（2017）鄂1125民初2287号

原告：浠水县春泰工贸有限责任公司，住所地：浠水县清泉镇南岳庙村柳界路，统一社会信用代码：91421125760665451C。

法定代表人：胡和春，总经理。

委托诉讼代理人：胡秋华，湖北功竞元律师事务所律师，执业证号：14211201410425778，代理权限：出庭参加诉讼，承认、变更、追加诉讼请求。

被告：李勋，男，汉族，1988年11月13日出生，湖北黄梅县人，经商，住湖北省黄梅县，

被告：商茂华，男，汉族，1972年9月20日出生，湖北黄梅县人，经商，住湖北省浠水县，

被告：商水华，男，汉族，1969年1月29日出生，湖北黄梅县人，经商，住湖北省黄梅县，

二被告共同委托诉讼代理人：胡新文，湖北功竞元律师事务所律师，执业证号：14211200110258253。

代理权限：承认、反驳诉讼请求，收集、提供证据，出庭参加诉讼，调解，代收法律文书。

原告浠水县春泰工贸有限责任公司（以下简称“春泰工贸”）与被告李勋、商茂华、商水华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告春泰工贸委托诉讼代理人胡秋华、被告商茂华、商水华委托诉讼代理人胡新文到庭参加诉讼，被告李勋经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告春泰工贸向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付房屋租金189600元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告浠水县春泰工贸有限责任公司和被告李勋、商茂华、商水华于2010年9月7日共同签订了房屋租赁合同，合同约定房屋租赁面积为3400㎡，租赁期限为5年，其中2300㎡的房屋租赁分别为：第一年每月12.5元㎡；第二年每月14元㎡；第三年每月15元㎡；第四年每月15元㎡；第五年每月16元㎡；1100㎡房屋租金按每年每月18元㎡计算。被告租用原告的房屋至第五年（2015年）九月二十四日，被告方委托李子奇（系被告李勋之父）与原告协商终止房屋租赁合同，就第5年（2015年）的三、四季度（2015年4月份到9月份）的租金339600元，被告方支付了15万元，余下189600元租金被告没有支付，但对下欠的租金189600元，被告方承诺终止租赁合同，在返还租赁房屋后一个月内付清。上述租金三被告逾期后一直没有支付，原告多次派人催讨，均没有得到三被告的明确答复，其行为侵害了原告的合法权益，故原告向法院起诉，要求三被告立即支付尚欠的房屋租金189600元。

被告商茂华、商水华共同辩称，一、原告对被告商茂华和商水华的诉讼请求依法应当驳回。理由如下：1、2010年9月7日，被告商茂华、商水华并没有和被告李勋一起与原告签订房屋租赁合同。被告商茂华、商水华二人在2010年9月7日与原告签订房屋租赁合同后，被告商茂华也没有参与商水华租赁原告房屋的经营活动，被告商水华租赁原告的房屋经营到2012年4月20日左右，因亏损无法继续经营，与原告及李勋商量，将其与原告签订的《房屋租赁合同》的权利义务转让给李勋，由李勋进行租赁从事经营活动，原告对此表示同意。原告和李勋直接在被告商茂华、商水华与原告签订的房屋租赁合同上重新签字，由被告李勋替代二被告成为合同主体。2、被告商水华、商茂华经原告同意，将2010年9月7日签订的租赁合同权利义务全部转让给被告李勋后，二人与原告即终止了房屋租赁合同的履行。被告商水华在2012年5月7日即注销了其租赁原告房屋经营的浠水县全友家私生活馆。原告自2012年4月以后再未向被告商茂华和商水华主张过合同权利，被告商茂华和商水华也未再向原告支付过分文租金。被告李勋受让被告商水华、商茂华与原告签订的房屋租赁合同权利义务后，于2012年4月23日在浠水县工商局办理个体工商户营业执照，经营全友家私、办公用品、日用百货。经营场所就是原告的浠水县春泰家私广场二楼。被告李勋自与原告签订房屋租赁合同，双方一直履行该房屋租赁合同至2015年9月24日协议终止租赁合同时止（被告是根据原告诉状得知终止事实）。3、原告和被告李勋的父亲李子奇已经在2015年9月24日协议终止房屋租赁合同，并约定了双方在房屋租赁合同终止后的义务，但其中并未反映出被告李勋支付下欠租金的内容。按照交易习惯，在双方协商终止合同的情况下，如果李勋下欠原告租金，李勋或李子奇应当向原告出具欠据，否则原告不可能在被告李勋未履行合同义务或出具欠据的情况下同意终止租赁合同并承担租赁合同的后续义务（按照李子奇讲，其与胡和春结算时，欠春泰公司9000元至10000元左右，已经向胡和春出具了欠条，后用现场遗留的家具抵销债务，欠条尚未收回，李子奇现羁押于黄梅县看守所，无法到庭作证）。原告法定代表人胡和春与被告李勋的父亲李子奇于2015年9月24日签订的《终止合同协议书》约定：拆除全友广告牌如出现安全事故由胡和春负责。该约定足以证实被告李勋与原告2015年9月24日协议终止房屋租赁合同时，双方已经结清所有租金，被告李勋不欠原告租金。因为原告不可能违反日常交易习惯，在被告李勋欠租的情况下，原告终止租赁合同还承担拆除广告牌的责任。4、原告诉称，被告方委托李子奇（系李勋之父）与原告协商终止房屋租赁合同，就第五年（2015年）的四季度租金339600元，被告方支付了15万元，余下189600元租金被告没有支付，但对下欠的租金189600元，被告方承诺终止租赁合同，在返还房屋后一个月内支付。原告该诉称含糊不清。其一，被告商水华和商茂华将租赁合同转让给被告李勋后，与该房屋租赁合同有关的义务由被告李勋承担，原告对此已同意并实际与李勋履行该租赁合同，委托李子奇与原告协商终止房屋租赁合同的只是被告李勋；其二，被告商水华和商茂华对第五年四季度房屋租金，没有与原告进行结算的义务，没有向原告付款的义务，更没有承诺终止租赁合同，在返还房屋后一个月内付清。原告诉称的被告方应该是被告李勋而不包括被告商水华和商茂华。5、庭审中，原告虽然提供了部分租金收据，但相关收据真实性无法确定，不排除原告现在自行开具及隐瞒其他交款凭证未提供的可能，在原告已经同意终止合同履行且没有租金欠凭的情况下，原告主张的下欠租金没有证据支持，其诉讼请求缺乏事实依据。二、原告的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效期间，其诉讼请求不应当得到支持。按照原告的起诉，本案诉讼时效从2015年10月24日起算，应适用《民法通则》第136条的规定，原告的诉讼时效在2016年10月23日已经届满，而原告第一次起诉是2017年4月，已经超过法定的诉讼时效期间，原告的本次起诉也超过法定诉讼时效期间。综上，代理人认为，原告的诉讼请求依法应当驳回。

被告李勋未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和提交证据材料。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告春泰工贸向本院提交的证据材料有： 一、原、被告之间的租赁合同。证明：原、被告之间的租赁关系成立，原告享有依据合同主张租金的权利。 二、终止合同协议。证明：原、被告之间的租赁合同终止的时间等相关事实。 三、被告向原告支付的租金的收据。证明：被告依据租赁合同向原告支付了2014年9月至2015年3月的租金的事实。 被告商茂华、商水华共同对原告提交的证据材料经质证认为，对证据一的真实性无异议，但原始合同签订时只有商茂华、商水华签字。被告李勋并没有在合同上签字。李勋签字在2012年4月下旬添加的。李勋签字是由蓝色圆珠笔签字的。第一责任人和第二责任人盖章是事后添加的，合同整体转让给李勋的时候并没有第一责任人和第二责任人的签字。在与商茂华签字的时候没有这个约定的，是春泰工贸单方添加的，没有任何人的确认。我认为这份合同已经整体转让给李勋了，李勋的笔迹与原始笔迹不一样。对证据二的真实性无异议，李子奇向我们提供一模一样的复印件，商茂华、商水华当时已经退出来了，李子奇代表他儿子处理终止事务。对证据三收据的事实是在商茂华、商水华退出之后，对其真实性及相关金额，我们不清楚这个事实。

被告商茂华、商水华向本院提交的证据材料有： 一、商水华个体工商户企业基本信息。证明：被告商水华经营的浠水县全友家私生活馆在2012年5月7日已经在浠水县工商局注销，被告商水华自2012年4月至5月初就没有租赁原告的房屋从事经营活动。 二、李勋个体工商户企业基本信息。证明：被告李勋自2012年4月23日在浠水县工商局进行个体工商户登记，在原告出租的浠水县春泰家私广场二楼从事全友家私、办公用品、日常用品的销售活动。2012年4月23日后，被告商水华和商茂华就没有租赁原告的房屋。 三、终止合同协议书复印件。证明：原告的法定代表人胡和春在2015年9月24日与被告李勋的父亲李子奇协商，终止房屋租赁合同，并约定合同终止后的责任义务。原告和被告李勋之间不存在拖欠租金的事实。 原告春泰工贸对被告商茂华、商水华提交的证据材料经质证认为，对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，不能证明从注销那时候就解除了合同关系。对证据二的真实性无异议。对证据三的证明目的有异议，只能证明后续的履行义务，不能证明不欠租金的事实。 被告李勋未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。

对原、被告提交的证据，本院认定如下：原告提交的证据一租赁合同，被告商茂华、商水华对其真实性无异议，结合原告陈述和被告答辩意见，该份证据具有关联性、合法性，本院予以确认。原告提交的证据二终止合同协议书为原件，被告商茂华、商水华提交的证据三终止合同协议书为原告提交的证据二的复印件，双方均对该协议书的真实性无异议，且该两份证据具有合法性，亦与本案有关联性，故对其真实性、合法性、关联性本院予以确认。原告提交的证据三收据，虽系原告单方出具，但被告李勋经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，被告商茂华、商水华亦未提交相反证据予以反驳，故对该份证据本院予以确认。被告提交的证据一、二为企业基本信息，该两份证据为工商登记信息且加盖了工商行政管理部门公章，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年9月22日，被告商水华在浠水经济开发区丽文南路（春泰广场）经工商管理部门审核登记成立浠水县全友家私生活馆,经营范围为全友家私、办公用品、日用百货零售。2010年9月7日，被告商茂华、商水华与原告春泰工贸协商达成《房屋出租合同书》，合同中约定原告春泰工贸将春泰家私广场第三层商场（从地下负一层算起,从地面起算为第二层）出租给被告经营全友家私，承租期限为五年，其中2300平方米面积租金为：第一年每平方米12.5元月；第二年每平方米14元月；第三年每平方米15元月；第四年每平方米15元月；第五年每平方米16元月。除上述2300平方米面积外，另外1100平方米面积租金按每平方米18元月计算。房租款在签订合同之日必须预交半年，后期按每半年一周期，即先付款后用房，公司拒绝一月一交或一个季度一交的上交办法。原告春泰工贸法定代表人胡和春签字并加盖公司公章，被告商茂华签字。被告商茂华、商水华在租赁原告春泰家私广场房屋期间，2012年5月7日起，被告李勋在春泰家私广场经营全友家私、办公用品、日用百货零售，经营期间被告李勋经协商在原告春泰工贸与被告商茂华于2010年9月7日签订的《房屋出租合同书》上作为增加的承租人予以签名。2012年5月7日，被告商水华经营的全友家私生活馆在工商管理部门登记注销。2015年9月24日，被告李勋的父亲李子奇与原告春泰工贸法定代表人胡和春签订《终止合同协议书》约定，自2015年9月24日终止之前包括李勋、商水华、商茂华的一切合同，如后期有客户要求售后服务一切由李子奇负责，拆除全友广告牌如出现安全事故由胡和春负责。 2017年4月6日，原告春泰工贸向本院起诉被告李勋、商茂华、商水华，要求三被告支付房屋租金189600元。2017年6月16日，本院依法向原告春泰工贸送达（2017）鄂1125民初783号民事裁定书，以原告春泰工贸未在七日内补交诉讼费为由裁定本案按浠水县春泰工贸有限责任公司撤回起诉处理。2017年9月15日，原告春泰工贸再次向本院提起主张房屋租金诉讼。 本案中，原告诉称被告商茂华、商水华、李勋拖欠租金189600元逾期未付，但被告商茂华、商水华辩称，二被告租赁原告的房屋经营到2012年4月20日左右，因亏损无法继续经营，与原告共同商量后，将其与原告签订的《房屋出租合同书》的权利义务转让给被告李勋，原告对此表示同意，被告李勋直接在《房屋出租合同书》上重新签字，代替被告商水华、商茂华成为合同主体，并认为原、被告已经结清所有租金，被告不欠原告租金。被告商水华、商茂华同时辩称本案已超过诉讼时效。

故本案的争议焦点是：一、被告是否下欠原告租金？二、如下欠租金应由谁承担？三、本案是否超过诉讼时效？现分述如下：

一、关于被告是否下欠原告租金的问题。原告春泰工贸诉称被告下欠租金189600元未支付，并提供了被告支付租金的收据，被告商茂华、商水华辩称被告李勋之父李子奇已于2015年9月24日与原告签订《终止合同协议书》时结清了所有租金，被告李勋不欠原告租金。但该辩称意见无其他证据予以佐证，且李子奇亦未提交书面证言或到庭作证，故该辩称意见因无证据予以证实，本院不予采信。依照法律规定，在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果，三被告应承担不能提供已支付完全部租金证据的不利后果。

二、关于下欠租金的承担主体问题。本院认为，被告商水华承租原告春泰工贸所有的家私广场经营全友家私生活馆，虽然《房屋出租合同书》仅有被告商茂华签字，但该合同书注明的承租人为被告商茂华、商水华二人，而被告商水华确系该出租房屋的实际承租人，被告商茂华、商水华亦在庭审中陈述该房屋出租合同书是二被告共同与原告签订，仅因原告不放心才只让被告商茂华签字，故被告商水华亦应承担支付租金的义务。被告商茂华辩称其未参与被告商水华租赁房屋活动的经营，但《房屋出租合同书》系被告商茂华签订，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应属合法有效，被告商茂华应按照合同约定支付租金。被告李勋作为增加承租人在原告与被告商茂华签订《房屋出租合同书》后补签字，应视为对合同内容的认可，且自2012年5月7日起被告李勋即实际承租了《房屋出租合同书》约定的租赁房屋并投入经营，2015年9月24日亦系被告李勋之父李子奇与原告签订的终止合同协议书，故被告李勋亦应按照合同约定支付租金。被告商水华、商茂华辩称，二被告已于2012年4月20日左右将《房屋出租合同书》的权利义务转让给被告李勋，但仅提供工商管理部门登记的企业基本信息，本院认为该证据仅能证明被告商水华于2012年5月7日在工商管理部门核准注销了其经营的浠水县全友家私生活馆，被告李勋于2012年5月7日起在春泰家私广场经营全友家私、办公用品、日用百货零售，并于2013年5月22日核准登记，但不能证明承租房屋的相关权利义务的转让。虽然被告李勋的签字系事后补签，但结合现有证据亦无法证明权利义务已经全部转让给被告李勋，故被告商茂华、商水华的抗辩理由不能成立，被告商茂华、商水华应与被告李勋共同承担支付房屋租金全部义务。

三、关于本案是否超过诉讼时效的问题。首先，诉讼时效是指权利人在一定期间内不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度，其目的在于促使权利人行使权力、稳定法律秩序和维护交易安全。其次，诉讼时效制度在民法通则、民法总则中均系专章予以规定，根据新法优于旧法原则，民法总则关于诉讼时效的规定应视为全面取代了民法通则的相应规定，民法通则第一百三十六条规定的一年短期诉讼时效属于诉讼时效一章下的一个条款，对此民法总则在诉讼时效一章中并未予以规定，可以认为民法总则取消了一年短期诉讼时效，因此在民法总则施行后不再适用民法通则第一百三十六条规定的一年诉讼时效期间。再次，关于民法总则有关诉讼时效期间的溯及力问题，权利人的权利受到损害的事实，发生在民法总则实施之前，按照民法通则的规定诉讼时效期间在2017年9月30日已经届满的，义务人已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。另外，按照民法通则规定诉讼时效期间在2017年10月1日前尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑，此时民法总则关于诉讼时效规定产生溯及力，不再适用民法通则相关规定。具体到本案中分析如下：原告春泰工贸诉称，其法定代表人胡和春于2015年9月24日与被告李勋之父签订《终止合同协议书》，终止房屋租赁合同，被告下欠租金189600元没有支付，但对下欠租金189600元被告方承诺在返还租赁房屋后一个月内付清。而原告春泰工贸确认在签订《终止合同协议书》时，被告即已经从租赁的房屋中退场，则协议书约定的被告付清下欠租金的截止时间应为2015年10月23日。按照诉讼时效的起算点规定，原告的诉讼时效应自2015年10月24日起算，因原告与被告李勋之父达成协议时，发生在民法通则施行期间，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……”的规定，原告的诉讼时效期间为一年，原告未举证证明其在诉讼时效期间内向被告主张权利或被告同意履行义务，故其诉讼时效期间未发生中断事由，同时在诉讼时效期间的最后六个月亦未发生中止情形，即截至2016年10月23日原告的诉讼时效期间已经届满，在《中华人民共和国民法总则》实施前被告已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则的实施而消灭。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效期间抗辩的，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”，本院认为原告的诉讼时效期间已经超过，对原告的本次起诉应当判决驳回其诉讼请求。 被告李勋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此可能造成的不利后果，由其自行承担，不影响本院在依据查明事实的基础上依法作出裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决如下： 驳回原告浠水县春泰工贸有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费4092元，由原告浠水县春泰工贸有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。