思自治。

法释[2009]11号第11条规范的是出租人同意承租人装修的，租赁合同提前解除情况下，如何处理装饰装修物的残值损失。该条共规定了四种情况，分别是出租人违约、承租人违约、双方违约以及不可归责于双方的原因。此条并没有直接规定形成附合部分的装饰装修物的归属，而是根据合同履行情况确定承租双方对装修物的损失承担。

当出租人违约，出租人需要补偿承租人装饰装修物的残值损失，从法条的意思来看，由出租人取得装饰装修物的所有权，在形成附合的装饰装修物的所有权归属上，法条是有适用添附制度。但是，这里用出租人的违约损害赔偿责任否认了承租人的不当得利请求权。根据添附制度，出租人根据添附制度取得装饰装修物的所有权。此时租赁合同已经解除，出租人取得装饰装修物的残值没有法律上的原因，承租人则丧失了装饰装修物的残值。且承租人是经过出租人同意进行装修的，不属于强迫得利，按照不当得利制度，受有损失的承租人有不当得利请求权。至于出租人违约导致租赁合同解除的，需要承担违约损害赔偿。因此，在出租人违约的情况下，出租人既负有返还承租人装饰装修物残值的义务，也需对承租人承担违约损害赔偿责任。按照法条的意思，出租人只需要承担违约损害赔偿责任，而无需返还不当得利，一定程度上损害了承租人的权益。实际上，承租人完全可以依据不当得利要求出租人承担装饰装修物的损失，因为不当得利不要求考虑不当得利人的主观方面。当承租人违约，承租人则丧失了装饰装修物的残值损失请求权，自行承担该损失。在承租人违约的情况下，承租人直接丧失了不当得利的请求权。实际上，承租人违约导致租赁合同解除时，将会产生两项法律效果，一是承租人需要承担违约责任，二是承租人享有不当得利请求权。法条将承租人需要承担的违约损害赔偿责任和不当得利请求权相抵销，承租人因此丧失了不当得利请求权。当承租人的违约损害赔偿额高于装饰装修物的残值，不利于保护出租人的利益；而当装饰装修物的残值高于承租人的违约损害赔偿额，又不利于保护承租人的利益。

当租赁双方违约导致租赁合同解除时，法条只规定由租赁双方承担装饰装修物的残值损失，单从法条看不出装饰装修物的归属哪方，但是从添附的规则看，应由出租人取得形成附合部分装修物的所有权。

当发生不可归责于租赁双方的情况时，由租赁双方按照公平责任承担装饰装修物的残值损失，这里有和前款同样的不确定，即无从得知装饰装修物的归属。那么此种情况下，承租人是否可以获得装饰装修物的补偿呢。根据法院已生效的裁判来看，即使合同因不可归责于双方的原因解除，承租人也可获得装饰装修物的残值损失，但依据法释[2009]11号的规定承租人却要承担部分装饰装修物的损失，显然不利于保护承租人的权益。法释[2009]11号第12条规定的是出租人同意承租人装修租赁房屋的前提下，租赁合同因履行期限届满终止时，承租人不得要求出租人补偿其装饰装修费用。一般认为，装饰装修物在租赁合同约定的租赁期间内，其价值已经摊销完毕，租赁期结束时，出租人无须再赔偿承租人任何费用。原则上来说，此时承租人仍享有不当得利请求权，只是出租人可以主张租赁合同已经履行完毕，不当得利已经消灭。但实践中，法官可以在具体案情下判断不当得利是否消灭。

法释[2009]11号中的第13条规定的是，承租人未经出租人同意进行装饰装修的，需要自担费用。事实上，未经同意的装修，对于形成附合的装饰装修物，承租人仍然可以依照不当得利请求权要求出租人返还残值损失，只不过出租人可以主张强迫得利，那么承租人的不当得利请求权就无适用空间。但是该条直接排除承租人的不当得利请求权，不符合添附法理。而后半句，规定出租人可以要求承租人承担侵权责任。该条并没有区分形成附合的装饰装修物和未形成附合的装饰装修物，只规定了承租人费用自担和侵权责任，而没有规定附合程度不同的装饰装修物的所有权。另外，对于已经形成附合的装饰装修物承租人是否享有不当得利请求权，该条也没有提及。

总的来说，法释[2009]11号一方面对装饰装修物的物权归属界定不明，另一方面对租赁双方的利益分配有失偏颇。但是其出台后，也为各地法院提供了指导，填补了法律空白。但是，为了建设社会主义法治国家，需要立法、司法和执法多方面的支持，而司法公平和执法有效离不开立法水平的支持。因此，改善立法技术，提高立法水平，具有着重大意义。我们期待随着中国法律制度的发展，学术界和实务界各位学者和法律人的努力，将添附制度和不当得利制度在法释【2009】11号中贯彻到底，不忘解释最初出台的本心。